Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А58-9928/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-9928/2019
27 ноября 2019 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 21.11.2019 года

Мотивированное решение изготовлено 27.11.2019 года


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Агальцевой Л. В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Варламов" о признании права собственности на жилые помещения (квартиры) в жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1:

квартира №1 общей площадью 31 кв. м., подъезд 1, этаж 1,

квартира №2 общей площадью 37,1 кв. м., подъезд 1, этаж 1,

квартира №8 общей площадью 34,2 кв. м., подъезд 1, этаж 1,

квартира №9 общей площадью 31,8 кв. м., подъезд 2, этаж 1,

квартира №10 общей площадью 37,1 кв. м., подъезд 2, этаж 1,

квартира №16 общей площадью 34 кв. м., подъезд 2, этаж 1,

квартира №17 общей площадью 30,7 кв. м., подъезд 3, этаж 1,

квартира №18 общей площадью 37,1 кв. м., подъезд 3, этаж 1,

квартира №24 общей площадью 36 кв. м., подъезд 3, этаж 1,

квартира №25 общей площадью 29,2 кв. м., подъезд 1, этаж 2,

квартира №26 общей площадью 38 кв. м., подъезд 1, этаж 2,

квартира №27 общей площадью 37,4 кв. м., подъезд 1, этаж 2,

квартира №28 общей площадью 37,3 кв. м., подъезд 1, этаж 2,

квартира №29 общей площадью 31,8 кв. м., подъезд 1, этаж 2,

квартира №30 общей площадью 36 кв. м., подъезд 2, этаж 2,

квартира №31 общей площадью 38,1 кв. м., подъезд 2, этаж 2,

квартира №32 общей площадью 38 кв. м., подъезд 2, этаж 2,

квартира №33 общей площадью 37,3 кв. м., подъезд 2, этаж 2,

квартира №34 общей площадью 31,8 кв. м., подъезд 2, этаж 2,

квартира №35 общей площадью 36,6 кв. м., подъезд 3, этаж 2,

квартира №36 общей площадью 38,2 кв. м., подъезд 3, этаж 2,

квартира №37 общей площадью 38 кв. м., подъезд 3, этаж 2,

квартира №38 общей площадью 37,3 кв. м., подъезд 3, этаж 2,

квартира №39 общей площадью 31,8 кв. м., подъезд 3, этаж 2.

Администрацией муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) 15.11.2019 года заявлено об уточнении исковых требований о признании права собственности муниципального района "Вилюйский улус (район) Республики Саха (Якутия) на 24 жилых помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№1, 2, 8, 9, 10, 16, 17, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, ходатайство о приобщении дополнительных документов и заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом, представленные истцом дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение истцом исковых требований в части уточнения номеров квартир по предмету спора, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, принимается судом к рассмотрению.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

По условиям муниципального контракта от 03.08.2015 года 0116300041415000087- 0264710-01(ФЗ-44) на долевое строительство жилых помещений (квартир), заключенного между истцом (заказчиком) и ответчиком (застройщиком) на основании протокола от 21.07.2015 года №0116300041415000087, застройщик обязуется передать заказчику в собственность 24 жилых помещения (квартир) для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в многоквартирных домах малоэтажной застройки в каменном варианте в г.Вилюйск, а заказчик обязуется принять квартиры и оплатить за них цену в соответствии с условиями контракта.

Согласно пункту 1.4 контракта застройщик обязуется передать квартиры заказчику не позднее 30.11.2016 года.

Согласно пункту 1.3 контракта после подписания разрешения о вводе объектов долевого строительства в эксплуатацию заказчику передается для оформления права собственности заказчика вновь созданное недвижимое имущество в соответствии со спецификацией (приложение №1 к контракту).

В соответствии с пунктом 2.1 контракта цена контракта составляет 45 347 940 рублей.

Порядок оплаты предусмотрен пунктами 2.4, 2.5 контракта.

Истец обязательство по контракту исполнил, произвел ответчику перечисление денежных средств на общую сумму 45 347 940 рублей платежными поручениями от 05.08.2015 №1855, от 01.06.2016 №1557, от 21.07.2016 №2095, от 04.10.2016 №3004, 1794, от 30.03.2017 №855, от 22.03.2018 №759.

Ответчик обязательства по контракту, предусмотренные пунктами 3.38, и 5.1.4, не исполнил.

Претензия истца от 14.02.2019 года №253 оставлена ответчиком без удовлетворения.

