Постановление от 25 января 2017 г. по делу № А07-3924/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-10835/16

Екатеринбург

25 января 2017 г.


Дело № А07-3924/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2017 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» (далее – общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб», истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу № А07-3924/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями о признании незаконным пункта 1 постановления администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) от 12.08.2014 № 3615 «О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» в части срока аренды земельных участков; признании незаконным отказа администрации в заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826, расположенных по адресу: г. Уфа, Калининский р-н, территория квартала, ограниченного ул. Ферина, пер. Железнодорожный, бул. Тухвата Янаби и Баландина, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства спортивного центра литер 2, учреждения дополнительного образования литер 3, детского сада литер 4А, административного здания литер 5, досугового центра литер 10, офисного помещения литер 17», на новый срок, выраженного в письме от 02.03.2016 № 01-02-1625/11, 01-02-1734/11,01-02-1920/11; признании незаконным бездействия Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – управление) как несоответствующего положениям п. 3 ст. 39.6 и п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; возложении на администрацию и управление обязанности по изменению существенных условий договоров аренды земельных участков от 14.10.2014 № 1080-14, 1081-14, 1082-14, 1083-14 и от 05.11.2014 № 1139-14, направлению в адрес общества в месячный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу подписанных уполномоченным лицом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков с установленным сроком аренды названных земельных участков с 12.08.2014 по 12.08.2017 (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения заявленных требований).

На основании положении ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью «Стройтехнологии».

Решением суда от 27.05.2016 (судья Архиереев Н.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 (судьи Богдановская Г.Н., Карпачева М.И., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель ссылается на то, что договоры аренды земельных участков от 14.10.2014 № 1080-14, 1081-14, 1082-14, 1083-14 и от 05.11.2014 № 1139-14 заключены на срок менее одного года, что является неразумным с учетом запроектированного строительства нескольких объектов недвижимого имущества. Общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» указывает на то, что предоставленные ему по указанным договорам земельные участки им активно осваивались, велось завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом литер 7А и 7Б по Бульвару Балдина Калининского р-на г. Уфы», получен градостроительный план земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:2826, 02:55:020408:4981; строительство запланированных объектов не завершено им в связи с затягиванием администрацией выдачи градостроительного плана земельного участка, наличием на арендуемых участках объектов недвижимости. Общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» считает отказ администрации в заключении на новый срок договоров аренды, выраженный в письме от 02.03.2016 № 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11 и бездействие управления, выразившееся в незаключении договоров аренды земельных участков на новый срок противоречащими положениям п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3.5 вышеперечисленных договоров аренды, срок действия которых (с учетом их государственной регистрации 27.02.2015) составил всего 10 месяцев, что является недостаточным для проектировки и строительства запланированных объектов с учетом положений п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании постановления администрации от 25.01.2010 № 143 по договору аренды земельного участка от 30.12.2010 № 2303-10 Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обществу «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» в аренду на срок с 25.01.2010 по 25.01.2015 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м, расположенный по адресу: г Уфа, Калининский р-н, на территории квартала, ограниченного ул. Ферина, пер. Железнодорожный, бул. Тухвата Янаби и Баландина, для проектирования и строительства жилых домов литеры 7 (А, Б, В), 1, 4, а также спортивного центра литера 2, учреждения дополнительного образования литера 3, детского сада литера 4А, административного здания литера 5, досугового центра литера 10, офисного помещения литера 17.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2012 по делу № А07-11765/2009 общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введения процедура конкурсного производства.

На основании постановления администрации от 19.12.2013 № 6515 между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» заключен новый договор аренды земельного участка от 22.01.2014 № 16-14, в соответствии с п. 1.1 которого земельный участок с кадастровым номером 02:55:020408:217 общей площадью 14 710 кв. м передан обществу на срок с 19.12.2013 по 13.12.2014 для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов литера 7 (А, Б) с предприятиями обслуживания и встроенными подземными парковками.

Постановлением администрации от 12.08.2014 № 3615 «О заключении договоров аренды земельных участков на новый срок с обществом с ограниченной ответственностью Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» принято решение о заключении на новый срок договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литера 2, учреждения дополнительного образования литера 3, детского сада литера 4А, административного здания литера 5, досугового центра литера 10, офисного помещения литера 17, сроком до 25.12.2015.

Между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» заключены договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 № 1139-14, от 14.10.2014 № 1083-14, от 14.10.2014 № 1082-14, от 14.10.2014 № 1081-14, от 14.10.2014 № 1080-14, в соответствии с условиями которых обществу в аренду на срок с 12.08.2014 по 25.12.2015 переданы земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 для проектирования и строительства спортивного центра литера 2, учреждения дополнительного образования литера 3, детского сада литера 4А, административного здания литера 5, досугового центра литера 10, офисного помещения литера 17, сроком до 25.12.2015.

Указанные земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 05.11.2014 и 14.10.2014.

