Решение от 12 марта 2021 г. по делу № А51-3466/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3466/2019
г. Владивосток
12 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кипрай Л.Б., рассмотрев исковое заявление управления муниципальной собственности г.Владивостока к обществу с ограниченной ответственностью "Дальстройкомплект" (ИНН 2536201834, ОГРН 1082536005540), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Славной Евгении Геннадьевны, Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Бондарева Е.Л., Управления Росреестра по Приморскому краю

о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 28.08.2007 в размере 401506,90 рублей, пени в размере 128601,68 рублей,

при участии в заседании:

от истца: ФИО4, удостоверение, доверенность от 25.12.2020, диплом ВСГ 4484100;

от ответчика: генеральный директор ФИО5, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

третьи лица - не явились, извещены,

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Дальстройкомплект" (далее – ООО "Дальстройкомплект") о взыскании 530108руб.58коп. задолженности по договору от 28.08.20017 №02-Ю-10024 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:0076, в том числе 401506руб.90коп. основного долга по арендным платежам за период с 01.01.2017 по 31.10.2018 и 128601руб.68коп. пени за период с 16.01.2017 по 08.11.2018.

Определением от 06.05.2019 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произвел правопреемство в отношении истца, заменив Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края на администрацию г.Владивостока (далее – администрация).

Определением от 29.05.2019 суд в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произвел правопреемство в отношении истца, заменив администрацию г.Владивостока на Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г.Владивостока, УМС).

Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв на иск, по тексту которого, не оспаривая факта образования задолженности по договору, ссылаясь на неоднократные обращения в адрес арендодателя с момента перехода прав и обязанностей арендатора по договору к обществу, указал на бездействие истца по не предоставлению акта сверки взаиморасчетов, уточненных реквизитов для внесения арендных платежей

Определениями от 06.05.2019, 29.07.2020, 09.12.2020 суд в порядке статьи 51АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) в последствии переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее министерство, МИЗО) ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3,), Управление Росреестра по Приморскому краю (далее - управление Росреестра, госрегистратор).

В ходе рассмотрения дела, истец неоднократно уточнял исковые требования, в настоящем судебном заседании суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в последней редакции, в соответствии с которой просит суд, взыскать с ответчика 1197700 руб.54коп. задолженности по договору аренды, в том числе 652473руб.52коп. основного долга по арендным платежам за период с 26.06.2018 по 31.12.2020 и 545227руб.02коп. пени за период с 26.06.2018 по 12.01.2021.

Истец на уточненных требованиях иска настаивал.

Ответчик, не отрицая наличия задолженности по договору, полагает не подлежащими удовлетворению требования в части взыскания неустойки, поскольку арендодатель в нарушение своих обязательств по договору не сообщала об изменении размера арендной платы, равно как и не сообщала о наличии задолженности в ответ на обращения ответчика, после перехода к нему прав и обязанностей арендатора по договору, что в силу положений статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием для освобождения общества от ответственности.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных лиц.

Из материалов дела и пояснений представителей следует, что департамент и обществом с ограниченной ответственностью «Румас-Трейдинг» заключили договор от 28.08.2007 № 02-Ю-10024 (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020002:76, площадью 812 кв. м, по адресу: <...> д. 27а-29а, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов, сроком с 17.08.2007 по 16.08.2056.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 26.10.2007 за №25-25-01/120/2007-358.

Пунктом 2.1. договора, арендная плата установлена в размере 4048руб.97коп. в месяц и вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца (п. 2.3).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

На основании соглашения от 01.08.2014 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного Управлением Росреестра 08.09.2014 № 25-25-01/113/2014-238, права и обязанности арендатора по договору от 28.08.2007 № 02-Ю-10024 аренды земельного участка с 08.09.2014 переданы ФИО6 с долей в праве аренды 1/2, ФИО7 с долей в праве аренды ½.

На основании соглашения от 01.12.2014 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного Управлением Росреестра 19.01.2015 № 25-25/001-01/185/2014-81/1, права и обязанности арендатора по договору от 28.08.2007 № 02-Ю-10024 аренды земельного участка с 19.01.2015 переданы ФИО3.

На основании соглашения от 27.04.2016 о передаче прав и обязанностей, зарегистрированного Управлением Росреестра 07.07.2016 № 25-25/001-25/001/009/2016-7135/1, права и обязанности арендатора по договору от 28.08.2007 № 02-Ю-10024 аренды земельного участка с 07.07.2016 переданы ФИО2.

Как указывает истец, ответчик вносил арендную плату не в полном объеме и с нарушением сроков, установленных договором, образовалась задолженность в спорной сумме (с учетом уточнений), в данной связи в адрес арендатора направлено претензионное письмо, которое оставлено без ответа и исполнения.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения УМС в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке главы 7 АПК РФ, считает требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Факт пользования ответчиком, в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором и не оспаривается ответчиком.

