Постановление от 3 февраля 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18859/2024
г. Краснодар
04 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – закрытого акционерного общества «Кубаньстройпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025 по делу № А32-18859/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу «Кубаньстройпроект» (далее – общество) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (далее – конкурсный управляющий) с иском о взыскании:

– задолженности по договору аренды земельного участка от 27.03.2003 № 4300009671 с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 197 399 рублей 34 копеек;

– неустойки с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 314 429 рублей 55 копеек (с учетом изменения предмета требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы неисполнением обществом (арендатором части земельного участка) обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 27.03.2003 № 4300009671, что также влечет взыскание неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства. Ранее решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2020 по делу № А32-43603/20219, от 09.03.202 по делу № А32-10807/2022, от 23.09.2022 по делу № А32-38081/2022 с общества взыскивалась задолженность (как текущие платежи) по договору аренды от 27.03.2003 № 4300009671.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 05.07.2002 № 1051, от 09.01.2003 № 44 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 27.03.2003 № 4300009671 аренды земельного участка площадью 121 кв. м (от общей площади участка 2321 кв. м), расположенного в <...>, в квартале 309, с кадастровым номером 23:43:0205072:0020. Договор аренды зарегистрирован 07.07.2003, номер регистрации 23-01/00-57/2003-188. Земельный участок передан обществу 27.03.2003, что подтверждается актом приема-передачи (приложение № 1 к договору). По условиям договора (пункт 3.4) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Договор действует до 05.07.2007 года (пункт 4.1). При неуплате арендных платежей с арендатора взыскивается неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.1). При этом в рамках рассмотрения заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 17.02.2004 на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0205072:31, 23:43:0205072:34. В границах указанных земельных участков расположено здание площадью 6 933,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205072:112, представляющее собой шестнадцатиэтажное административное здание с техническим этажом (2 очередь). В отношении помещений с кадастровыми номерами 23:43:0205072:70, 23:43:0205072:180, 23:43:0205072:223, 23:43:0205072:233, расположенных в указанном здании, зарегистрировано право собственности (долевой собственности) общества. Администрация указывает, что общество обязательство по несению арендной платы надлежаще не исполняет, у него образовалась задолженность по договору. Претензия администрации с требованием о погашении долга по арендной плате, возникшего из договора от 27.03.2003 № 4300009671, обществом не исполнена, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора суды установили, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 принято заявление о признании общества несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 по делу № А32-4370/2017-14/34-Б общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. В границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0205072:31, 23:43:0205072:34 расположено здание площадью 6933,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205072:112, представляющее собой шестнадцатиэтажное административное здание с техническим этажом (2 очередь). Ранее на праве собственности обществу принадлежали помещения, расположенные в указанном здании: нежилое помещение № 1-14 с кадастровым номером 23:43:0205072:70 (объект № 1); нежилые помещения с кадастровым номером 23:43:0205072:223 (объект № 2); 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:233 (объект № 3); 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:180 (объект № 4). Возражая против удовлетворения исковых требований, конкурсный управляющий представил пояснения и документы о том, что объект № 1 реализован с публичных торгов, по результатам которых заключен договор купли-продажи от 07.09.2020 № ДКП/з-Лот-3. Покупатель нежилого помещения № 1-14 с кадастровым номером 23:43:0205072:70 стал его новым собственником, что подтверждается протоколом от 31.07.2020 № 15877-3 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 3 (публичное предложение № 15877). По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) право собственности покупателя в отношении объекта № 1 зарегистрировано 11.11.2020. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2020 по делу № А32-4370/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021, из конкурсной массы общества исключены объекты № 2-4. В рамках названного дела судами установлено следующее. Общество по договору купли-продажи от 06.08.2004 приобрело в собственность следующие нежилые помещения технического чердака: помещение № 1 общей площадью 71 кв. м; помещение № 2 общей площадью 45,7 кв. м; помещение № 3 общей площадью 192,3 кв. м, которые расположены в здании по адресу: <...> (литера под/над/А). На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.08.2004 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2004 серии 23-АБ № 665287. Учитывая несоответствие описания объекта, указанного в свидетельстве о государственной регистрации от 24.09.2004, предмету договора купли-продажи от 06.08.2004, на основании которого данное свидетельство выдано, решением управления Росреестра по Краснодарскому краю от 17.10.2019 № 23/19-231263 в раздел «Дополнительные сведения» внесены исправленные сведения о наименовании объекта с кадастровым номером 23:43:0205072:233. В выписке из ЕГРН от 21.10.2019 в графе «Особые отметки» указано: «Нежилые помещения № 1, 2, 3 здания литера под/над/А, общая площадь 309 кв. м». Фактически указанные нежилые помещения, включенные конкурсным управляющим общества в лот № 10 для реализации с торгов, являются техническим этажом, занятым системами жизнеобеспечения административного здания. На данном техническом этаже расположены инженерные коммуникации, лифтовое оборудование, системы пожаротушения и дымоудаления, обслуживающие все нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности собственникам нежилых помещений. Также являются нежилыми помещениями общего назначения объекты недвижимости, включенные конкурсным управляющим общества в лоты № 8, 9. Эти помещения представляют собой вестибюль, лестничные марши и лестничные площадки, лифтовые шахты первого этажа и технический подвальный этаж административного здания, используемые для обеспечения доступа собственников нежилых помещений, для эксплуатации лифтов, инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания всех нежилых помещений административного здания. Фактически пользоваться указанным имуществом общество как самостоятельным объектом права не может, поскольку данное имущество технического назначения предназначено для эксплуатации всего здания. Данные помещения общего назначения находятся в фактическом владении собственников помещений в здании – ЗАО «Проектный институт», ЗАО «Бандура», ФИО2, АО «Издательство "Российская газета"», Лебедева Н.Л., ЗАО «Судебные поверенные и правовые консультанты "Юрискон"», ФИО3, ФИО4, ООО «Шанс». Инженерные коммуникации, расположенные на технических этажах здания, обслуживаются ТСН «Универсалсервис», созданным именно для указанных целей. По решению общего собрания собственников помещений доступ на территорию технических этажей со стороны общества исключен. Суды в деле № А32-4370/2017 руководствовались положениями пункта 2 статьи 290 Гражданского кодекса, части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Суды исходили из того, что доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным предметом сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав. Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Из имущества общества, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Наличие договоров купли-продажи от 06.08.2004 и от 21.03.2008 в отношении спорных помещений общего пользования не влечет наличие у общества законных прав на такое имущество. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Суды в деле № А32-4370/2017 признали, что в конкурсную массу общества включено имущество по лотам №№ 8 – 10, не принадлежащее обществу на праве собственности. Принадлежащая обществу доля в размере 9,2% в нежилых помещениях, включенных в указанные лоты, не может выступать самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, и, как следствие, быть реализована конкурсным управляющим на открытых торгах независимо от продажи принадлежащих обществу нежилых помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение. То обстоятельство, что за обществом числится доля в праве собственности на общее имущество в здании, не отменяет законодательно установленного запрета на отчуждение указанной доли отдельно. Установив, что общество не может являться собственником спорных помещений, а в заявленный период (с 01.01.2021 по 31.12.2023) фактическое пользование земельным участком по договору аренды от 27.03.2003 № 4300009671, оно не осуществляло, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки. Апелляционный суд отклонил доводы администрации о том, что общество обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, поскольку право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:233 зарегистрировано за ним в ЕГРН. В обоснование довода том, что помещения изначально проектировались для общего пользования, обществом в суд апелляционной инстанции представлены документально подтвержденные пояснения, согласно которым спорные объекты имеют кадастровые номера 23:43:0205072:180 – нежилое помещение № 11 первого этажа здания литера А, этаж № 1, 23:43:0205072:223 (ранее: 23:43:0205072:0:6/3) – помещения №№ 1, 2, 7, 12-17 1-го этажа здания литера А, помещения №№ 1, 4, 5, 12-14 подвала здания литера под/А, 23:43:0205072:233 – нежилые помещения №№ 1 – 3 здания литера под/над/А. В отношении объектов с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:180 ответчиком указано, что согласно пункту 5.1 договора купли-продажи нежилых помещений от 21.03.2008 доли покупателей в праве общей собственности на помещения, а также размер денежных средств, подлежащих уплате продавцу в соответствии с п. 2.1 договора каждым из покупателей определяются пропорционально размеру площади помещений в административном здании по адресу: <...>, принадлежащих на праве собственности каждому из покупателей. Доля в праве общей собственности для общества составила 1/7. Также согласно техническому паспорту от 01.10.2010 объект (нежилые помещения) с кадастровым номером 23:43:0205072:223 отражен как лестничная клетка, насосная, подвал, коридор, подсобное, электрощитовая, тамбур, вестибюль, туалет, лифт. Согласно договору купли-продажи нежилых помещений от 06.08.2004 продавец обязуется передать в собственность покупателя следующие нежилые помещения технического чердака: №№ 1 – 3 (кадастровый номер 23:43:0205072:233). В отношении этажности нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, ответчик пояснил, что офисное здание является 16-этажным. Вместе с тем, из информации, размещенной на сервисе Яндекс карты, следует, что здание состоит из двух частей, одна из которых 11-этажная, а другая – 16-этажная, что подтверждается сведениями из сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В этой связи апелляционный суд признал правомерным вывод суда первой инстанции о том, что общество в спорный период (с 01.01.2021 по 31.12.2023) фактическое пользование земельным участком по договору от 27.03.2003 № 4300009671 не осуществляло, что исключает взыскание с общества долга по арендной плате и неустойки.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. По сведениям ЕГРН общество на сегодняшний день является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:233, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205072:34, что также подтверждается иными материалами дела. Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный статьей 1 Земельного кодекса, эксплуатация объектов недвижимости предполагает и пользование землей, на которой находится это имущество. Учитывая сведения о собственнике объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, у администрации имеются законные основания для взыскания с общества задолженности по договору аренды. Также конкурсному управляющему общества решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2025 по делу № А32-46673/2024 отказано в удовлетворении заявления к управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконными решений об отказе в погашении в ЕГРН записей о праве собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:233. С учетом положений статьи 622 Гражданского кодекса и обстоятельств, не подтверждающих возврат администрации земельного участка из договора аренды обществом, истец вправе требовать от ответчика взыскания арендной платы и неустойки. Также обществом не представлено документов, что нежилые помещения имеют техническое назначение, а наличие договоров купли-продажи от 06.08.2004 и от 21.03.2008 дает основания полагать, что данные помещения предназначены для самостоятельного использования и использовались в течение длительного времени в коммерческих целях. Ранее решениями Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2020 по делу № А32-43603/20219, от 09.03.202 по делу № А32-10807/2022, от 23.09.2022 по делу № А32-38081/2022 с общества взыскивалась задолженность по договору аренды от 27.03.2003 № 4300009671.

Конкурсный управляющий общества в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить решение и постановление без изменения. Полагает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили к спору нормы права и установили имеющие значения обстоятельства, подтверждающие фактическое отсутствие у общества недвижимого имущества (нежилых помещений) по указанному администрацией в исковом заявлении адресу, что исключает удовлетворение исковых требований. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2025 по делу № А32-46673/2024, на которое ссылается в жалобе администрация, не вступило в законную силу (обжаловано конкурсным управляющим общества в апелляционном порядке). Позиция истца не опровергает также выводы, содержащиеся в судебных актах по обособленному спору в рамках дела о банкротстве (несостоятельности) общества № А32-4370/2017.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 05.07.2002 № 1051, от 09.01.2003 № 44 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 27.03.2003 № 4300009671 аренды земельного участка площадью 121 кв. м (от общей площади участка 2321 кв. м), расположенного в <...>, в квартале 309, с кадастровым номером 23:43:0205072:0020. Договор зарегистрирован в ЕГРН 07.07.2003, номер регистрации 23-01/00-57/2003-188. Земельный участок передан обществу 27.03.2003, что подтверждается актом приема-передачи (приложение № 1 к договору). По условиям договора (пункт 3.4) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Договор действует до 05.07.2007 года (пункт 4.1). При неуплате арендных платежей с арендатора взыскивается неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.1). При этом в рамках рассмотрения заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 17.02.2004 на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0205072:31, 23:43:0205072:34. В границах указанных земельных участков расположено здание площадью 6 933,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205072:112, представляющее собой шестнадцатиэтажное административное здание с техническим этажом (2 очередь). В отношении помещений с кадастровыми номерами 23:43:0205072:70, 23:43:0205072:180, 23:43:0205072:223, 23:43:0205072:233, расположенных в указанном здании, в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества.

Администрация указывает, что общество обязательство по несению арендной платы надлежаще не исполняет, у него образовалась задолженность. Претензия администрации с требованием о погашении долга по договору от 27.03.2003 № 4300009671 обществом не исполнена, что послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610. 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 принято заявление о признании общества несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2019 по делу № А32-4370/2017-14/34-Б общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Ранее на праве собственности обществу принадлежали помещения, расположенные в указанном здании: нежилое помещение № 1-14 с кадастровым номером 23:43:0205072:70 (объект № 1); нежилые помещения с кадастровым номером 23:43:0205072:223 (объект № 2); 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:233 (объект № 3); 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:180 (объект № 4). Возражая против удовлетворения исковых требований, конкурсный управляющий представил пояснения и документы о том, что объект № 1 (с кадастровым номером 23:43:0205072:70) реализован с публичных торгов, по результатам которых заключен договор купли-продажи от 07.09.2020 № ДКП/з-Лот-3. Право собственности покупателя в отношении объекта недвижимости № 1 в ЕГРН зарегистрировано 11.11.2020. Судебными актами по делу № А32-4370/2017 из конкурсной массы общества исключены объекты № 2-4. В рамках названного дела судами установлено, что общество приобрело в собственность нежилые помещения, включенные конкурсным управляющим в лот № 10 для реализации с торгов, и фактически являющимися техническим этажом, занятым системами жизнеобеспечения административного здания. На данном техническом этаже расположены инженерные