Длительное неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "Варламов" обязанностей по оформлению и передаче документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество 24 жилых помещения (квартир) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1, послужило основанием для обращения Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в суд с настоящим исковым заявлением.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с подпунктом 3.3.8 контракта, застройщик обязан обеспечить заказчика необходимыми документами, указанными в пункте 5.1.4 контракта для оформления права собственности заказчика на объекты долевого строительства в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень документов определен сторонами в пункте 5.1.4 контракта.

В отзыве на исковое заявление ответчик выразил согласие с заявленными истцом требованиями и сообщил о невозможности исполнения условий муниципального контракта ввиду отсутствия финансовых возможностей.

В объяснительной от 13.11.2019 года руководитель общества с ограниченной ответственностью "Варламов" ФИО1 пояснил о невозможности исполнения условий муниципального контракта ввиду отсутствия финансовых возможностей.

Между тем из материалов дела следует, что жилой дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Вилюйский улус, <...>/1, введен в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию от 31.08.2017 года №14-RU14533119-27-2017; указанные 24 квартиры фактически переданы истцу; квартиры распределены жильцам на основании распоряжения и.о.главы района от 19.09.2017 года №929; граждане фактически проживают в жилых помещениях, но лишены права оформить какие-либо права на принадлежащие им помещения, поскольку общество с ограниченной ответственностью "Варламов" уклоняется от оформления необходимых документов.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца о признании права собственности, должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцом и ответчиком заключен муниципальный контракт от 03.08.2015 года 0116300041415000087-0264710-01(ФЗ-44).

Со стороны истца, указанный договор исполнен, оплата жилых помещений произведена в полном объеме.

В свою очередь ответчик встречные обязанности исполнил частично, жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Жилые помещения переданы в фактическое владение истцу.

Однако право собственности за ответчиком на квартиры, подлежащие передаче администрации, зарегистрировано не было, документы, необходимые для оформления заказчиком прав на жилые помещения, ответчиком не оформлены и истцу не переданы.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Частями 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. На сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

С учетом названных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в вышеуказанном Постановлении, по договору купли-продажи будущей вещи покупатель вправе требовать только возврата суммы уплаченной за нее.

Вместе с тем, обращаясь в суд с настоящим иском, администрация преследует цель подтверждения своих прав на указанные квартиры, предназначенные для предоставления детям сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, в многоквартирных домах малоэтажной застройки в каменном варианте в г.Вилюйск.

Суд считает, что реализация способов защиты, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обеспечит баланс публичных и частных интересов, прав граждан, заселенных в указанные квартиры, поскольку истец лишится возможности оформить уже построенные жилые помещения в собственность.

Данное обстоятельство является основополагающим обстоятельством для суда при рассмотрении заявленных требований по настоящему делу.

Из установленных судами обстоятельств дела следует, что Муниципальный район "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) в лице Администрации, является стороной обязательственного правоотношения, возникшего из договора.

При этом истец является фактическим владельцем указанных квартир.

ООО "Варламов" не исполнило обязанность по передаче правового титула на названное имущество, в этой связи иск заявлен с целью государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Как видно из материалов дела, ответчик обязался передать документы, необходимые для регистрации права собственности. Данная обязанность им не исполнена.

Причины, по которым ответчик не имеет возможность оформить необходимые документы и не зарегистрировал за собой в течение длительного времени право собственности на спорные квартиры с целью их дальнейшей передачи истцу, судом установлены.

Суд учитывает очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса, направленного на оформление своих прав на объекты недвижимости, находящиеся в фактическом владении истца и в условиях полного исполнения с его стороны обязательств по договору, а также принимает во внимание необходимость соблюдения прав фактических владельцев указанных жилых помещений, которые длительное время лишены возможности надлежащего оформления принадлежащих им прав на указанные жилые помещения.

Истец в силу статьи 105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.


Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

принять уточнение исковых требований Администрации муниципального района "Вилюйский улус (район)" Республики Саха (Якутия) о признании права собственности муниципального района "Вилюйский улус (район) Республики Саха (Якутия) на 24 жилых помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№1, 2, 8, 9, 10, 16, 17, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39.

Иск удовлетворить.

Признать право собственности муниципального района "Вилюйский улус (район) Республики Саха (Якутия) на 24 жилых помещения (благоустроенные квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>/1, квартиры №№1, 2, 8, 9, 10, 16, 17, 18, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Варламов" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.



Судья Л.В. Агальцева