Решение от 6 сентября 2017 г. по делу № А74-5851/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-5851/2017
06 сентября 2017 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 31 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 324 326 руб. 65 коп.

В судебном заседании приняли участие представители ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.03.2016, ФИО3 по доверенности № 462 от 12.07.2016.

Администрация города Абакана (далее – истец, администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» (далее – ответчик, ООО «ВСК-Терминал») о взыскании 325 289 руб. 06 коп., в том числе 235 321 руб. 21 коп. задолженности по договору аренды земельного участка № АЮ09049 от 05.04.2005 за период с 01.04.2015 до 06.09.2016 и 89 967 руб. 85 коп. неустойки за период с 02.07.2015 по 28.02.2017.

Определением арбитражного суда от 10.05.2017 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии со статьёй 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 30.06.2017 арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 227 АПК РФ.

Протокольным определением арбитражного суда от 23.08.2017 принято уменьшение размера исковых требований до 324 326 руб. 65 коп., в том числе 235 321 руб. 21 коп. задолженности и 89 005 руб. 44 коп. неустойки за период с 07.10.2016 по 28.02.2017.

Представитель истца, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

На основании частей 2, 3 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Представители ответчика в судебном заседании, в отзыве на исковое заявление и в дополнении к отзыву согласились с наличием задолженности по арендной плате до 05.06.2015, в удовлетворении остальной части заявленных требований просили отказать, указав, что 05.06.2015 администрацией города Абакана направлен в адрес ООО «ВСК - Терминал» договор купли-продажи земельного участка № 4105 от 05.06.2015; по вине истца выкупная цена земельного участка была указана неверно, что привело к возникновению спора об урегулированию разногласий по договору. По мнению ответчика, договор купли-продажи земельного участка не был заключен в установленный срок по вине истца, при добросовестном поведении администрации города Абакана договор был бы подан на регистрацию в июне 2015 года, и ООО «ВСК-Терминал» стало бы собственником земельного участка.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 05.04.2005 заключен договор аренды земельного участка № АЮ09049 (далее – договор), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 19 650 кв.м, с кадастровым номером 19:01:160107:0098, категория земель «земли поселений», нормативной стоимостью 10 626 720 руб., расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации и обслуживания цеха капитального ремонта и цеха металлоконструкций (литера ВВ1) в граница, указанных в плане границ земельного участка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1. договора период аренды участка определён сторонами с 05.04.2005 до 29.03.2010.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.05.2005, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки № 19-19-00/026/2005-209.

Согласно пунктам 2.2, 2.3, 2.5 договора на момент заключения договора размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составляет 133 030 руб. 50 коп. Арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, не позднее 1 числа следующего квартала. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы Абаканским городским Советом депутатов без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленный срок согласована сторонами в пункте 7.2 договора в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

По акту приёма-передачи от 05.04.2005 истец передал в пользование ответчику указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по иску ООО «ВСК-Терминал» по делу № А74-4619/2013 от 23.10.2013, вступившим в законную силу 25.11.2013, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 7 244 955 руб.

ООО «ВСК-Терминал» 08.05.2015 обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного по адресу: <...>.

Администрацией города Абакана составлен проект договора купли-продажи земельного участка от 05.06.2015 № 4105, в котором цена выкупа земельного участка указана в размере 2 529 515 руб. 03 коп.

ООО «ВСК-Терминал» 30.06.2015 направило в администрацию города Абакана подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98. Согласно протоколу разногласий цена выкупа земельного участка в редакции ООО «ВСК-Терминал» составила 181 123 руб. 87 коп.

В связи с тем, что администрация города Абакана отклонила протокол разногласий, ООО «ВСК-Терминал» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным постановления администрации города Абакана от 01.06.2015 № 1165.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-7427/2015 от 14.12.2015, вступившим в законную силу 02.03.2016 (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016), постановление администрации города Абакана от 01.06.2015 № 1165 об установлении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного в территориальной зоне «П-3 Зона производственных предприятий IV класса опасности» – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» признано незаконным.

Не согласившись с видом разрешенного использования земельного участка, а также с размером выкупной цены, ООО «ВСК-Терминал» обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-7167/2015 от 07.06.2016, вступившим в законную силу 08.07.2016, разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, урегулированы.

Договор купли-продажи земельного участка от 05.06.2015 № 4105 зарегистрирован в установленном порядке 07.09.2016, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки № 19-19-001-19/301/044/2016-127/2 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2016.

К договору купли-продажи прилагался акт приема-передачи земельного участка, датированный 05.06.2015.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ, истец 09.11.2016 направил ответчику претензию № 6942 об уплате задолженности за период с 01.04.2015 до 07.09.2016, которая получена ответчиком 11.11.2016 (почтовое уведомление № 72177) и оставлена без ответа.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2015 до 06.09.2016 явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив доводы сторон, а также представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Произведённый истцом расчёт арендных платежей основан на договоре, Положении о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не территории Республики Хакасия, утверждённом постановлением Правительства Республики Хакасия № 05 от 23.01.2008; с применением кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-4619/2013 от 23.10.2013, коэффициента вида разрешенного использования, определенного в соответствии с приложением к решению Совета депутатов города Абакана № 482 от 27.11.2012, и коэффициентов инфляции, опубликованных в газете «Хакасия».

Арбитражный суд, проверив основанный на договоре расчет арендной платы за период с 01.04.2015 до 06.09.2016, признал его верным.

Поскольку ответчик доказательств перечисления арендной платы по договору не представил, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленной сумме подлежит удовлетворению.