Размер арендных платежей согласован сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течении 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По договору аренды в спорный период производился перерасчет арендной платы, которая по расчету истца к уточненным требованиям составляла:

- с 01.07.2016 по 31.12.2016 произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – Постановление № 75-па); постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края»; решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» (далее – Решение Думы № 108); п. 15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в размере пяти процентов от кадастровой стоимости. Арендная плата составила 23 928,29 рублей в месяц.

- с 01.01.2017 по 22.01.2018 на основании: Постановление № 75-па; реквизитов акта об утверждении кадастровой стоимости от 10.10.2017 № 25-0-1 -115/3001 /2017-2522/1; п.28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - п.28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28); Решение Думы № 108; п. 15 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в размере пяти процентов от кадастровой стоимости. Арендная плата составила 33336,97руб. в месяц.

- с 23.01.2018 по 25.06.2018 на основании: Постановление № 75-па; соглашения о внесении изменений от 23.01.2018 в договор аренды земельного участка от 28.08.2007 № 02-Ю-10024 (пп. 1 п. 1 разрешенное использование: «строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов» заменить на разрешенное использование: «строительство объектов розничной торговли»; реквизитов акта об утверждении кадастровой стоимости от 10.10.2017 № 25-0-1-115/3001/2017-2522/1; п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28; Решение Думы № 108. Арендная плата составила 20002,18 руб. в месяц.

- с 26.06.2018 по 31.12.2019 на основании: постановления № 75-па; соглашения о внесении изменений от 23.01.2018 в договор аренды земельного участка № 02-Ю-10024 (пп. 1 п. 1 разрешенное использование: «строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов» заменить на разрешенное использование: «строительство объектов розничной торговли»; реквизитов акта об утверждении кадастровой стоимости от 10.10.2017 № 25-0-1-1 15/3001/2017-2522/1; п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28; решения Думы № 108. Арендная плата составила 20002,18руб. в месяц.

- с 01.01.2020 по 11.01.2021 на основании: постановления № 75-па; решения комиссии от 09.07.2020 №11/19 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; решения Думы № 108 Арендная плата составила 7250руб. в месяц.

с 12.01.2021 по 19.02.2021 на основании: постановления № 75-па; п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края»; решения Думы № 108. Арендная плата составила 15064,01руб. в месяц.

Расчет размера арендной платы за весь спорный период, подтверждается материалами дела, в том числе справочным расчетом истца.

Вместе с тем, учетом разъяснений, содержащихся в ст.29 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского Кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», если перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В связи с этим задолженность ФИО2 по состоянию на 25.06.2018 в размере 400444,39руб., в том числе по арендной плате 318 116,62 руб., по пене 82 237,77 руб., отнесена УМС на ответчика.

При таких обстоятельствах у арендатора существовала обязанность по внесению арендной платы в спорный период с 26.06.2018 по 31.12.2020 в сроки, установленные договором и в указанных размерах в соответствующие периоды, что в общей сумме составляет 652473 рубля 52 копейки и подлежит взысканию в силу статей 309, 310, 614 ГК РФ.

При этом ответчик не отрицает несвоевременное внесение арендных платежей, просрочки по внесению арендной платы объясняет просрочки несвоевременным уведомлением об изменении арендной платы.

Истцом так же заявлены требования о взыскании 545227руб.02коп. пени за период с 26.06.2018 по 12.01.2021.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы выплачивается пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, ответчиком не отрицается, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке и её размере сторонами достигнуто в договоре.

Между тем ответчиком в материалы дела представлено обращение ФИО2 от 18.10.2018 к истцу о предоставлении сверки по договору, заявление ООО «Дальстройкомплект» от 03.10.2018 к истцу о проведение сверки и предоставления реквизитов для взаиморасчетов.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо истца от 30.11.2018 в адрес Славной Е.Г. с требованием погашения задолженности по арендной плате в сумме 116016,02 рублей, которая оплачена ответчиком по платежному поручению № 142 от 12.12.2018.

Доказательств уведомления ответчика в спорный период о наличии задолженности, изменении размера арендной платы, равно как и доказательств проведения сверки взаиморасчетов на момент передачи права и обязанностей по договору аренды ответчику и до обращения с рассматриваемым иском в суд, в материалы дела управлением не предоставлено.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», следует, что должник освобождается от уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, например, не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п.

Поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора (пункт 3.6 договора), неисполнение такой обязанности и не направление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства уплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 №305-ЭС19-12083.

Таким образом, на основании изложенного, с учетом установленных судом обстоятельств и совокупности, произведенных ответчиком оплат, задолженность по неустойке, на момент вынесения судом решения отсутствует, что подтверждается справочным расчетом УМС по состоянию на 19.02.2021, в данной связи требования УМС удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, при этом суд учитывает, что истец освобожден от уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальстройкомплект» в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 652473 рубля 52 копейки основного долга.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дальстройкомплект» в доход федерального бюджета 13607 рубля государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.