Решение от 24 июля 2025 г. по делу № А51-7368/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7368/2024
г. Владивосток
25 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  14 июля 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  25 июля 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

о признании недействительным уведомления от 16.02.2024 №28/5118-исх об одностороннем отказе от договора аренды,

третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, ППК «Роскадастр», Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока,                  УГ администрации г.Владивостока

при участии:

от истца: (онлайн) ФИО1, доверенность от 24.07.2023, паспорт, диплом

от ответчика и от Администрации города Владивостока: ФИО2, доверенность от 23.12.2024, 13.12.2024, удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» обратилось в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании недействительным уведомления от 16.02.2024 №28/5118-исх об отказе от договора аренды земельного участка №03-Ю-20188 от 17.07.2015.

            Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просит признать недействительным уведомление Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 16.02.2024 №28/5118-исх об отказе от договора аренды земельного участка №03-Ю-20188 от 17.07.2015; о признании заключенного между ООО «ТСКр» и Департаментом земельных и имущественных отношений (УМС г. Владивостока) договора аренды земельного участка №03-Ю-20188 от 17.07.2015 заключенным на срок сорок девять лет на период с 28.02.2015 по 27.02.2064.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока, Управление градостроительства администрации г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю и ППК «Роскадастр».

В судебном заседании 07.07.2025 объявлен перерыв до 14.07.2025 в порядке статьи 163 АПК РФ.

Представители Управления градостроительства администрации г. Владивостока, Управления Росреестра по Приморскому краю и ППК «Роскадастр»  в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд на основании статьи 156 АПК РФ проводит  судебное заседание без участия представителей указанных третьих лиц.

Истец на заявленных требованиях настаивал, указывая, что на спорном земельном участке располагается здание, которое принадлежит на праве собственности обществу, в связи с чем истец имеет преимущественное право аренды. При данных обстоятельствах отказ ответчика от договора аренды является недействительной сделкой.

Ответчик иск оспорил, указав, что в пределах спорного земельного участка также расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности муниципального образования город Владивосток, в связи с чем ведутся работы по разделу земельного участка. Настаивал на том, что спорный договор подлежал прекращению в связи с истечением срока действия.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

17.07.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края  (арендодатель) и ООО «ТехСтройКорпорация» заключен договор №03-Ю-20188 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель на основании распоряжения департамента от 28.02.2015 №957-рз представил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13 площадью 6397 кв.м, из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание склада пилорамы (лит. 10), для использования в целях для дальнейшей эксплуатации складских помещений.

Срок аренды участка установлен с 28.02.2015 по 27.02.2020 (пункт 1.3 договора).

За указанный в пункте 2.1 договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 79 136 рублей 25 копеек в месяц на основании расчета (пункт 2.1 договора).

В адрес арендатора поступило уведомление УМС г. Владивостока от 16.02.2024 №28/5118-иск, в соответствии с которым арендодатель уведомляет арендатора об одностороннем отказе от договора.

Истец, полагая, что односторонний отказ от договора не соответствует положениям действующего законодательства, обратился с исковыми требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования неподлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми  полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края.

Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края согласно постановлениям администрации Приморского края от 08.02.2007 №23-па, от 12.02.2007 №28-па

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г.Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (пункт 3.1.1).

Согласно пункту 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании изложенного надлежащим ответчиком по данному делу, учитывая предмет и основания исковых требований, является именно УМС г. Владивостока.

Фактически между сторонами по договору №03-Ю-20188 сложились обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13 был представлен истцу без проведения торгов в связи с расположением на участке здания-склада, принадлежащего арендатору.

Срок действия договора истек 27.02.2020 (пункт 1.3 договора).

После истечения срока действия, арендатор продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя.