На основании обращения конкурсного управляющего общества «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» от 27.10.2015 № 108 главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлены градостроительные планы от 16.11.2015 № RU03308000-15-1297 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:5143 и от 03.11.2015 № RU03308000-15-1268 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020408:2826.

Письмом от 02.03.2016 № 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11 администрация сообщила конкурсному управляющему общества «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» об отказе в заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 на новый срок в связи с отсутствием у общества преимущественного права на заключение таких договоров, несовершением действий по освоению и застройке переданных в аренду земельных участков.

Общество «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб», полагая, что п. 1 постановления администрации от 12.08.2014 № 3615 в части указания на заключение договора аренды сроком до 25.12.2015 является незаконным, противоречит п. 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а также ссылаясь на то, что отказ администрации, выраженный в письме от 02.03.2016 № 01-02-1625/11, 01-02-1734/11, 01-02-1920/11, и последующее бездействие управления по продлению срока действия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:2826, 02:55:020408:3292 нарушают его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Рассмотрев требование общества «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» о признании незаконным пункта 1 вышеназванного постановления администрации от 12.08.2014 № 3615 в части срока аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826, суды, руководствуясь положениями ст. 197, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно квалифицировали их как требования, подлежащие рассмотрению в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

С учетом того, что заявление, рассмотренное судами в рамках настоящего дела, подано обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» в суд 01.03.2016, при том, что договоры аренды на основании указанного постановления от 12.08.2014 № 3615 заключены в период с октября по ноябрь 2014 года, суды правомерно признали пропущенным срок на оспаривание данного постановления и установили отсутствие оснований для его восстановления.

Поскольку пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно отказали в удовлетворении требований в части признания незаконным п. 1 постановления администрации от 12.08.2014 № 3615.

Требования общества «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» о признании незаконным отказа администрации в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок, выраженного в письме от 02.03.2016 № 01-02-1625/11, 01-02-1734/11,01-02-1920/11 и соответствующего бездействия управления по заключению таких договоров, а также требования о возложении на администрацию и управление обязанности по изменению существенных условий договоров от 14.10.2014 № 1080-14, 1081-14, 1082-14, 1083-14 и от 05.11.2014 № 1139-14 о сроке аренды земельных участков правомерно рассмотрены судами в порядке искового производства.

В силу положений п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в границах испрашиваемых обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» земельных участков отсутствуют принадлежащие ему объекты незавершенного строительства, возведенные в период действия ранее заключенных договоров аренды от 14.10.2014 № 1080-14, 1081-14,1082-14, 1083-14 и от 05.11.2014 № 1139-14.

Таким образом, заявителем в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств наличия оснований для предоставлении ему спорных земельных участков на новый срок (продления договоров) без проведения торгов в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ.

При этом суд апелляционной инстанции верно отметил, что нормы действующего законодательства, предусматривающие возможность продления договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, направлены на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Судами установлено, что обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» не были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемых им земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826. Доказательств получения разрешения на строительство объектов недвижимости в дело не представлено. Заявление о получении разрешения на строительство объекта оставлено без рассмотрения, данный отказ заявителем не оспорен.

Отклоняя ссылку заявителя на обращение с письмом от 27.10.2015 № 108 о выдаче градостроительных планов земельных участков и разрешений на строительство, а также на подготовку градостроительных планов в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:5143 и 02:55:020408:2826, суд апелляционной инстанции верно указал, что данные обстоятельства не являются надлежащими и своевременными мерами по освоению арендуемых земельных участков, так как совершены за два месяца до истечения срока действия договоров аренды.

Иных доказательств освоения и застройки земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020408:4980, 02:55:020408:4981, 02:55:020408:4982, 02:55:020408:3292, 02:55:020408:2826 до истечения срока действия договоров аренды заявителем не представлено.

На основании изложенного подлежат отклонению ссылки заявителя на наличие у него права на заключение договоров аренды на новый срок в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований, направленных на продление срока аренды названных земельных участков.

Доводы, изложенные обществом «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» в кассационной жалобе о том, что строительство запланированных объектов не завершено им в связи с затягиванием администрацией выдачи градостроительного плана земельного участка, слишком коротким сроком аренды, наличием на арендуемых участках объектов недвижимости, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Суд апелляционной инстанции указал на то, что обществом не подтверждено, что отсутствие градостроительного плана земельных участков препятствовало ему осуществлять использование арендуемых земельных участков по их целевому назначению. Кроме того, действия (бездействие) уполномоченных органов, связанные с выдачей градостроительной и разрешительной документации обществом не оспаривались.

Помимо прочего, судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что в период действия договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, конкурсным управляющим общества «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» предприняты действия по отчуждению права аренды указанных земельных участков.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

В связи с предоставлением определением кассационного суда от 01.12.2016 обществу «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» отсрочки уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе, указанная пошлина подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.05.2016 по делу№ А07-3924/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промышленно-коммерческая фирма «Жилстройкомплектснаб» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Т.В. Сулейменова


Судьи В.А. Купреенков


З.Г. Семенова