Решение от 31 мая 2022 г. по делу № А07-20287/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20287/2021
г. Уфа
31 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2022

Полный текст решения изготовлен 31.05.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску Прокуратуры Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

обществу с ограниченной ответственностью «УФАСТРОЙРЕСУРС» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третьи лица:

1. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>,ОГРН <***>)

2. Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20 и обязании возвратить по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, прокурор, доверенность №8-20/2022 18.01.2022, служебное удостоверение ТО №292177 от 20.11.2020

от ответчика – Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – не явились, извещены

от ответчика - Общества ограниченной ответственностью «УФАСТРОЙРЕСУРС» - ФИО3, доверенность от 28.12.2020, диплом №1 от 10.11.2000

от третьего лица – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – не явились, извещены

от третьего лица - Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - не явились, извещены

от третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан – не явились, извещены


Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществу с ограниченной ответственностью «УФАСТРОЙРЕСУРС» с привлечением в качестве третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» и применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> площадью 3298 кв.м.

Определением суда от 09.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В судебном заседании 25.05.2022 представитель истца устно заявил ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан. В случае отказа в удовлетворении ходатайства о привлечении третьего лица, заявил ходатайство об отложении судебного заседания для приобщения решения УФАС РБ к материалам дела.

Представитель ответчика ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» возражает против удовлетворения ходатайства заявителя, изложил доводы, представил документы, переданные УЗИО Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – письмо. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заявления от 19.03.2021 №13.

Представитель ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» на вопрос суда сообщил, что попыток зарегистрировать договор аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20 не предпринимали, изложил доводы.

Представитель истца на вопрос суда не смог сообщить, что является целью заявленных требований с учетом сформировавшейся позиции сторон, сообщил о необходимости согласования данного вопроса с руководством

Суд, рассмотрев ходатайство истца о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, с учетом мнения ответчика, протокольным определением отказывает в его удовлетворении.

В удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства для представления решения УФАС РБ судом также отказано протокольным определением.

Суд сообщил о возможности объявления перерыва в течение дня для согласования позиции.

После отказа суда в привлечении третьего лица и отложении рассмотрения дела представитель истца сообщил об отсутствии необходимости согласования позиции с руководством, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку договор является незаключенным, не прошел государственную регистрацию, полностью изменился предмет договора – площадь земельного участка.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц по имеющимся материалам в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, ответчика ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС», суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов, 25.12.2020 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «УФАСТРОЙРЕСУРС» подписан договор аренды № 866-20 земельного участка из земельных населенных пунктов: с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> разрешенное использование: для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное): для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, общей площадью 3298 кв.м, сроком с 24.12.2020 г. до 24.12.2023 г. (т. 1 л.д. 85-86).

Истец в исковом заявлении указывает, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства и является недействительным (ничтожным) по следующим основаниям.

Проведенной проверкой установлено, что в соответствии с договором купли-продажи от 04.07.2011 № 3/11 (т. 1 л.д. 55-56), заключенным между ООО «Башэнергостроймонтаж» и ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС», к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенный в границах спорного земельного участка.

24.02.2012ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» обратилось в администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра.

14.12.2012 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» заключен договор аренды № 1036-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> для завершения строительства гостинично-делового центра, общей площадью 4227 кв.м, сроком с 10.12.2012 г. до 10.12.2015 г. (т. 1 л.д. 70-71).

На основании постановления главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 № 1783 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» 03.06.2015 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в названный договор аренды земельного участка, в соответствии с которым слова «для завершения строительства гостинично-делового центра» заменены на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания» (т. 1 л.д. 69).

Письмом от 30.10.2015 № 45 общество «УФАСТРОЙРЕСУРС» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания (т. 1 л.д. 77).

На основании указанного обращения 14.12.2015 между Управлением и ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» заключен договор аренды № 1049-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2)), общей площадью 4227 кв.м, сроком с 30.10.2015 г. до 30.10.2018 г. (т. 1 л.д. 80-81).

Истец указывает, что ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства обратилось в Управление 24.12.2020 по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015.

Кроме того, договор аренды № 1049-15 от 14.12.2015 прекращен на основании п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ 16.09.2019.

Учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» по договору аренды земельного участка № 1049-15 от 14.12.2015 для завершения строительства досугового центра, ответчиком реализовано право на однократное предоставление земельного участка.

Истец считает, что для заключения спорного договора аренды земельного участка отсутствовали условия, предусмотренные пп. 4,5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и у Управления не имелось законных оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления без проведения торгов земельного участка.

Осмотром земельного участка установлено, что на нем расположена трансформаторная подстанция, объект незавершенного строительства (фундамент), территория заросла деревьями и кустарниками.

Несмотря на то, что ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» уже реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, обратилось с заявлением о предоставлении участка спустя более 2 лет со дня истечения ранее заключенного договора аренды, 25.12.2020 между Управлением и ООО «УфаСтройРесурс» заключен договор № 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> площадью 3298 кв.м, с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование - «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51».

Истец, полагая, что в результате указанных действий нарушены интересы публично-правового образования - Республики Башкортостан (в связи с принятием Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-з о передаче полномочий по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые на разграничена), а также интересы неопределенного круга лиц, в порядке ст. 52 АПК РФ, обратился в суд с настоящим иском.

В ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В соответствии с п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одними из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Прокуратура Республики Башкортостан действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Ответчик ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» в отзыве от 08.12.2021 (т. 2 л.д. 73-75) указал, что признание договора недействительным (ничтожным) создаст правовую неопределенность в отношениях сторон, не позволит завершить строительство объекта, нарушит права общества в сфере предпринимательской деятельности.

