Решение от 22 июня 2021 г. по делу № А40-258009/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-258009/20-150-1875
г. Москва
22 июня 2021г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021г.

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2021г.

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "СРЕТЕНСКИЙ ТУПИК" (107045, <...>/5, СТР.11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.03.2005, ИНН: <***>)

к ООО "ИМХО БАР" (119526, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.11.2017, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды от 01.11.2014, соглашения от 30.11.2017, дополнительного соглашения № 1 от 01.02.2016,

при участии представителя истца согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «СРЕТЕНСКИЙ ТУПИК» обратилось в суд с иском к ООО «ИМХО БАР» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., соглашения об уступке прав и обязанностей от 30.11.2017г. к договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., дополнительного соглашения от 01.02.2016г. № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., заключенных между сторонами в отношении помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001087:1028 и снятии обременения в виде аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в соответствии со ст.ст. 15, 165.1, 309, 310, 450, 451.1, 452, 453, 606, 610, 615, 619 ГК РФ.

Ответчик, надлежащим образом извещенный судом о времени, дате и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что договор аренды подлежит расторжению в связи с неоднократным нарушением ответчиком обязательств по договору.

Ответчик отзыв или возражения на исковое заявление не представил.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.10.2020г. № 77-0-1-274/4002/2020-1229 нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0001087:1028 с площадью 279,7 кв.м по адресу: г. Москва, р-н Красносельский, туп. Сретенский, д. 5, принадлежит на праве собственности ООО «Сретенский тупик» (регистрационная запись от 11.05.2005г. № 77-77-01/051/2005-062).

Между ООО «Сретенский тупик» (арендодатель) и ООО «Северное сияние» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) часть здания общей площадью 78,7 кв.м (комната 1 – 16 кв.м, комната 2 – 6,9 кв.м, комната 3 – 2,6 кв.м, комната 4 – 13,2 кв.м, комната 5 – 11,3 кв.м, комната 6 – 9,2 кв.м, комната 7 – 12,1 кв.м, комната 8 – 2,3 кв.м, комната 9 – 5,1 кв.м), находящуюся в здании с кадастровым (или условным) номером 83904 по адресу: г. Москва, туп. Сретенский, д. 5, назначение: нежилое.

Между ООО «Сретенский бульвар» (арендодатель) и ООО «Северное сияние» (прежний арендатор), ООО «ИМХО БАР» (арендатор) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г. от 30.11.2017г., в соответствии с п. 1.1 которого прежний арендатор с согласия арендодателя с 01.11.2017г. на возмездной основе уступает все свои права и переводит все обязанности арендатора по договору.

В соответствии с п. 1.2 соглашения все права и обязанности по соглашению передаются прежним арендатором арендатору в полном объеме, существующем на момент подписания соглашения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В п. 3.1 договора установлен срок договора аренды с 01.11.2014г. по 31.12.2019г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 28.01.2015г. № 77-77/011-11/015/2014-528/2.

Пунктом 4.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору помещение, указанное в п. 1.1 договора, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ним документами не позднее 1 дня с даты государственной регистрации договора в состоянии, указанном в приложении № 2 к договору, по акту приема-передачи (приложение № 4 к договору).

Исполнение истцом обязанности по передаче помещения в пользование ответчика подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.12.2017г.

В п. 4.4 договора установлены обязанности арендатора, в том числе, производить текущий ремонт помещения, поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата по договору состоит из постоянной и переменной частей.

Согласно п. 2.1.2 договора постоянная часть арендной платы вносится путем перечисления денежной суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 3 числа оплачиваемого месяца.

В п. 2.1.3 договора установлено, что переменная часть арендной платы состоит из стоимости потребляемых коммунально-эксплуатационных и телекоммуникационных услуг.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендатор компенсирует арендодателю коммунально-эксплуатационные и телекоммуникационные услуги на основании выставленных арендодателем счетов. Оплата фактически потребленных коммунально-эксплуатационных и телекоммуникационных услуг производится не позднее 2 рабочих дней с момента выставления арендодателем счетов за соответствующий месяц путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-136361/20-11-1029 по иску ООО «Сретенский тупик» к ООО «ИМХО БАР» о взыскании стоимости материалов и услуг, необходимых для восстановительного ремонта, в размере 1 089 696руб. 52коп., стоимости оценки в размере 10 000руб. 00коп., стоимости услуг по техническому обслуживанию в размере 5 500руб. 00коп., задолженности за аренду нежилого помещения в размере 1 263 919руб. 58коп., задолженности за коммунально-эксплуатационные и телекоммуникационные услуги в размере 231 582руб. 72коп., неустойки в размере 7 042руб. 58коп. требования удовлетворены в полном объеме, при этом судом установлено, что ответчик нарушил п. 4.4 договора, вернул истцу помещение в ненадлежащем состоянии, что отражено в акте осмотра от 06.05.2020г., от подписания которого генеральный директор ответчика отказался, 29.05.2020г. истец направил в адрес ответчика требование о ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды от 01.11.2014г., соглашению об уступке прав и обязанностей от 30.11.2017г. с приложением актов и счетов, 10.06.2020г. был произведен осмотр арендуемого помещения и составлен акт осмотра объекта недвижимости, также истцом была произведена оценка стоимости ущерба, согласно заключению эксперта рыночная стоимость материалов и услуг, необходимых для восстановительного ремонта помещения по адресу: <...>-9/5, стр. 11, по состоянию на 10.06.2020г. составляет 1 089 696руб. 52коп., в рамках договора от 30.03.2012г. № 401/КС, заключенного между ООО «Сретенский тупик» и ООО «Комплекс-Инжиниринг», был произведен технический осмотр помещения, расположенного по адресу: <...>, в результате которого было выявлено повреждение провода крысами на лестнице (в стоянке) между 1 и 2 этажами при входе в серверную, в серверной за потолком, в связи с данными обстоятельствами провода требуют замены, ответчик возвратил помещение в ненадлежащем виде, а также не передал ключи от помещения, задолженность по арендным платежам в размере 1 263 919руб. 58коп., задолженность за причиненный ущерб помещению в размере 1 089 696руб. 52коп., стоимость услуг за проведение оценки в размере 10 000руб. 00коп., стоимость услуг по техническому обслуживанию в размере 5 500руб. 00коп., задолженность за коммунально-эксплуатационные и телекоммуникационные услуги в размере 231 582руб. 72коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с пп. б п. 7.1 договора договор может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае нарушения арендатором следующих условий:

