Решение от 22 октября 2019 г. по делу № А65-25592/2019

1760/2019-243045(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-25592/2019

Дата принятия решения – 22 октября 2019 года

Дата объявления резолютивной части – 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи

Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания

секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного

учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные

Челны РТ", г.Казань; (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной

ответственностью "Вертикаль", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН

<***>) о взыскании 1667439 руб. долга, 501752 руб. 93 пени,

с участием: от истца – ФИО2, доверенность от 16.09.2019г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 26.12.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны РТ", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г.Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании 1667439 руб. долга, 501752 руб. 93 пени.

В судебном заседании 23.09.2019г. ответчик требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что истец сам представлял ему расчёт платы исходя из 2073 кв.м., которая и выкуплена ответчиком.

Истец затруднился пояснить начисление платы за участок до 18.02.2019г. при том, что с кадастрового учёта он был снят 04.06.2018г., просил предоставить время.

В судебном заседании 21.10.2019г. истец требования поддержал, представил письменные пояснения по начислениям.

Ответчик требования не признал, по мотивам, изложенным в отзыве, полагает, отсутствие зарегистрированного договора освобождает его от необходимости оплаты.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 13.05.2011 между Исполнительным комитетом муниципального образования г.Набережные Челны (арендодатель) и ЗАО «Многопрофильное объединение Иншаат» (арендатор) на основании постановления ИК МО г.Набережные Челны

от 03.05.2011 № 2257 был заключен договор аренды земельного участка № 2437-АЗ с кадастровым номером 16:52:020103:266, для строительства объекта розничной торговли (продовольственный магазин), площадью 2600 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Набережные Челны, в районе дома 28 (3А-33/2) по Комсомольской Набережной, сроком на 5 лет (л.д.26-41).

13.05.2011 по акту приема-передачи земельный участок был передан арендатору (л.д.42).

Соглашением от 17.06.2016 договор аренды земельного участка № 2437-АЗ от 13.05.2011 расторгнут (л.д.43).

17.06.2016 между Исполнительным комитетом муниципального образования г.Набережные Челны (арендодатель) и АО «Многопрофильное объединение Иншаат» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4907-АЗ с кадастровым номером 16:52:020103:266, для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 2600 кв.м., расположенный по адресу: РТ, <...>, сроком на 49 лет, на земельном участке расположен магазин с кадастровым номером 16:52:020103:5572 (л.д.30-33).

В соответствии с п.3.2. договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.3.3. договора размер арендной платы не является фиксированным, подлежит изменению в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативным правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования г.Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Согласно выписке из ЕГРП на объекты недвижимости от 06.03.2019 в период с 28.11.2016 по 28.12.2017 правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером 16:52:020103:5572 являлось ООО «Рантье Групп».

С 29.12.2017 собственником имущества является ООО «Вертикаль» (ответчик).

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу А65-12914/2019 и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требуют повторного доказывания.

25.12.2018г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка 16:52:020103:7409, площадью 2073 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 16:52:020103:266 (л.д.72). Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано 19.02.2019г.

В связи с тем, что ответчик в период с 29.12.2017г. по 19.02.2019г. не вносил плату за пользование земельным участком по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд установил, что договор № 4907-АЗ от 17.06.2016 по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 ГК РФ.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

Из пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за землю может взиматься в виде земельного налога, либо в виде арендной платы.

Поскольку ответчик при данных обстоятельствах не является плательщиком земельного налога, он обязан оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора, который имеется на данный земельный участок, либо оплачивать неосновательное обогащение при отсутствии договора – в виде арендной платы (п.14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Приобретая объект недвижимости, ответчик был осведомлен о наличии договора аренды земельного участка, следовательно, он знал об объёме своих обязательств, которые возникли в силу приобретения объектов недвижимости.

На основании изложенного суд отклоняет довод ответчика об отсутствии оснований для внесения арендной платы ввиду не заключения договора аренды с Комитетом.

Также отклоняется довод ответчика об отсутствии государственной регистрации договора аренды, в силу следующего.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указывает, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, приобретя объект недвижимости, заняв место стороны арендатора в договоре аренды, ответчик автоматически принял обязательства выполнять все его условия.

Довод ответчика о том, что он изначально пользовался не земельным участком площадью 2600 кв.м., а только 2073 кв.м., приобретенными в последующем по договору купли-продажи от 25.12.2018г., судом отклоняется, в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 указанной статьи земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно статье 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как следует из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из данной нормы права прямо не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на 6 заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Преобразование земельного участка с кадастровым номером 16652:020103:266 путем его раздела на два земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.

Указанная позиция нашла своё отражения в судебной практике (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 мая 2012г. по делу № А53-12046/2011, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2012г. по делу А65-39214/2011).

Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 № 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды № 4907-АЗ от 17.05.16г., а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:52:020103:7409 ответчиком в установленном законом порядке зарегистрировано лишь 19.02.2019г.

Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся площади предоставленного земельного участка, в договор аренды не внесены. Доказательств обращения ответчика к истцу, в том числе, в судебном порядке, с требованием об изменении договора аренды в этой части, отсутствуют, доказательств возврата в спорный период земельных участков также не представлено.

Поскольку ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения условий договора аренды № 4907-АЗ от 17.06.2016 в период с 29.12.2017г. по 18.02.2019г., суд пришёл к выводу о взыскании суммы долга в судебном порядке.

Истцом также начислена неустойка за неисполнение обязанности по оплате аренды, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, согласно пункту 6.3 договора, согласно представленному расчёту.

Расчёт неустойки судом проверен, признан верным.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пунктам 71-72 Постановления Пленума Верховного суда Российской федерации от 24 марта 2016 г. N 7 если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не заявлялось о применении указанной нормы, судом вопрос о соразмерности неустойки не рассматривался.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны РТ", г.Казань; (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1667439 руб. долга, 501752 руб. 93 пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 33846 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья А.Г. Савельева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 12.04.2019 10:08:27

Кому выдана Савельева Алла Геннадьевна