Решение от 24 мая 2021 г. по делу № А79-2459/2020

1034/2021-55589(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4

http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2459/2020
г. Чебоксары
24 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.05.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг", ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>,

ОГРН <***>, <...> обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ИНН <***>,

ОГРН <***>, <...>

о признании отчета недостоверным, установлении рыночной стоимости права аренды,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 03.12.2020 (сроком на пять лет, т.3, л.д. 22),

от ответчика Администрации - ФИО3 по доверенности от 20.01.2021 № 29/01-706,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" о признании недостоверной определенной в отчете от 12.03.2018 № 1085/18 рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030304:27, площадью 42812 кв.м,

разрешённое использование: производственная деятельность, склады, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проезд Автозаправочный, д.5; установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок в размере 795 583 руб.; взыскании с ответчиков 21 000 руб. в возмещении расходов по оплате экспертизы.

Исковые требования основаны на нормах статьи 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивированы несогласием с оценочной стоимостью имущества.

Определением от 24.07.2020 производство по делу приостановлено в связи с назначением оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс".

Определением суда от 12.10.2020 производство по делу возобновлено.

Определением от 25.02.2021 производство по делу приостановлено в связи с назначением повторной оценочной экспертизы.

Определением суда от 12.04.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца ходатайством от 18.05.2021 № 50 уточнил исковые требования, просил признать недостоверной определенную обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете от 12.03.2018 № 1085/18 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030304:27, площадью 42812 кв.м, разрешённое использование: производственная деятельность, склады, расположенного по адресу: <...>; установить рыночную стоимость годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок в соответствии с заключением эксперта № Э-0130/2021 от 31.03.2021; взыскать с ответчиков 21 000 руб. в возмещении расходов по оплате экспертизы, 9 000 руб. расходов по государственной пошлине.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом исковых требований судом принято.

Представитель ответчика, администрации, не возражал против уточнения иска, представил уточненный расчет арендной платы по результатам повторной экспертизы.

Ответчик, ООО "Аналитик Центр", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку полномочного представителя в суд не обеспечил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителя ответчика, ООО "Аналитик Центр".

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

04.03.2004 ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг" (арендатор) и администрацией города Чебоксары (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 34/2047-К, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям поселений, с кадастровым номером 21:01:030304:0027 общей площадью 43812 кв.м., расположенный в г. Чебоксары по Автозаправочному проезду, 5 и предоставленный согласно распоряжению главы администрации г. Чебоксары от 27.11.2003 № 3455-р.

Договор заключен сроком до 27.11.2028 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Регистрационной палате Чувашской Республики (пункт 2.1 договора).

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 16.03.2004.

На основании пункта 5.6 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год. Он пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5.7 договора размер арендной платы за последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливаются ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью договора (приложениями).

При этом согласно пункту 5.8 договора аренды арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы.

Таким образом, изменение арендной платы за земельный участок поставлено в зависимость от принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов.

Согласно расчетам размера арендной платы на 2018 год, 2019 год арендная плата за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составляет 2 569 125 руб., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 – 2 692 443 руб.

Размер годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030304:0027 определен Администрацией на основании отчета ООО "Аналитик Центр" от 12.03.2018 № 1085/18 об оценке рыночной стоимости права требования аренды земельного участка, в соответствии с изменениями, внесенными в Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Поскольку, по мнению истца, арендная плата существенно завышена, отчет не соответствует необходимым требованиям, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемой и определяется в порядке, установленном постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

В силу пункта 1.4 Порядка, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 по состоянию на 29.01.2019, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Истец рассчитывал арендную плату исходя из рыночной стоимости права аренды, установленной отчетом ООО "Аналитик Центр" от 12.03.2018 № 1085/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если

законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", а затем повторно назначена экспертиза ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы".

Согласно заключению экспертов № 179-09-20Ц ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", отчет от 12.03.2018 № 1085/18, подготовленный ООО "Аналитик Центр", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Выявленные несоответствия существенно повлияли на итоговую величину рыночной арендной платы за объект оценки.

Согласно заключению эксперта № Э-0130/2021 ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" рыночная стоимость годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:030304:27, площадью 43812 кв.м., разрешённое использование: производственная деятельность, склады, расположенный по адресу: <...>, по состоянию на 01.03.2018 составляет 1961 000 руб. и на 01.01.2020 – 1 922 000 руб.

Заключение первоначальной экспертизы принято судом в части вопросов о соответствии отчета обязательным требованиям и существенности выявленных отклонений, в части определения годовой рыночной стоимости права аренды назначена повторная экспертизы по мотивам, приведенным судом в определении от 25.02.2021.

Заключение повторной экспертизы принимается судом в полном объеме.

Стороны возражений, сомнений в выводах повторной экспертизы не высказали, суд также не усматривает оснований для отклонения указанного

заключения судебного эксперта, оно содержит ясные и однозначные ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательств недостоверности представленного экспертного заключения участниками спора не представлено, напротив, стороны представили свои расчеты, основываясь на данном заключении.

Таким образом, суд установил, что рыночная стоимость, определенная в заключении, полученном по результатам проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость годового размера арендной платы земельного участка, следовательно, указанная в нем величина может быть использована при определении годового размера аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов № 179-09-20Ц ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в части определения недостоверности спорного отчета, а также заключение эксперта № Э-0130/2021 ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", суд приходит к выводу о признании данных доказательств надлежащими: судом не установлено существенных недочетов, выводы экспертов сформулированы ясно, достаточно аргументированы, указана и обоснована избранная экспертами методика исследования.

Основываясь на результатах двух судебных экспертиз, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 9000 руб. и оплате первоначальной судебной экспертизы в сумме 21 000 руб., подтвержденные платежными поручениями № 89 от 17.03.2020 (т.1, л.д. 9) и № 227 от 24.07.2020 (т.2, л.д. 3) суд относит на ответчиков по следующим мотивам.

Согласно части второй статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения в числе прочего распределяет судебные расходы.

Понесенные истцом судебные расходы, к которым также относятся денежные суммы, выплаченные эксперту, распределяются в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21.01.2016 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в сложившейся ситуации общество вынуждено было прибегнуть к судебному механизму защиты своих прав.

Таким образом, решение суда явилось для истца единственно возможным способом защиты права.

При этом суд учитывает, что оба ответчика занимали в ходе процесса активную позицию и без рассмотрения спора судом в заявленном виде определенность в отношениях арендатора и арендодателя не наступила бы.

Таким образом, расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение требования о признании отчета недостоверным в размере 6 000 руб. и оплате судебной экспертизы в размере 10 500 руб. суд относит на ответчика - общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", поскольку заявленное истцом требование является неимущественным и вызвано подготовкой обществом "Аналитик Центр" недостоверного отчета, содержащего существенно завышенную плату, по которому администрация рассчитывала арендную плату.

По мнению суда, удовлетворение лишь требования об оспаривании отчета не привело бы к действительной защите прав истца, желающего определить достоверную и адекватную плату. Именно определение адекватного и справедливого размера платы за публичный участок и внесение правовой определенности во взаимоотношения сторон по оплате пользования землей является целью заявленного иска.

На основании оспариваемого отчета администрация производит расчет арендной платы.

Поэтому по требованию об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, судебные расходы в размере 3 000 руб. уплаченные истцом при подаче иска в суд, 10 500 руб. по оплате первоначальной судебной экспертизы суд относит на администрацию.

Поскольку по данному требованию государственная пошлина истцом в размере 3000 руб. не доплачена, а Администрация освобождена от ее уплаты, в недоплаченной части государственная пошлина судом не распределяется.

Расходы Администрации по оплате повторной судебной экспертизы относятся на нее саму в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недостоверной определенную обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 12.03.2018 № 1085/18 рыночную стоимость годовой арендной платы в сумме 2 569 125 руб. за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 21:01:030304:27, площадью 43812 кв.м., разрешённое использование: производственная деятельность, склады, расположенный по адресу: <...>.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 21:01:030304:27, площадью 43812 кв.м, разрешённое

использование: производственная деятельность, склады, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проезд Автозаправочный, д.5, в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" № Э-0130/2021 от 31.03.2021, по состоянию на 01.03.2018 в размере 1 961 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят одна тысяча) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" 6 000 (Шесть тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 10 500 (Десять тысяч пятьсот) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" 3 000 (Три тысяч) рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 10 500 (Десять тысяч пятьсот) рублей в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья О.А. Коркина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 28.07.2020 10:15:55

Кому выдана Коркина Оксана Анатольевна