- единовременная задержка выплат, предусмотренных п.п. 2.1, 2.2 договора, полностью или в какой-либо части более чем на 1 месяц;

- неоднократная в течение одного календарного квартала просрочка выплат, предусмотренных п.п. 2.1, 2.2 договора, полностью или в какой-либо части более чем на 10 календарных дней;

- перепланировка, переоборудование, ремонт помещения, а также любые ремонтно-строительные, инженерно-технические работы или иное изменение характеристик помещения без письменного согласия арендодателя;

- уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи помещения;

- передача помещения без письменного согласия арендодателя в субаренду третьим лицам как в целом, так и частично.

Согласно п. 7.3 договора в случае расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке в связи с одностороннем отказом арендодателя или арендатора от исполнения договора по основаниям, указанным в п. 7.1 договора, договор считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты направления другой стороне соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора. Арендатор обязуется в течение 15 календарных дней с даты расторжения договора освободить помещение и передать его арендодателю по акту приема-передачи.

Истцом в адрес ответчика было направлено повторное уведомление об отказе от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г. от 30.11.2017г. в связи с ненадлежащим соблюдением обязательств арендатора (досрочное расторжение договора в одностороннем порядке) от 15.07.2020г. № б/н, в котором содержалось уведомление о прекращении договора аренды нежилого помещения в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору на основании п. 7.1 договора, датой расторжения договора является 01.09.2020г., что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России», почтовой квитанцией.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору истцом в адрес ответчика было направлено претензионное письмо от 26.06.2020г. № б/н с требованием оплатить задолженность по арендной плате, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Межмуниципальным отделом регистрации недвижимости по Новомосковскому и Троицкому административному округам г. Москвы Управления Росреестра по Москве в адрес истца направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 30.07.2020г. № КУВД-001/2020-9495154/1, в котором сообщалось о приостановлении начиная с 30.07.2020г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:01:0001087:1028, со ссылкой на то, что письменное соглашение сторон о расторжении договора аренды либо иной документ, свидетельствующий о прекращении арендных отношений по договору, в том числе решение суда, в материалы дела не представлено.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Так, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

На основании п. 1 ст. 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

При этом условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса; во-вторых, установление факта его нарушения; в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ст. 12 ГК РФ способами.

Из положений названных норм не следует, что при отсутствии в законе прямого указания на способ защиты права, который использовал истец при обращении в арбитражный суд, заявленное требование не подлежит рассмотрению в арбитражном суде либо в его удовлетворении должно быть отказано на этом основании. Требование истца в ряде случаев может быть квалифицировано и рассмотрено судом как разновидность одного из способов защиты, предусмотренных законом.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Преследуемый истцом материально-правовой интерес состоит в подтверждении факта одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора и, соответственно, признания договорных отношений прекратившимися.

При указанных обстоятельствах материально-правовая заинтересованность истца направлена на устранение неопределенности в гражданско-правовых отношениях, что имеет для истца существенное значение, однако, такой способ защиты права не предусмотрен законодательством РФ и не может восстановить нарушенные права истца.

Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору, что установлено вступившим в законную силу судебным актом, в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком доказательств обратного не представлено, в результате чего истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, право арендодателя направления такого уведомления предусмотрено условиями договора сторон, следовательно, договор считается расторгнутым 01.09.2020г., при этом действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжение договора, прекратившего свое действие на основании одностороннего отказа стороны от его исполнения, при этом соглашение об уступке прав прекращает свое действие вместе с прекращением действия договора аренды, кроме того, так как соглашение об уступке прав по договору аренды является самостоятельной сделкой, оснований для ее расторжения не имеется, также ответчик не является полномочным лицом на внесение сведений в ЕГРН, однако, настоящее решение является основанием для регистрации снятия обременения права собственности истца на спорное нежилое помещение в виде аренды в ЕГРН, суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., соглашения об уступке прав и обязанностей от 30.11.2017г. к договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., дополнительного соглашения от 01.02.2016г. № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.11.2014г., заключенных между сторонами в отношении помещения по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001087:1028 и снятии обременения в виде аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 15, 307-310, 305, 450, 450.1, 606, 610, 614, 620, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-171, 228, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов