Решение от 26 мая 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50792/2025
27 мая 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Маяк плюс» (адрес: Россия, 197738, город Санкт-Петербург, <...> литер б, ИНН <***>),

ответчик: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие дачного обслуживания «Пригородное» (адрес: Россия, 197136, <...> литера б, ИНН <***>)

Третьи лица:

1. Прокуратура Курортного района (адрес, Россия, 197706, Санкт-Петербург, Сестрорецк, Приморское шоссе, д.280, лит.А);

2. Прокуратура Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 190121, <...> литера а ,ИНН <***>);

3. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, <...> д.10-12, ИНН <***>);

4. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>);

5. Комитет по государственному контролю использованию и охране памятников истории и культуры (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, СанктПетербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, лит А, ОГРН: <***>);

6. ФИО1,

7. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 191014, <...>, литера А, помещ. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н),

8. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия 191124, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 78:38:0022121:3018 в состояние, предшествующее его самовольной реконструкции, путем сноса пристройки к основному зданию за счет собственных средств; в случае невыполнения указанных требований в установленный срок, о предоставлении истцу право сноса с последующей компенсацией расходов за счет ответчика,

при участии: согласно протокола судебного заседания от 15.04.2026 - 29.04.2026

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Маяк плюс» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию дачного обслуживания «Пригородное» (далее – ответчик, Предприятие) об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 78:38:0022121:3018 в состояние, предшествующее его самовольной реконструкции, путем сноса пристройки к основному зданию за счет собственных средств; в случае невыполнения указанных требований в установленный срок, о предоставлении истцу право сноса с последующей компенсацией расходов за счет ответчика: пристройки к основному зданию с кадастровым номером 78:38:0022121:3018.

Определением суда от 06.06.2025 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 15.10.2025. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Прокуратура Курортного района, Прокуратура Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, Комитет по государственному контролю использованию и охране памятников истории и культуры.

Определением суда от 15.10.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Судом на обсуждение сторон поставлен вопрос о возможности проведения по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании 15.04.2026 представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме, указал, что в настоящий момент не может выразить позицию заявителя относительно проведения экспертизы, ходатайствовал об отложении судебного заседания.

В судебном заседании объявлен перерыв до 29.04.2026.

Судебное заседание продолжено после перерыва.

Представитель истца и ответчика поддержали ранее заявленные позиции. Представитель истца полагал, что материалами дела подтверждается нахождение спорного объекта на земельном участке истца, проведение дополнительного экспертного исследования не требуется.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Согласно сведениям ЕГРН нежилое здание с кадастровым номером 78:38:0022121:3018, 1916 года ввода в эксплуатацию, площадью 61,4 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А. находится в собственности Санкт-Петербурга и с 07.05.2013 закреплено на праве хозяйственного ведения за ответчиком.

Здание расположено в границах земельного участка площадью 1716 +/- 14 кв.м с кадастровым номером 78:38:0022121:9 по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А, который предоставлен ответчику Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга на основании договора аренды от 12.09.2013 № 22/ЗД-03957, возобновленного на неопределенный срок, для целей эксплуатации здания.

10.06.2025 в ЕГРН зарегистрирована аренда сроком с 11.06.2025 по 31.03.2029 в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 22.05.2025 № 164.

Истец является собственником смежного земельного участка площадью 6 493 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит. А, с кадастровым номером 78:38:0022121:3207, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 11 сентября 2014 года (запись регистрации № 78-78-04/019/2013-182).

Здание с северной части примыкает к границе участка с кадастровым номером 78:38:0022121:9, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) фактическое положение границы участка с кадастровым номером 78:38:0022121:9 в данной части установлено по фундаменту здания ответчика.

02.12.2021 Управлением Росреестра осуществлен кадастровый учет изменений здания на основании технического плана от 25.10.2021 в связи с уточнением местоположения, площади и планировки здания с кадастровым номером 78:38:0022121:3018, наружные границы здания были изменены в результате реконструкции путем пристройки в юго-западной части здания дополнительного помещения (комнаты) площадью 6,3 кв. м.

Согласно заключению кадастрового инженера, указанное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022121:9 и разрешённым использованием «для размещения дач».

Истец, полагая, что его права как собственника земельного участка, нарушены размещением спорной пристройки, обратился в Прокуратуру Курортного района о возможном нарушении собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:0033232:3225, 78:38:0022121:11, 78:38:0022121:9 требований земельного законодательства.

По результатам данной проверки выявлены нарушения градостроительного, земельного законодательства, а также законодательства об охране памятников культуры при реконструкции здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022121:9, в связи с чем 18.01.2023 СПБ ГУП ДО «Пригородное» вынесено представление.

Истец обратился с иском о сносе самовольной постройки, указав, что в следствии несоблюдения, градостроительных норм и правил при строительстве вышеуказанной пристройки ответчиком нарушено необходимое расстояние от границы, скат крыши направлен и располагается непосредственно на смежном земельном участке с кадастровым номером 78:38:0022121:3207 в результате чего сход воды с крыши осуществляется на сам земельный участок, в виду погодных условий при минусовой температуре воздуха на участке образуется лед, что является травмоопасным для собственника земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022121:3207.

Возражая против удовлетворения требований истца. Ответчик указал, что спорная пристройка дополнительного помещения (комнаты) осуществлена со стороны здания, которая не примыкает к границам участка истца, что подтверждается технической документацией на здание (по состоянию на 21.07.2006 и 07.10.2021). Кроме того, ответчик полагал, что истец не доказал ни того, какие его права нарушены ответчиком в результате реконструкции здания, ни своего материально-правового интереса в сносе постройки.

Прокуратура Курортного района против удовлетворения требований возражала, указала, что в результате повторной проверки по доводам обращения Общества установлено, что при реконструкции здания не допущено самовольного занятия земельного участка истца с кадастровым номером 78:38:0022121:3207.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в отзыве на исковое заявление указал, что выявление и предотвращение деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга относится к предмету ведения Комитета.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующем выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из положений статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статей 7, 85 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки, является самовольной постройкой (пункту 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор), из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 (далее - Постановление N 10/22), следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Согласно пункту 7 Обзора снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам передавать им, оставаясь собственником, права владения пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу правовой позиции, сформулированной в пункте 11 Обзора, при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу приведенных норм закона и разъяснений созданием нового объекта капитального строительства является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Для осуществления строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции (статья 51.1 ГрК РФ).

Таким образом, ГрК РФ не предусматривает обязательную выдачу разрешения на строительство в случае реконструкции садового дома на садовом земельном участке, в таком случае действует лишь уведомительный порядок планируемой реконструкции.

Согласно сведениям ЕГРН спорное Здание имеет назначение - «нежилое», наименование - «дача», земельный участок, на котором расположено Здание, имеет вид разрешенного использования - «для размещения дач».

Таким образом, в рассматриваемом случае, земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит ответчику, и ее назначение не нарушает вид разрешенного использования земельного участка.

Пунктам 7 и 11 статьи 54 Федерального закона № 217-ФЗ установлено, что такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.

Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в ЕГРН до дня вступления в силу данного Федерального закона с назначением и (или) наименованием «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами.

При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи ЕГРН в части наименований, назначения указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.

Дополнительно, в пункте 3 Постановления № 44 разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

В связи с изложенным, истцом не доказана обязательность получения необходимых разрешений и согласований на реконструкцию Здания.

Истец нарушение градостроительных и строительных норм и правил обосновывает доводами о нарушении Ответчиком границ Участка № 2 (на 1 кв. м), а также несоблюдением минимальных отступов от границ данного участка, что, по мнению Истца, создает опасность для жизни и здоровья граждан. Однако в нарушение статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств в подтверждение данным доводам в материалы дела Истцом не представлено.

При этом, как следует из материалов дела, пристройка дополнительного помещения (комнаты) осуществлена со стороны Здания, которая не примыкающей к границе Участка № 2, а исходя из фактического расположения данной пристройки расстояние до ближайшей границы Участка № 2 составляет не менее 5 м.

Более того, как следует из информации, предоставленной Прокуратурой Курортного района, в 2023 году по обращению ООО «Маяк Плюс» о возможном нарушении закона со стороны СПб ГУП ДО «Пригородное» при использовании Земельного участка проведена повторная проверка.

Так, прокуратурой района с привлечением специалистов ООО «Управляющая компания «Морион» (обладающей лицензией на геодезическую и картографическую деятельность) 18.10.2023 осуществлена выездная проверка на Земельный участок, в ходе которого осуществлены контрольно-геодезические измерения спорных границ объектов с использованием метода спутниковых определений от дифференциальной сети «Геоспайдер» с точностью прибора - 0.03 м. В результате измерений выявлено отсутствие нарушений СПб ГУП ДО «Пригородное» земельного и градостроительного законодательства, выраженного в нарушении границ земельного участка с кадастровым номером: 78:38:0022121:3207 (Земельный участок № 2), допущенного при реконструкции Здания. Согласно полученному от генерального директора ООО «Управляющая компания «Морион», члена Экспертного совета СРО «Кадастровые инженеры» ФИО2 заключению, данному по результатам вышеуказанных измерений, максимальное расположение угла Здания на участке с кадастровым номером 78:38:0022121:3207 составляет 0,3 м., что не превышает погрешности, соответствующей 0,4 м. При этом, образованные в поселке Репино земельные участки с кадастровыми номерами 78:38:0022121:3207 и 78:38:0022121:9 могут иметь погрешность определения координат поворотных точек как земельных участков, так и объектов недвижимости, расположенных на них и определенных от пунктов Государственной геодезической сети низшего порядка (точность заложения которых составляет 0,2 м.), в отличии от спутникового метода определения координат - более точного метода определения координат (0,1 м.), доходящую до 0,4-0,6 м., что не выявлено при выполнении контрольных геодезических измерений.

Кроме того, прокуратурой района совместно со специалистами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 09.02.2026 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 78:38:0022121:9, по результатам которого установлено, что СПб ГУП ДО «Пригородное» не допущено самовольного занятия Земельного участка № 2.

Таким образом, СПб ГУП ДО «Пригородное» при реконструкции Здания не допущено самовольного занятия Земельного участка № 2 (кадастровый № 78:38:0022121:3207).

Данные доводы истцом не опровергнуты, от проведения по делу судебной экспертизы истец отказался.

Ввиду изложенного арбитражный суд пришел к выводу, что Истец не доказал ни того, какие его права нарушены ответчиком в результате реконструкции Здания, ни своего материально-правового интереса в сносе пристройки, ни самого факт наличия каких-либо нарушений при реконструкции спорного объекта, указаний на то, каким образом право Истца будет восстановлено при удовлетворении заявленных требований, исковое заявление также не содержит.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований, у суда не имеется.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Титова М.И.