коммуникации, лифтовое оборудование, системы пожаротушения и дымоудаления, обслуживающие все нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности собственникам нежилых помещений. Также являются нежилыми помещениями общего назначения объекты недвижимости (нежилые помещения), включенные конкурсным управляющим общества в лоты № 8, 9. Эти помещения представляют собой вестибюль, лестничные марши и лестничные площадки, лифтовые шахты первого этажа и технический подвальный этаж административного здания, используемые для обеспечения доступа собственников нежилых помещений, для эксплуатации лифтов, инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания всех нежилых помещений административного здания. Фактически пользоваться указанным имуществом общество как самостоятельным объектом права не может, поскольку данное имущество технического назначения предназначено для эксплуатации всего здания. Спорные помещения общего назначения находятся в фактическом владении собственников помещений в здании, заявившими требование об исключении их из конкурсной массы общества. Инженерные коммуникации, расположенные на технических этажах здания, обслуживаются ТСН «Универсалсервис», созданным именно для указанных целей. По решению общего собрания собственников помещений доступ на территорию технических этажей со стороны общества исключен. Наличие договоров купли-продажи от 06.08.2004 и от 21.03.2008 в отношении спорных помещений общего пользования не влечет наличие у общества законных прав на такое имущество. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Суды в деле № А32-4370/2017 признали, что в конкурсную массу общества включено имущество по лотам №№ 8 – 10, не принадлежащее обществу на праве собственности. Принадлежащая обществу доля в нежилых помещениях, включенных в указанные лоты, не может выступать самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, и, как следствие, быть реализована конкурсным управляющим на открытых торгах. То обстоятельство, что за обществом числится доля в праве собственности на общее имущество в здании, не отменяет законодательно установленного запрета на отчуждение указанной доли отдельно. Установив, что общество не может являться собственником спорных помещений, а с 01.01.2021 по 31.12.2023 фактическое пользование земельным участком по договору аренды от 27.03.2003 № 4300009671, оно не осуществляло, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии законных оснований взыскания с ответчика долга по арендной плате и неустойки.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (за обществом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:233, поэтому оно обязано вносить арендную плату по договору от 27.03.2003 № 4300009671; ответчик не представил документы о том, что помещения имеют техническое назначение, а наличие договоров от 06.08.2004 и от 21.03.2008 дает основания полагать, что помещения предназначены для самостоятельного использования и использовались в течение длительного времени в коммерческих целях) не принимаются. Эти доводы администрация заявляла в суде апелляционной инстанции, которым они проверены и мотивированно отклонены. Апелляционный суд исследовал содержание договоров купли-продажи нежилых помещений от 06.08.2004 и от 21.03.2008, а также технический паспорт от 01.10.2010, представленные конкурсным управляющим общества. Суд установил, что нежилые помещения, доля в праве на которые зарегистрирована в ЕГРН, изначально проектировались для общего пользования и представляют собой подвальные помещения, лестничную клетку, насосную, коридор, электрощитовую, тамбур, вестибюль, лифт, технический чердак. Податель жалобы ссылается на решение от 30.10.2025 по делу № А32-46673/2024, которым конкурсному управляющему отказано в удовлетворении требований о признании незаконными решений управления Росреестра по Краснодарскому краю и погашении в ЕГРН записей о праве собственности на объекты с кадастровыми номерами 23:43:0205072:223 и 23:43:0205072:233. Данное решение не вступило в законную силу и обжаловано обществом в апелляционном порядке. Кроме того, решение мотивировано тем, что резолютивная часть определения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2020 по делу № A32-4370/2017 указания на решение вопроса о наличии (об отсутствии) права не содержит, как и не содержит указания на вид регистрируемого права. Изложенные в мотивировочной части судебного акта выводы об отсутствии права общей долевой собственности на общее имущество административного здания, в отсутствие указания в резолютивной части судебного акта на признание права собственности отсутствующим (прекращение права), недостаточны для обоснованного вывода о незаконности оспариваемых решений. Также суд пришел к выводу о том, что надлежащим способом восстановления нарушенного права общества будет являться признание зарегистрированного права отсутствующим. Исходя из обстоятельств, установленных судами по результатам исследования и оценки доказательств, представленных в материалы дела, а также обстоятельств, установленных ранее судами в рамках обособленного спора по делу № А32-4370/2017, наличие в ЕГРН записей о праве общества на нежилые помещения, не может влечь обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения иска. В решениях Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-43603/20219, № А32-10807/2022 и № А32-38081/2022, которыми с общества ранее взыскивалась задолженность по договору аренды от 27.03.2003 № 4300009671, обстоятельства, установленные судами по данному делу, не обсуждались и не исследовались, судебные акты по делу № А32-4370/2017 также не учитывались. Кассационный суд не усматривает оснований для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного ими спора. Нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не допущено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2025 по делу № А32-18859/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова