Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А83-13574/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-13574/2022
25 марта 2024 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2024 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маленькой Е.А., рассмотрев исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью фирме «Санвире», третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, относительно предмета спора:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым

Государственное автономное учреждение «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым»

Администрация города Ялта Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка.

с участием представителей: не явились

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью фирме «Санвире» (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:030106:2228, расположенного по адресу: г. Ялта, <...> А.С. Пушкина, 42 Б, заключенного 08.09.2018.

Исковые требования обоснованы тем, что арендодатель вправе требовать надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных п. 4.4 Договора (п. 4.1.3 Договора). Так, в соответствии с п. 4.4.3, 4.4.4 арендатор обязан использовать участок с учетом целевого назначения и вида разрешенного использования, приступить к освоению земельного участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора. Однако указанные условия Договора в части освоения земельного участка остались не исполненными. До государственной регистрации Договора от 08.09.2018 правоотношения регулировались договором аренды от 12.12.2013. Переоформление права аренды земельного участка не влекло за собой прекращение ранее возникшего права, а поэтому действия арендатора, связанные с соблюдением условий договора аренды, в том числе в части порядка использования арендуемого земельного участка, подлежат оценке за весь период владения и пользования им. Применительно к требованиям ст. 45 ЗК РФ, трехлетний срок не использования земельного участка определяется с даты фактического предоставления арендатору земельного участка в установленном законом порядке.

Представитель ответчика пояснил, что земельный участок представляет собой пляжную зону для отдыха, которая была им благоустроена, при этом за территорией ведется постоянный уход, а именно:

- территория пляжа оборудована современным единообразным пляжным оборудованием, инвентарем;

- на территории установлены урны и кабины для переодевания, обустроены проходы по пляжу, перед началом купального сезона обеспечивается проведение ремонта сооружений на пляже, устанавливается новое и заменяется поврежденное пляжное оборудование и инвентаря;

- ежегодно осуществляются мероприятия по обеспечению безопасности отдыхающих путем проведения водолазного обследования дна акватории пляжа, развертывания оборудованных спасательных постов и медицинских пунктов, проводятся мероприятия по охране общественного порядка на пляже;

- спасательные посты и медицинские пункты на пляже укомплектованы квалифицированным персоналом, оборудованием, средствами сигнализации и связи согласно установленным нормативам, а также обеспечивается их бесперебойная работа до окончания купального сезона;

- пляжная зона обустроена необходимой инфраструктурой, в том числе осуществляется водоснабжение, водоотведение, электроснабжение с подключением к централизованным системам в соответствии с технологической схемой пляжа;

- содержится земельный участок в надлежащем санитарном порядке и чистоте, проводится уборка территории.

В этой связи, полагает, что вопреки доводам Департамента, земельный участок используется Арендатором, что подтверждается следующими документами:

-договором водопользования от 29.01.2020;

-договором оказания услуг по лабораторно-инструментальным измерениям на радиационные показатели в морской воде и грунте с пляжа от 02.2022;

-договором от 21.02.2022 на выполнение работ по водолазному обследованию акватории;

-договором от 16.02.2022 на оказание услуг по организации и проведению производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий;

-договором от 09.02.2022 об оказании услуг по лабораторным исследованиям;

-договором от 07.07.2021 на право размещения нестационарного торгового объекта на территории муниципального образования городской округ Ялта;

- письмом от 25.04.2022 ЯИУ центр ГИМС ГУ МЧС России по Республики Крым;

- паспортом пляжа ЯЛ-86222 от 23.06.2021;

- паспортом пляжа ЯЛ-86031 от 25.05.2022;

- санитарно-эпидемиологическим заключением от 23.05.2022;

- копией экспертного заключения от 28.04.2022.

Ответчик также пояснил, что законодательством запрещается в 100-метровой прибрежной полосе моря сооружение любых зданий, не связанных с эксплуатационным режимом и охраной природных и лечебных факторов курорта.

При этом, изначальная цель предоставления участка не предполагала строительство капитальных объектов. Указание в п.13 договора от 12.12.2013 целевого назначения земельного участка, помимо обслуживания оборудования пляжа - строительство сооружений, указывает на обязанность арендатора по облагораживанию (обустройству) пляжной зоны некапитальными сооружениями - сооружениями, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.

В письменных пояснениях от 17.08.2022 истец указал на ничтожность договора от 08.09.2018, поскольку спорный земельный участок входит в границы берегоукрепительного сооружения, которое является собственностью Республики Крым с 12.05.2015 и передано в оперативное управление Государственного автономного учреждения «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым».

Государственное автономное учреждение «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым» (далее - Учреждение) в письменных пояснениях поддержало правовую позицию истца, указав, что спорный земельный участок находится в границах берегоукрепительного сооружения, закрепленного за Учреждением на праве оперативного управления. При этом, ни Учреждение, ни Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым не давали согласие на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Будучи надлежащим образом извещенным, участники процесса в судебное заседание 11.03.2024 не явились.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание участников процесса, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в их отсутствие, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом было установлено следующее.

12.12.2013 между Гурзуфским поселковым советом и ООО фирма «Санвире» был заключен договор аренды земельного участок площадью 0,0474га, расположенный по адресу: г. Ялта, <...> А.С. Пушкина, 42 Б.

Согласно разделу п.13 Договора земельный участок предоставлялся для строительства сооружений и обслуживания оборудования пляжа.

08.09.2018 в порядке переоформления был заключен договор аренды между Муниципальным образованием городской округ Ялта и ООО фирма «Санвире» земельного участка, общей площадью 474 кв.м, с кадастровым номером 90:25:030106:2228, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул.Набережная имени А.С. Пушкина, 42 Б, который зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2019.

Вид разрешенного использования земельного участка – отдых (рекреация (код 5.0), категория земель – земли населенных пунктов (п. 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 4.4.4 Договора аренды арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации Договора.

Вместе с тем, как следует из пункта 1. 4 Договора на земельный участок действуют ограничения, а именно до утверждения правил землепользования и застройки в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается строительство капитальных объектов.

Ответчик подтверждает, что земельный участок представляет собой пляжную зону для отдыха (пляжная карта), которая находится в пределах береговой полосы Черного моря, предназначенного для общего пользования и не предполагает в силу положений Водного кодекса Российской Федерации строительства на данной территорий объектов (сооружений) капитального строительства.

При этом, как следует из пояснений представителя Учреждения спорный земельный участок площадью 474 кв.м, с кадастровым номером 90:25:030106:228, находящийся на праве аренды у ООО «Фирма «Санвире», входит в границы берегоукрепительного сооружения площадью 21 249,9 кв.м., с кадастровым номером 90:00:000000:278, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт. Гурзуф, в районе санатория Пушкино.

Данное берегоукрепительное сооружение с кадастровым номером 90:00:000000:278 является собственностью Республики Крым с 12.05.2015 и на основании п. 33 приложения к распоряжению Совета министров Республики Крым от 1105-р от 26.09.2016 передано в оперативное управление Государственного автономного учреждения «Распорядительная дирекция имущества Республики Крым», что подтверждено выпиской об основных характеристиках и зарегистрированных правах, на объект недвижимости от 12.01.2023.

31.03.2022 Департаментом муниципального контроля Администрации города Ялта проведен осмотр спорной территории, в ходе которого установлено, что земельный участок представляет собой пляжную карту и свободен от застройки.

Вышеизложенное стало основанием для обращения Департамента с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым для расторжение договора аренды.

Исследовав материалы дела, изучив доводы участников процесса, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В предмет доказывания по данному спору входит установление наличия или отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 11 АПК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, при этом ГК РФ не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права.

Граждане и юридические лица в силу статьи 9 АПК РФ вправе осуществлять этот выбор по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Спорный договор аренды был заключен 12.12.2013, то есть в период нахождения Республики Крым в составе государства Украина.

Федеральным конституционным законом от 21 марта 2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

На основании ст. 2.1 Закона Республики Крым N 38 ЗРК от 31.07.2014 право собственности Украины на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, находившееся по состоянию на 17 марта 2014 года на территории Республики Крым, считается прекращенным на основании постановления Государственного Совета Республики Крым от 17 марта 2014 года N 1745-6/14 "О независимости Крыма" в связи с возникновением права собственности Республики Крым на такое имущество.

Право собственности на имущество, включая земельные участки и иные объекты недвижимости, прекращается у прежнего правообладателя и возникает у Республики Крым со дня включения такого имущества в Перечень имущества, учитываемого как собственность Республики Крым, утвержденный постановлением Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года N 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым".

Согласно представленной выписки из ЕГРН - спорный земельный участок, площадью 474+/- 8 кв.м. является сформированным с установлением границ и категории земель: «Земли населенных пунктов».

Между тем, как было установлено судом и не оспаривалось сторонами, данный земельный участок является пляжной зоной.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Таким образом, несмотря на то, что согласно пункту 4.4.20 Договора стороны предусмотрели обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, органы местного самоуправления не вправе были распоряжаться этим земельным участком путем предоставления его в аренду Обществу, поскольку договор аренды от 12.12.2013 следует квалифицировать, как недействительная (ничтожная) сделка (статьи 125, 168, 209, 214, 608 Гражданского кодекса), к которой не подлежит применение правила о расторжении договора (глава 29 Гражданского кодекса).

Следовательно, в последующем заключенный Договор аренды от 08.09.2018 о передаче прав и обязанностей арендатора ответчику также является недействительным.

В этой связи требование о его расторжении не подлежит удовлетворению, поскольку расторгнут может быть только действительный и действующий договор. В рассматриваемом случае же случае право аренды спорного земельного участка из недействительного договора аренды не возникло.

Также необходимо отметить, что правовая позиция истца является противоречивой в части приведенного правового основания для расторжения договора, поскольку каким образом ответчик должен был освоить земельный участок, в ходе судебного разбирательства Департаментом раскрыто не было.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья М.И. Куртлушаев