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) в соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 171-ФЗ) дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В связи с вступлением в силу с 01.03.2015 положений Закона № 171-ФЗ, предусматривающих ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон, договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015 подлежат прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно абзацу 12  пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N№ 2 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015 прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В этой связи определяющим условием для определения возможности возобновления договора аренды земельного участка на неопределенный срок, выступает право арендатора на заключение договора аренды без проведения торгов.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и не опровергается участниками спора на спорном земельном участке располагается здание склад-пилорамы с кадастровым номером 25:28:000000:1299, площадью 883,2 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО «ТехСтройКорпорация».

С учетом установленных обстоятельств, поскольку истец является лицом, правомочным претендовать на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в силу прямого указания закона, то следует признать, что договор аренды №03-Ю-20188, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, был возобновлен на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ заинтересованная сторона любым доступным способом должна известить другую сторону об отказе от договора аренды. По своей правовой природе отказ от договора аренды, оформленный уведомлением, представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 154 ГК РФ определено, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» дано разъяснение о том, что право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон

Материалы дела содержат уведомление УМС г. Владивостока от 16.02.2024 №28/5118-исх об отказе от договора аренды от 17.07.2015, по тексту которого ответчик, ссылаясь на статью 610 ГК РФ, уведомил об отказе от договора.

Помимо этого, письмом от 28.03.2024 №28/9606-исх УМС г. Владивостока уведомило арендатора об окончании срока действия договора аренды с указанием на необходимость подписать соглашение расторжении договора аренды по истечении 14 календарных дней с момента его получения.

Указанные уведомления направлены на юридический адрес истца, получены обществом.

21.05.2024 УМС г. Владивостока издано распоряжение от № 2067/28 «О представлении заявления о прекращении аренды земельного участка», которое подано в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ПК, и на основании которого прекращены ограничения права на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13.

Поскольку судом установлен факт надлежащего извещения УМС г.Владивостока  об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды, суд приходит к выводу, что действие спорного договора правомерно прекращено по волеизъявлению арендодателя, правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Доводы ответчика об отсутствии у арендодателя прав на отказ от договора, в связи с расположением на земельном участке объекта недвижимости, признаны судом необоснованными.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судом установлено, что на основании распоряжения УМС г.Владивостока 01.08.2024 № 3487/28 земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13 разделен на земельные участки площадью 2696 кв.м, 2099 кв.м и 1445 кв.м, с сохранением земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:13 в измененных границах, площадью 157 кв.м.

При этом раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:13 обусловлен тем обстоятельством, что в границах спорного земельного участка, площадью 6397 кв.м, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации складских строений, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. расположены следующие объекты недвижимости: нежилое здание строение склада с кадастровым номером 25:28:030001:2567, находящееся в собственности муниципального образования г.Владивостока (муниципальная собственность); нежилое здание - склад-пилорамы с кадастровым номером 25:28:000000:1299, находящееся в собственности ООО «Техстройкорпорация» (частная собственность); нежилое здание - строение гаража с кадастровым номером 25:28:030001:2570, находящееся в собственности муниципального образования г. Владивостока (муниципальная собственность).

Представитель истца неоднократно в судебных заседаниях давал пояснения о том, что вышеперечисленные здания использовались им в хозяйственной деятельности, правовые основания для владения, использования зданий не оформлены, арендная плата вносилась в рамках аренды земельного участка, то есть только за пользование земельным участком.

Суд отмечает, что сам по себе факт прекращения арендных отношений сторон в рамках договора аренды №03-Ю-20188  не лишает истца  возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

Ссылки истца на добросовестное внесение им арендной платы приняты судом во внимание, между тем данные обстоятельства не имеют правового значения, поскольку по смыслу статьи 622 ГК РФ в случае если арендатор не возвратил арендованное имущество арендные платежи подлежат внесению за фактическое пользование предметом аренды.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, внесение ответчиком арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ в полном объеме относятся на истца.

Государственная пошлина, взыскиваемая в связи с увеличением истцом исковых требований, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация»   (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000руб. государственной пошлины.

            Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                           Понкратенко М.В.