Решение от 21 марта 2022 г. по делу № А06-3661/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-3661/2021
г. Астрахань
21 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2022 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Рыбникова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1.

рассмотрел в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Астраханской области, расположенном по адресу: <...>,

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313302520700022, ИНН <***>)

к Муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании величины рыночной стоимости объектов недвижимости недостоверной,

при участии:

от истца: Окунь А.Г., доверенность от 27.03.2021 года,

от ответчиков: не явились



Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию «Город Астрахань» в лице Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» и Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» о признании величины рыночной стоимости объектов недвижимости недостоверной.


Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, в суд не явились, отзывы на иск не представили, требования истца не оспорили.


Суд считает возможным в соответствии с частями 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.



Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, установил.


Как следует из материалов дела, 22.03.2021 Управлением муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 было направлено предложение по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества- нежилого помещения по адресу <...>, ком. 1 общей площадью 39,0 кв.м. кадастровый номер 30:12:030529:372 комн.2, общей площадью 1,2 кв.м. кадастровый номер 30:12:030529:375 по рыночной стоимости 1.018.333, 33 рубля без НДС, определенной оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз».


Предложение было направлено в соответствии с распоряжением №39()-р от 22 марта 2021 года администрации МО «Город Астрахань».


31 марта 2021 года истец направил ответчику письмо с согласием на приобретение арендуемых помещений в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159 ФЗ), заявив о несогласии с установленной выкупной ценой.


Письмом № 30-10-02-1854/21 от 12 апреля 2021 года в пересмотре цены было отказано.


Индивидуальный предприниматель ФИО2 считает, что установленная Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и судебных экспертиз» стоимость нежилых помещений является недостоверной и существенно завышена, в связи с чем самостоятельно обратился для оценки стоимости спорных нежилых помещений в Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Спектр».


Согласно отчету № С1-028-2021, составленному Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Спектр», стоимость имущества составила 682.000 руб.


Истец просит признать величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>. ком.1. общей площадью 39,0 кв.м. и ком.2 общей площадью 1,2 кв.м. используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в размере 1.018.333 руб. 33 коп. недостоверной


Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и во взаимной связи, проанализировав нормы права, регулирующие спорные правоотношения суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.


В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.


Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159.


В силу статьи 3 Законом № 159 отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135).


В соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.


По смыслу статей 15, 24 Закона № 135 осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.


В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).


Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза.


На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:


1. Имеется ли несоответствие действующему законодательству в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 1<...>, пл. 1,2, выполненному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз»

2. Какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 1<...>, пл. 1,2 на 02.04.2021 года.


Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Альфа» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 414040, <...>), эксперту ФИО3.


По результатам проведенной судебной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам.


1. В отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 1<...>, пл. 1,2, выполненному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» имеются несоответствия действующему законодательству, которые могут сказываться на итоговой величине рыночной стоимости объекта.

2. Рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 1<...>, пл. 1,2, на 02.04.2021 года составляет без учета НДС, 873.500 руб.


В соответствии с пунктом 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и подписывает его.


Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его обоснованность и достоверность полученных выводов, суд пришел к выводу о том, что заключение экспертов в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, поскольку оно составлено компетентными специалистами, обладающими специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.


В соответствии со статьей 3 Закона № 135 рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.


В статье 11 Закона № 135 установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.


Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135).


Согласно Отчету об оценке № 866/1, выполненному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз», рыночная стоимость спорного помещения на дату оценки указана в размере 1.018.333 руб. 33 коп. (без НДС).


В целях устранения разногласий относительно рыночной стоимости спорного помещения, суд в порядке, установленном в статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО Коммерческая фирма «Альфа».


Согласно заключению судебной экспертизы, в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, ком. 1<...>, пл. 1,2, выполненному ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» имеются несоответствия действующему законодательству, которые могут сказываться на итоговой величине рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...>. ком.1. общей площадью 39,0 кв.м. и ком.2 общей площадью 1,2 кв.м. составляет, без учета НДС, 873.500 руб.


При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.


На основании изложенного и, руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд


Р Е Ш И Л


Признать величину рыночной стоимости объекта оценки нежилых помещений по адресу: <...>. ком.1. общей площадью 39,0 кв.м. и ком.2 общей площадью 1,2 кв.м. используемой для определения цены их выкупа, определенную ООО «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» в размере 1.018.333 руб. 33 коп. недостоверной.


Взыскать с Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313302520700022, ИНН <***>) 10.500 руб., из которых 3.000 руб. - расходы по уплате государственной пошлины и 7.500 руб. – расходы по проведению судебной экспертизы.


Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и судебных экспертиз» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313302520700022, ИНН <***>) 10.500 руб., из которых 3.000 руб. - расходы по уплате государственной пошлины и 7.500 руб. – расходы по проведению судебной экспертизы.



Перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Альфа» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Астраханской области денежные средства за проведение судебной экспертизы в сумме 15.000 руб., поступившие на депозитный счет Арбитражного суда Астраханской области от индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313302520700022, ИНН <***>) согласно чек-ордеру от 11.08.2021 года.



Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Астраханской области.



Судья

А.Н. Рыбников