В дополнении к отзыву (т. 3 л.д. 11-113) общество указало, что считает договор аренды земельного участка № 866-20 от 25.12.2020 незаключенным, договор не был зарегистрирован. Факт незаключенности договора свидетельствует о невозможности удовлетворения исковых требований о его недействительности в силу того, что недействительной может быть признана только та сделка, которая заключена.

В судебном заседании 25.05.2022 представитель ответчика ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС» сообщил, что договор является незаключенным, не прошел государственную регистрацию, полностью изменился предмет договора – площадь земельного участка.

Данное обстоятельство не оспаривается участниками процесса.

Ответчик Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также просит отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве (т. 2 л.д. 103-106), дополнении к отзыву (т. 2 л.д. 129-130) – также считая договор незаключенным.

Прокуратура РБ представили возражения на отзывы ответчиков от 03.03.2022 (т. 3 л.д. 3-8).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отзывом от 11.05.2022 (т. 4 л.д. 97-99) просит принять решение в соответствии с действующим законодательством. Третье лицо сообщило, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 актуальных зарегистрированных прав не имеется. Договор аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20 не зарегистрирован.

09.03.2022 из ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РБ поступило реестровое дело в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 во исполнение определения суда об истребовании доказательств от 09.03.2022.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положениями ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 14 разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 9. ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Как было указано выше, 25.12.2020 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью «УФАСТРОЙРЕСУРС» подписан договор аренды № 866-20 земельного участка из земельных населенных пунктов: с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> разрешенное использование: для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное): для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, общей площадью 3298 кв.м, сроком с 24.12.2020 г. до 24.12.2023 г. (т. 1 л.д. 85-86).

Согласно п. 2.3. договора на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-002/2020-49246096 от 17.12.2020, запись государственной регистрации № 02-04/01/190/2011-489 от 08.07.2021.

Пунктом 9.1. указанного договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания либо государственной регистрации, если договор заключен на срок не менее одного года.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 30.06.2021 № КУВИ-002/2021-80250195 (т. 1 л.д. 126) земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, относится к землям населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский, ул. Сочинская, площадь: 3298 +/- 23 кв.м.

Решением Управления земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан № 2571 от 26.12.2020 (т.2 л.д. 132-133), на основании заявления ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС», утверждена схема расположения земельного участка, указана площадь земельного участка: 4227 кв.м., условный номер земельного участка: 02:55:011004:ЗУ1; кадастровый номер, из которого предусмотрено образование земельного участка: 02:55:011004:34.

Из выписки из Единого государственного реестра от 02.12.2021 № КУВИ-002/2021-159962072 (т. 2 л.д. 112) следует, что 14.01.2021 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 площадью 4227 +/- 23 кв.м, номер кадастрового квартала: 02:55:011004.

В материалы дела представлен градостроительный план земельного участка № RU03308000-18-321 (т. 1 л.д. 98-105), подготовленный Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании обращения ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС», согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 составляет 4227 кв.м.

Из представленного акта осмотра и установления фактического использования земельного участка № 910/о от 27.05.2021 (т. 1 л.д. 109) следует, что проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г.Уфа, р-н Кировский, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв.м, предоставленного ООО «УФАСТРОЙРЕСУРС».

При осмотре установлено: на огороженном земельном участке расположена трансформаторная подстанция, территория заросла дикорастущими деревьями и кустарником, в связи с чем установить факт наличия (отсутствия) объекта незавершенного строительства не представилось возможным.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.12.2021 № КУВИ-002/2021-159962731 (т. 2 л.д. 108) следует, что за обществом «УФАСТРОЙРЕСУРС» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20 %), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, номер кадастрового квартала 02:55:011004.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В части 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; разрешение на строительство и т.д.

Таким образом, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, при рассмотрении вопроса о выдаче таких разрешений проверяет факт наличия у лица правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается строительство объекта.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство № RU03308000-699-П (т. 1 л.д. 54) объекта капитального строительства подземной автостоянки с подсобными помещениями – первая очередь строительства в составе объекта: «Гостинично-деловой комплекс ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», кадастровый номер 02:55:011004:0034, общая площадь земельного участка 4227 кв.м, сроком действия до 27 декабря 2011 года.

Таким образом, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая вышеуказанные сведения из ЕГРН, фактически одновременное принятие решения о перераспределение площади спорного земельного участка и подписание спорного договора аренды, суд приходит к выводу о том, что сторонами не согласовано надлежащим образом существенное условие договора аренды земельного участка как предмет договора – конкретный земельный участок с четко определенными границами и площадью, поскольку на момент подписания договора у сторон не было четкой определенности в понимании передаваемого земельного участка с учетом значительно отличающихся площадей земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 - площадью 3298 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281 площадью 4227 +/- 23 кв.м, который нельзя отнести к обычно применяемой погрешности площади земельного участка, и признает договор аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20 незаключенным.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части земельного участка с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20 и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> площадью 3298 кв.м.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением суда от 28.07.2021 по делу № А07-20287/2021 удовлетворено заявление Прокуратуры Республики Башкортостан о принятии обеспечительных мер.

Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан регистрировать перехода прав, регистрировать сделки и производить иные регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...>.

Суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан регистрировать перехода прав, регистрировать сделки и производить иные регистрационные действия в отношении зданий, строений и иные сооружений на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34.

В силу ч. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» разъяснено, что исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Таким образом, обеспечительные меры, принятые судом определением от 28.01.2021, сохраняют свое действие до вступления решения в законную силу.

Поскольку при подаче иска государственная пошлина не была уплачена ввиду освобождения истца от уплаты государственной пошлины, с учетом отказа в удовлетворении иска, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.l8aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов