Решение от 24 октября 2022 г. по делу № А55-4750/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



24 октября 2022 года

Дело №

А55-4750/2022



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Плотниковой Н.Ю.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Соловьевой И.Е.,


рассмотрев в судебном заседании 11 – 18 - 20 октября 2022 года дело по исковому заявлению


общества с ограниченной ответственностью "Партнерство" (ГРН: <***>, ИНН: <***>)


к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)



о взыскании


При участии:

от истца – представитель ФИО2 (по доверенности от 10.02.22)

от ответчика – представитель ФИО3 (по доверенности от 22.12.21)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Партнерство" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, в котором просит: урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Партнерство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 443090, <...>) и Департаментом управления имуществом городского округа Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>, 443010, <...>) при заключении договора купли-продажи имущества, нежилого здания, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадью 43,7 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1074, и земельного участка, на котором оно расположено, площадью 416 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1397, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский р-н, ул. Арцыбушевская, д. 84-86, путем принятия пунктов 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «2.1. Цена объекта составляет 1 748 943 (один миллион семьсот сорок восемь тысяч девятьсот сорок три) рубля 48 копеек.»

Истец заявил об уточнении предмета иска, а именно: просил урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Партнерство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 443090, <...>) и Департаментом управления имуществом городского округа Самара (ОГРН <***>, ИНН <***>, 443010, <...>) при заключении договора купли-продажи имущества, нежилого здания, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадью 43,7 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1074, и земельного участка, на котором оно расположено, площадью 416 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1397, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский р-н, ул. Арцыбушевская, д. 84-86, путем принятия пунктов 2.1. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «2.1. Цена объекта составляет 2 712 332 руб. 09 коп. (без учета НДС).»

В отзыве на иск ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать, полагая, что цена объекта должна быть установлена судом на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 02.12.2021 №2912, подготовленного ООО «Институт оценки и управления». Департамент указывает, что стоимость объекта без учета НДС составляет 3 325 000 руб. 00 коп.

Согласно части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд в силу ч.4 ст.137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие у сторон при заключении договора купли-продажи.

29 июля 2019 года между ООО «Партнерство» (Арендатор) и Департаментом управления имуществом городского округа Самара (Арендодатель) был заключен договор аренды №008106А нежилого здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Арцыбушевская, д. 84-86, кадастровый номер: 63:01:0514002:1074.

В соответствии со статьями 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Партнерство» обратилось в Департамент управления имущества городского округа Самара с заявлением о выкупе арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара.

Департамент управления имуществом г.о. Самара направил ООО «Партнерство» копию приказа «Об условиях приватизации арендуемого нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Арцыбушевская, д. 84-86», проект договора купли-продажи нежилого помещения №367-пр.

Ответчиком предложено заключить договор купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда на представленных в договоре №367-пр условиях. Выкупная стоимость определена на основании отчета об оценке от 29.11.2021 № 0577-1-1/21, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления», и составляет 3 325 000 (Три миллиона триста двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)

Истец, в свою очередь, предложил определить цену договора в размере 1 748 943 руб. 48 коп. ООО «Партнерство» в адрес Департамента направлено обращение с подтверждением намерения заключить договор купли-продажи и протокол разногласий к договору купли-продажи.

Письмом от 27 января 2022 года Департаментом управления имуществом городского округа Самара отказано ООО «Партнёрство» в согласовании выкупной стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Частью 1 ст.446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого предпринимательства - микропредприятием, что подтверждается выпиской из Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч.2 ст.4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п.4 ст.4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (п.4.1. Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 43,7 кв.м., являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара, кадастровый номер: 63:01:0816010:1492, расположенного по адресу: Самарская область, г, Самара, Самарский р-н, ул. Некрасовская, д. 33.

В суд поступило экспертное заключение от 05.08.2022 №476, согласно которому рыночная стоимость объектов - нежилого здания, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадью 43,7 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1074, и земельного участка, на котором оно расположено, площадью 416 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1397, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский р-н, ул. Арцыбушевская, д. 84-86, по состоянию на 26.11.2021 , составляет 2 787 397 (Два миллиона семьсот восемьдесят семь тысяч триста девяносто семь) рублей 20 коп. В соответствии с информационным письмом эксперта от 17.10.2022 года цена нежилого помещения определена с учетом НДС – 75 065 руб. 51 коп.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Учитывая представленное экспертное заключение, пояснения, представленные в материалы дела, а также условия пункта 2.1 проекта договора купли-продажи, в соответствии с которыми цена объекта определяется без учета НДС, пункт 2.1 проекта договора подлежит изложению в следующей редакции: «2.1 Цена объекта составляет 2 712 332 руб. 09 коп. (без учета НДС)».

В силу п.42 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об отнесении судебных расходов на истца, просил суд не распределять судебные расходы, в том числе, на оплату экспертизы, на ответчика.


Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Партнерство" и Департаментом управления имуществом городского округа Самара, при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара - нежилого здания, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, площадью 43,7 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1074, и земельного участка, на котором оно расположено, площадью 416 кв.м, кадастровый номер: 63:01:0514002:1397, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский р-н, ул. Арцыбушевская, д. 84-86, изложить в следующей редакции:

«2.1 Цена объекта составляет 2 712 332 руб. 09 коп. (без учета НДС)».


Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
Н.Ю. Плотникова