Решение от 4 февраля 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

05 февраля 2026 года Дело №А40-295680/25-181-1391

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2026 года.

Мотивировочный текст решения изготовлен 05 февраля 2026 года.

Арбитражный суд в составе судьи Хабарова К. М.,

При ведении протокола секретарем с/з Астаховым К.А.,

рассмотрев в судебном заседании

дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЛАГМАН" (ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>)

о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем отказе договора аренды от 01 декабря 2022 года;

при участии:

от Истца: ФИО1 по доверенности № б/н от 21.10.2025,

от Ответчика: ФИО2. по доверенности № ДГИ-Д -11/26 от 12.01.2026.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФЛАГМАН" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем отказе от договора аренды от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22, выраженную в уведомлении от 15.08.2025 №33-6-15193-(0)-6, признании действующим договор аренды от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22, согласно которому в аренду было передано имущество по адресу: <...>.

Ответчик иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на иск и выступлениях представителя в судебном заседании.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Ответчик, Арендодатель) и ООО «ФЛАГМАН» (Истец, Арендатор) был заключен договор от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22, согласно которому в аренду было передано имущество общей площадью 176,3 кв. м., с кадастровым номером 77:16:0010105:37149, расположенное по адресу: <...>.

Истец ссылается, что в адрес Истца поступила претензия от Ответчика №33-6-151293/25-(0)-3 от 06.06.2025, в соответствии с которой было заявлено, что по результатам проведенных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - ГИН) контрольно-инспекционных мероприятий в отношении Объекта оформлен Акт осмотра нежилого помещения от 09.04.2025 № 9042190, согласно которому выявлен факт неисполнения арендатором условий Договора, а именно переустройство - в комнате 9 установлена раковина, в комнате 2 демонтирована НЕ НЕСУЩАЯ перегородка.

За данное нарушение условий Договора арендатору необходимо в течение месяца с даты направления настоящей претензии уплатить штрафные санкции в размере 2 486 769,05 руб.

Посчитав штрафные санкции чрезмерно высокими, за столь незначительное нарушение договора 28.08.2025 Истцом в адрес Ответчика направлена претензия о снижении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью.

В ответ на направленную претензию Истец получил от департамента письмо №ДГИ-Э-158208/25-1 от 29.09.2025, в соответствии с которым было указано, что в связи с тем, что штрафные санкции Истцом не оплачены в течении месячного срока в адрес Истца было направлено уведомление № 33-6-151293/25-(0)-6 от 15.08.2025 о расторжении Договора аренды.

Истец считает действия Департамента по одностороннему отказу от Договора аренды злоупотреблением правом, а сам отказ незаконным, поскольку самого письма от 15.08.2025 №33-6-151293/25-(0)-6 Уведомление о расторжении договора аренды №ЭТ05-00651/22 от 01.12.2022 (далее - Уведомлении о расторжении) ООО «ФЛАГМАН» не получало, и при передаче объекта аренды Департаментом городского имущества города Москвы в аренду ООО «ФЛАГМАН», согласно Акту №04-197/23/АР1172 приема передачи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы (аренда, передача) от 07.02.2023 (далее - Акт приема-передачи), перепланировка объекта уже имелась, в соответствии с п.2 Акта приема передачи «Наличие перепланировки Объекта: имеется».

А также указал, что согласно претензии Департамента от 6.06.2025 №33-6-151293/25-(0)-3, нарушение было зафиксировано впервые, а не повторно, также в соответствии с письмом Департамента от 29.09.2025 №ДГИ-Э-158208/25-1 не указано, что нарушение было зафиксировано повторно, исходя из положений Договора аренды, расторжение Договора аренды в одностороннем порядке за данное нарушение недопустимо.

На основании вышеизложенных обстоятельств истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходил из следующего.

Вступившим в законную силу решением суда от 13.10.2026г. по делу №А40-268965/24, удовлетворен иск ООО «ФЛАГМАН» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи в отношении нежилого помещения общей площадью 176.3 кв. м., расположенного по адресу: <...>, которое ранее было предоставлено истцу в аренду на основании договора аренды от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы за нежилые помещения.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

При таких обстоятельствах с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"); в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В силу п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" вступившее в законную силу судебное решение, содержащее условия договора, является достаточным основанием для признания договора заключенным на указанных условиях и не требует каких-либо дополнительных действий от сторон.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения прекращен совпадением Арендодателя и Арендатора в одном лице с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-268965/24, договор аренды от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22 прекращен.

Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

На основании вышеизложенного, в настоящий момент Истец не обосновал, каким образом его права нарушены действиями ответчика, а также каким образом его права будут восстановлены в случае удовлетворения заявленных требований с учетом, того, что договор аренды от 01 декабря 2022 г. № ЭТ05-00651/22 прекращен совпадением Арендодателя и Арендатора.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.2,8,12 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст.2,4,65,69,71, 110, 112,167-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.ФИО3