Решение от 11 июня 2019 г. по делу № А63-10970/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела А63-10970/2018
г. Ставрополь
11 июня 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи

Турчина И.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ООО «Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска», г. Кисловодск, ОГРН <***>, заинтересованное лицо: комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОРГН 1022601311281, о признании незаконным бездействия заинтересованного лица, фактически подтверждённого письмами КИО исх. № 01-15/1098 от 12.04.2018 и № 01-15/1410 от 11.05.2018, выразившегося в не предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, об обязании заинтересованного лица предоставить заявителю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений № 1, 2, 4 - 31, лит. А по проезду Цандера, 7, в городе-курорте Кисловодске, общей площадью 372,4 кв. м., кадастровый номер 26:34:080107:985 в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

при участии в судебном заседании от заявителя ФИО2 по доверенности от 18.01.2019 №1, в отсутствие заинтересованного лица,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска» (далее по тексту – общество) обратилось арбитражный суд с заявлением заинтересованное лицо Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет) о признании незаконным бездействия заинтересованного лица, фактически подтверждённого письмами КИО исх. № 01-15/1098 от 12.04.2018 и № 01-15/1410 от 11.05.2018, выразившегося в не предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, об обязании заинтересованного лица предоставить заявителю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений № 1, 2, 4 - 31, лит. А по проезду Цандера, 7, в городе-курорте Кисловодске, общей площадью 372,4 кв. м., кадастровый номер 26:34:080107:985 в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Заявление мотивировано тем, что общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность поименованного в заявлении имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), так как с 2013 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, письменный отзыв не представило.

Дело рассматривается в отсутствие заинтересованного лица по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

06.05.2013 общество и комитет заключили договор аренды нежилых помещений №37 по итогам проведенного открытого аукциона от 23.04.2013 №3 на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения №1, 2, 4-31 (литера А) по проезду Цандера, 7 общей площадью 372,4 кв. м. Срок аренды установлен с 06.05.2013 по 06.05.2016 (пункты 1.1 - 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

До истечения срока действия договора аренды № 37 заявитель обратился к комитету с письмом о продлении в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» договора аренды указанного имущества на новый срок (5 лет), однако 07.05.2016 комитет заключил договор аренды № 4 сроком действия 3 месяца - с 07.05.2016 по 07.08.2016.

До истечения трехмесячного срока действия договора аренды № 4 заявитель обратился к комитету с письмом о заключении договора аренды указанного имущества на срок не менее 3 лет, комитет направил в адрес общества договор аренды от 27.07.2016 № 19 со сроком действия с 07.08.2016 по 31.12.2016.

До истечения срока действия договора аренды № 19, заявитель обратился к комитету о заключении договора аренды на новый срок не менее 3 лет, 31.01.2017 комитет направил в адрес заявителя договор аренды № 3, который предусматривал срок действия договора с 01.01.2017 по 31.03.2017. В ходе урегулирования разногласий срок действия указанного договора стороны продлили до 31.12.2020, что подтверждается протоколом разногласий от 20.02.2017 № 1, протоколом согласования разногласий от 06.03.2017, протоколом урегулирования разногласий от 17.03.2017 № 1. Договор аренды от 31.01.2017 № 3 зарегистрирован в установленном порядке.

14 марта 2018 года общество обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений в собственность.

Комитет письмами от 12.04.2018 №01-15/1098 и от 11.05.2018 № 01-15/1410 отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение указанного недвижимого имущества, так как необходимо представить сведения в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, имущество в прогнозный план приватизации объектов не включено.

Общество, считая отказы комитета незаконными, обратилось с заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества при соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 № 144-ФЗ, от 29.06.2015 № 158-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 № 149-ФЗ, от 02.07.2013 № 144-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ);

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал рекомендацию, согласно которой субъект малого (среднего) предпринимательства пользуется названным преимущественным правом только при наличии у него договора аренды недвижимого имущества, действующего на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и договора, действие которого возобновлено на неопределенный срок). В отсутствие такого договора преимущественное право не возникает, в том числе и в случае, если субъект малого (среднего) предпринимательства как бывший арендатор не вернул имущество арендодателю, несмотря на возражения последнего относительно продолжения арендных отношений.

06.05.2013 общество и комитет заключили договор аренды нежилых помещений № 37 по итогам проведенного открытого аукциона от 23.04.2013 № 3 на право заключения договора аренды недвижимого муниципального имущества. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона № 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2018 № 307-КГ18-7321 по делу № А56-81458/2016).

Материалами дела подтверждается наличие предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ условий для реализации преимущественного права на приобретение имущества в собственность, в том числе: нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2015 во временном владении и (или) временном пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества от 06.05.2013; отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) согласно предоставленных актов сверки расчетов; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Указания комитета на необходимость предоставления сведений в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, и на то, что имущество в прогнозный план приватизации объектов не включено, не могли служить основаниями для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение указанного недвижимого имущества.

В соответствии со сведениями, содержащимися в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, общество относится к категории малого предпринимательства. Отсутствие в прогнозном плане приватизации заявленного имущества не является препятствием для реализации преимущественного права его приобретения по заявлению субъекта малого предпринимательства.

Бездействие комитета по вышеназванным основаниям на момент рассмотрения дела судом нарушает права заявителя на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах заявление следует удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 65, 71, 110, 156, 167, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить полностью.

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, фактически подтверждённого письмами КИО исх. № 01-15/1098 от 12.04.2018 и № 01-15/1410 от 11.05.2018, выразившегося в не предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска устранить нарушение права и предоставить ООО «Единый расчетно-кассовый центр города-курорта Кисловодска», г. Кисловодск, ОГРН <***>, преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений № 1, 2, 4 - 31, лит. А по проезду Цандера, 7, в городе-курорте Кисловодске, общей площадью 372,4 кв. м., кадастровый номер 26:34:080107:985, по цене, равной их рыночной стоимости в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.Г. Турчин