Оценив довод ответчика относительно вины администрации города Абакана в пользовании ответчиком спорным земельным участком за период с 05.06.2015 по 06.09.2016, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как было указано выше, после направления проекта договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия по размеру выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, который разрешен арбитражным судом в рамках дела № А74-7167/2015.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-7167/2015 от 07.06.2016, вступившим в законную силу 08.07.2016, установлены следующие обстоятельства:

- ООО «ВСК - Терминал» является собственником нежилого помещения, общей площадью 15830,8 кв.м. расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, кадастровый номер 19:01:160107:429 и нежилого помещения общей площадью 629 кв.м. расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, кадастровый номер 19:01:160107:429;

- постановление администрации города Абакана от 01.06.2015 № 1165 об установлении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160107:98, расположенного в территориальной зоне «П-3 Зона производственных предприятий IV класса опасности» – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» является незаконным (что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14.12.2015 по делу №А74-7427/2015).

Таким образом, арбитражный суд в рамках дела № А74-7167/2015 принял доводы ответчика и урегулировал возникшие между сторонами разногласия по договору, указав, что земельный участок используется для эксплуатации и обслуживания цеха капитального ремонта, цеха металлоконструкций, установив цену выкупа земельного участка в размере равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 181 123 руб. 87 коп. (7 244 955 Х 2,5%).

Вместе с тем, в предмет доказывания по настоящему спору входит установление следующих обстоятельств:

- пользование ответчиком земельным участком по договору аренды;

- наличие у ответчика обязанности оплачивать арендную плату;

- неисполнение обязательства по договору аренды по внесению арендных платежей.

Как следует из содержания искового заявления и представленных документов, в период аренды на спорном земельном участке находилось недвижимое имущество ответчика, данное обстоятельство ответчик подтверждает, следовательно, в данном случае имеет место непрерывное использование ответчиком земельного участка, который находился у него на праве аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно пункту 5.1.8 договора купли-продажи земельного участка покупатель обязуется производить уплату арендной платы за использование участка по договору аренды до момента регистрации перехода права собственности на него, осуществить последний платеж не позднее одного месяца со дня регистрации права собственности, обратившись к продавцу за расчетом.

С учетом указанного, а также исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 1 статьи 131 ГК РФ о том, что право собственности и иные вещные права на землю подлежат государственной регистрации, следует вывод: только наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок позволяет его собственнику уплачивать плату за его использование в виде земельного налога.

Таким образом, при наличии согласованного сторонами в пункте 5.1.8 договора купли-продажи условия об обязанности ответчика оплачивать арендные платежи до государственной регистрации права собственности на земельный участок, общество, исходя из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях заключенного ранее договора аренды, поэтому обязано уплатить арендную плату за пользование земельным участком за спорный период (до даты государственной регистрации права собственности на земельный участок).

Арбитражный суд полагает, что рассмотрение судом арбитражным судом преддоговорного спора по иску ООО «ВСК – Терминал» относительно разногласий по условиям представленного органом местного самоуправления договора купли-продажи само по себе не является доказательством уклонения администрации города Абакана от заключения договора купли-продажи. Доказательств такого уклонения в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку в предмет исследования по делу не входит установление вины сторон, ответчик самостоятельно принял на себя обязательства оплачивать арендную плату по договору до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок, доказательств уплаты арендной платы ответчик не представил, оснований для освобождения ООО «ВСК-Терминал» от оплаты арендной платы до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок у арбитражного суда не имеется.

Последующее изменение вида разрешенного использования земельного участка и увеличение кадастровой стоимости не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, так как из произведенного истцом расчета арендной платы усматривается, что расчет произведен за весь период исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка 7 244 955 руб., установленной решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-4619/2013 от 23.10.2013.

Истец также предъявил ко взысканию 89 005 руб. 44 коп. неустойки за период с 07.10.2016 по 28.02.2017 на основании пункта 7.2 договора в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок договор аренды считается прекращенным.

Таким образом, арбитражный суд полагает правомерным предъявление требования о взыскании пени в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за заявленный период.

Проверив расчет неустойки, арбитражный суд признал его неверным в части определения начала периода просрочки исполнения обязательства за период с 01.07.2016 по 06.09.2016, исходя из следующего.

Как указано выше, по условиям договора купли-продажи покупатель обязуется осуществить последний платеж не позднее одного месяца со дня регистрации права собственности, обратившись к продавцу за расчетом (пункт 5.1.8).

Договор купли – продажи зарегистрирован 07.09.2016, что подтверждается соответствующей отметкой, следовательно, последний платеж должен быть внесен ответчиком не позднее 07.10.2016, период просрочки начинает исчисляться с 08.10.2016.

Между тем, поскольку по расчету суда за период с 08.10.2016 по 28.02.2017 количество дней просрочки составляет 144 дня, истец произвел расчет неустойки за указанный период также исходя из 144 дней, арбитражный суд полагает, что произведенный истцом расчет может быть принят судом.

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ и не представил соответствующих доказательств, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере 89 005 руб. 44 коп.

Таким образом, по результатам рассмотрения настоящего дела с ответчика в пользу истца следует взыскать 324 326 руб. 65 коп., в том числе 235 321 руб. 21 коп. задолженности и 89 005 руб. 44 коп. неустойки.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 9 487 руб., в доход федерального бюджета истцом уплачена не была, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» в пользу администрации города Абакана 324 326 (триста двадцать четыре тысячи триста двадцать шесть) руб. 65 коп., в том числе 235 321 (двести тридцать пять тысяч триста двадцать один) руб. 21 коп. задолженности и 89 005 (восемьдесят девять тысяч пять) руб. 44 коп. неустойки.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 487 (девять тысяч четыреста восемьдесят семь) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Е.В. Ищенко