Решение от 27 июня 2023 г. по делу № А53-9580/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-9580/23
27 июня 2023 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2023 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ОГРН: <***>, ИНН: <***> к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, ФИО3 о признании недействительным договора субаренды, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии:

от истца: ФИО4 - представитель по доверенности от 31.05.2023,

от ответчика ИП ФИО2: ФИО5 - представитель по доверенности от 20.01.2023,

от ответчика ИП ФИО3: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,



установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора субаренды от 01.08.222 № 1 и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу ФИО2

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.01.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

Представитель истца доложил предмет и основание иска, требование поддержал.

Представитель ИП ФИО2 против удовлетворения требований возражал, доводы, изложенные в отзыве, поддержал.

От ФИО3 представитель не явился, согласно представленному отзыву против удовлетворения требований возражал.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 час. 50 мин. 21.06.2023. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) на основании распоряжения департамента от 15.03.2005 № 449 заключен договор аренды земельного участка от 23.06.2005 № 27808.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051002:19, площадью 317 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для использования в целях эксплуатации складских помещений.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 15.03.2005 по 15.03.2054.

Согласно п. 4.3.2 договора, арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок более 5 лет.

На земельном участке с кн 61:44:0051002:19 расположено нежилое здание с КН 61:44:0051002:61, право собственности на которое согласно данным ЕГРН зарегистрировано за ФИО3 (запись государственной регистрации 61:44:0051002:61-61/183/2021-10 от 27.08.2021)

С учетом положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с переходом права собственности на нежилое здание с кн 61:44:0051002:61, расположенное на земельном участке с кн 61:44:0051002:19, арендатором указанного земельного участка по договору аренды от 23.06.2005 № 27808 в настоящее время является ФИО3

ФИО3 18.08.2022 письмом уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19.

Согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кн 61:44:0051002:19 (выписка от 19.09.2022 № КУВИ-001/2022-163572923) из земельного участка с кн 61:44:0051002:19 образована часть земельного участка, а также зарегистрирован договор субаренды части земельного участка сроком действия с 30.08.2022 по 31.12.2032. Субарендатором по указанному договору является ИП ФИО2.

Как указывает истец, арендатор за получением согласия в департамент не обращался, департамент не давал арендатору согласия на заключение договора субаренды части земельного участка, что свидетельствует о нарушении ФИО3 условий договора аренды.

Поскольку договор субаренды части земельного участка заключен ИП ФИО3 в отсутствие согласия департамента как арендодателя земельного участка, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Принимая решение суд руководствуется следующим.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В обоснование недействительности (ничтожности) договора субаренды департамент ссылается на положения части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность арендатора получить согласие арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

В пункте 16 Постановления Пленума N 11 указано, что уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Таким образом, в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка №27808 от 23.06.2005 заключен сроком с 15.03.2005 по 15.03.2054, то есть на срок более 5 лет.

Письмом от 27.07.2022 ФИО3 уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19 сроком до 31.12.2032 с ИП ФИО2 (т. 1, л.д. 33).

Согласно исковому заявлению департамент указал, что 18.08.2022 ФИО3 уведомила департамент о намерении заключить договор субаренды части земельного участка с кн 61:44:0051002:19.

Таким образом, о передаче земельного участка в субаренду департамент был своевременно извещен.

Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 4.3.2 договора аренды не может быть истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное противоречит закону, то есть пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса этого кодекса, императивно установившего свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Суд, с учетом оценки установленных по делу обстоятельств, содержания в частности пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче части арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем оснований для признания договора субаренды недействительной сделки, нарушающей требования пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и тем самым прекращения ограничения (обременения) права в виде субаренды части земельного участка в пользу ФИО2 у суда отсутствуют.

При разрешении настоящего спора судом принята во внимание правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791.

Таким образом, с учетом приведенных норм действующего законодательства и разъяснений, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата госпошлины относится на истца. Однако истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198- ФЗ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.П. Захарченко