Решение от 12 апреля 2017 г. по делу № А07-2356/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2356/17
г. Уфа
12 апреля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2017

Полный текст решения изготовлен 12.04.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Кручининой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя Гайфуллиной Лии Радиковны (ИНН 023800199792, ОГРНИП 310028027900176)

к Администрации сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (ИНН 0238001480, ОГРН 1020200677386)

Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка

в судебном заседании приняли участие представители:

истца: ФИО2, ФИО3 по доверенности от 02.02.2017

ответчиков: Администрации сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан – ФИО4 по доверенности от 01.01.2017, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району – ФИО5 по доверенности от 09.01.2017

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации СП ФИО6 МР Миякинский район РБ, КУС Минземимущества РБ по Миякинскому району об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании истцы исковые требования поддержали, просят удовлетворить.

Ответчики требования не признают, просят отказать, указывая, что Решением Совета муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан от 26.02.2010 № 168 утверждены Правила землепользования и застройки с. Киргиз-Мияки муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (далее ПЗЗ с. Киргиз-Мияки). Градостроительным зонированием ПЗЗ с. Киргиз-Мияки участок отнесен к территориальной зоне ПК-2 - Производственно-коммунальные зоны, что подтверждается справкой выданной отделом архитектуры, строительства и ЖКХ администрации муниципального района Миякинский район РБ от 01.03.2017 № 51. Пунктом 18.1 перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам ПЗЗ Киргиз-Мияки установлен запрет на использование земельных участков, находящихся в территориальной зоне ПК-2 с видом использований: Пашни, сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные здания и сооружения, сельскохозяйственные объекты, т.е. градостроительным регламентом использование земельного участка с видом разрешенного использование – сельскохозяйственное производство не допускается. Истец обратилась в Администрацию сельского поселения Миякинский сельсовет МР Миякинский район с заявлением о предоставлении участка в собственность для использования в целях: обслуживание цеха по переработки крупы, в порядке, предусмотренном п. 6 ч. 2 ст. 39.3., ст. 39.20. Земельного кодекса РФ. Из приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка документов следует, что на участке расположено нежилое здание – Цех по переработке крупы, принадлежащий истцу на праве собственности. Фактическое использование земельного участка соотносится с видом разрешенного использования земельного участка установленного п. 15.1 Перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам ПЗЗ с. Киргиз-Мияки - Промышленные предприятия и коммунально-складские организации III классов опасности. Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В связи с несоответствием ПЗЗ с. Киргиз-Мияки и фактическому использованию вида разрешенного использования участка - Сельскохозяйственное производство, существующего на момент обращения истца с заявлением о предоставлении участка в собственность, постановлением главы сельского поселения Миякинский сельсовет от 07.09.2016 г. № 272 вид разрешенного использования участка актуализирован, установлен вид использования – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 является собственником недвижимого имущества - Цех по переработке крупы, общей площадью 438,6 кв.м., расположенного по адресу: РБ, Миякинский район, с. Киргиз-Мияки, территория откормочного комплекса СПК «Дружба», о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.08.2009 сделана запись регистрации № 02-04-28/004/2009-527.

Указанный объект капитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:40:090101:20 общей площадью 4036 кв.м., расположенный по адресу: РБ, Миякинский район, с/с Миякинский.

02.09.2016 предприниматель обратилась с заявлением к главе сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (вх. № 13 от 02.09.2016 л. д. 12) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, общей площадью 4036 кв.м., расположенный по адресу: РБ, Миякинский район, с/с Миякинский в собственность за плату на условиях Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 г. № 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (в ред. от 02.06.2015 N 213) и в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

На обращение предпринимателя Администрацией сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Миякинскому району подготовлен и направлен проект договора купли-продажи земельного участка № 23-16-31зем от 29.09.2016, с кадастровым номером 02:40:090101:20, общей площадью 4036 кв.м., расположенный по адресу: РБ, Миякинский район, с/с Миякинский (письмо № 377/1 от 29.09.2016) (далее договор).

Согласно п. 2.1 договора цена участка составляет 310287 руб. 68 коп. из расчета 50% от кадастровой стоимости, равной по состоянию на дату подписания искового заявления 620575 руб. 36 коп.

Согласно п. 4. кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.11.2016г., выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, на момент обращения истца в сельское поселение Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан о приобретении в собственность данного участка, а именно на 02.09.2016, составляла 6417 руб. 24 коп. Соответственно, 50% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 на момент обращения в сельское поселение Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан, а именно на 02.09.2016, составляет 3208 руб. 62 коп.

Таким образом, не согласившись со стоимостью, указанной в договоре, предпринимателем было подготовлено и направленно в адрес Комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Миякинскому району и в адрес Администрации сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан письмо (вх. № б/н от 30.12.2016) с приложенным к нему Протоколом разногласий от 28.12.2016 к договору купли-продажи земельного участка № 23-16-31зем от 29.09.2016, с кадастровым номером 02:40:090101:20, с просьбой изменить выкупную цену земельного участка в договоре, установив ее в размере 3208 руб. 62 коп., поскольку выкупная стоимость по договору произведена в нарушении п. 4 Постановления Правительства РБ № 629, так как кадастровая стоимость земельного участка на момент обращения составляет 6417 руб. 24 коп.

Письмом от 27.01.2017 № 31 Комитет по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Миякинскому району отклонил протокол разногласий и отказал в изменении (уменьшении) выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, общей площадью 4036 кв.м., расположенный по адресу: РБ, Миякинский район, с/с Миякинский.

Получив от Комитета по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по Миякинскому району письмо об отказе вносить изменения в проект договора, полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в соответствии с кадастровойстоимостью на момент обращения в орган местного самоуправления и действующим в тот же момент постановлением Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Выслушав представителей сторон, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения.

В силу ст. 446 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений ст. ст. 445 и 446 названного Кодекса следует, что договор, разногласия по которому были переданы на рассмотрение суда, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий (в том числе существенных), не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135 – ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли – продажи муниципального имущества с лицом, пользующимся преимущественным правом на его приобретение, является для Администрации обязательным в силу положений Закона № 159 –ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (п. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Согласно ст. 39.17 Земельного кодекса правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.

Статьей 39.17 Земельного кодекса установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Согласно приведенной норме закона, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в п.п.1 и 2 п.5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

02.09.2016 истец впервые обратилась в Главе сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20.

В соответствии с п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно п. 4. Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 г. № 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" лица являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Поскольку спорные отношения возникли в связи с обращением заявителя о приобретении земельного участка на основании заявления, поданного 02.09.2016, они подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации с учетом вступивших в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости земельного участка от 22.11.2016 (л. д. 19) стоимость земельного участка по состоянию на 02.09.2016 составляла 6417 руб. 24 коп., и соответственно, должна применяться для целей расчета выкупной стоимости.

Учитывая, что фактическое использование земельного участка соответствует установленному виду разрешенного использования, отказ в применении для целей исчисления цены выкупа участка кадастровой стоимости, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе, неправомерен.

Следовательно, при расчете выкупной стоимости земельного участка подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка на основании кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка от 02.09.2016, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20 должна быть установлена в размере 50%, что составляет 3208 руб. 62 коп.

Таким образом, суд полагает, что спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий, предлагаемых истцом.

Расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчиков солидарно в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:40:090101:20, площадью 4036 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Миякинский район, с/с Миякинский, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району и ФИО2, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 3208 руб. 62 коп. (НДС не облагается согласно п.п. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации).

Взыскать с Администрации сельского поселения Миякинский сельсовет муниципального района Миякинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310028027900176) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Миякинскому району (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 310028027900176) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Кручинина