Решение от 28 марта 2022 г. по делу № А55-36671/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Резолютивная часть решения объявлена 24.03.22г.

Полный текст решения изготовлен 28.03.22г.


28 марта 2022 года

Дело №

А55-36671/2021



Арбитражный суд Самарской области


в составе

судьи Рысаевой С.Г.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Орешкиной Н.А.


рассмотрев в судебном заседании 24 марта 2022 года дело по иску


Департамента градостроительства городского округа Самара


к Закрытому акционерному обществу "Компания "ВЛАДИМИР"


О взыскании 7 964 075 руб. 72 коп.


при участии в заседании


от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО1 по дов.от 14.01.22г

установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Компания "ВЛАДИМИР" о взыскании 7 135 243 руб. 86 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 № 418 в сумме 4 557 807,96 рублей, за период с 01.01.2020г по 31.12.2020г и пени за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 2 577 435,90 рублей за период с 11.01.2020г. по 31.12.2020г..

Определением суда от 28.01.2022 в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнения исковых требований. Сумму иска считать равной 7 964 075 руб. 72 коп.

До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просит взыскать 6 834 439 руб. 68 коп. из них: 5 293 683 руб. 29 коп. основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 № 418 за период с 01.01.20г. по 26.03.21г.; 1 540 756 руб. 39 коп. пени за период с 11.01.20г. по 01.03.22г. В соответствии с ст.49 АПК РФ суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению, сумма иска равна 6 834 439 руб. 68 коп.

Истец в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Ответчик исковые требования не признает, возражает относительно заявленных требований, по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав объяснения и доводы присутствовавшего в заседании представителя ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:


07.11.2008 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) и Закрытым акционерным обществом «Компания Владимир» (далее - Ответчик, Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 418 (далее -договор), в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка кадастровый номер 63:01:06 34 001:0016 площадью 14159,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ново-Садовая, Академика ФИО2, Академика ФИО3, Паркового переулка (далее - земельный участок). Земельный участок предоставлен для строительства жилой застройки (вторая очередь).

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 20.12.2008 г.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 № 134-ГД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области «О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 3.3.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Однако условия договора ответчик не исполнил, как и не исполнил ст. 614 ГК РФ, поскольку нарушил сроки уплаты арендной платы.

В период с 01.01.20г. по 26.03.21г. арендная плата ответчиком не вносилась.

Таким образом, согласно расчету задолженности с учетом уточнений по договору аренды у Ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 5 293 683 руб. 29 коп.

Дополнительным соглашением от 24.05.13г. №2 был изменен пункт 7.3. договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей, в связи с чем у Ответчика образовалась задолженность по уплате пеней в размере 1 540 756 руб. 39 коп. за период с 11.01.20г. по 01.03.22г.

Претензией от 19.03.21г. №Д05-01/759 истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности.

Поскольку данная претензия осталась без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признает, при этом указывает на то, что ЗАО «Компания «Владимир» осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, в связи с чем уменьшилась площадь земельного участка находящегося в пользовании с момента регистрации права собственности первого зарегистрированного дольщика, а также просит уменьшить пени по ст. 333 ГК РФ

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

ЗАО "Компания "Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию в следующем порядке:

1) 07.11.2008 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-056э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 17, 18, 19) и распределительной подстанции со встроенной трансформаторной подстанцией (площадью 5941 кв. м и 59 кв. м).

Письмом от 09.07.2009 N 376 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства и ЖКХ Самарской области с требованием о заключении договора аренды на 8159,1 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634001:215 площадью 8159,1 кв. м находился на временном кадастровом учете до 21.11.2011, как и земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0634001:214 (5941 кв. м) и 63:01:0634001:216 (59 кв. м).

Однако сведения были аннулированы в связи с непоступлением документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах.

Данное уменьшение площади используемого земельного участка до 8159,1 кв. м установлено Арбитражным судом Самарской области в судебных решениях от 22.09.2011 по делу N А55-7779/2011 и от 28.12.2014 по делу N А55-22854/2014.

2) 19.12.2013 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-078э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 15, 16) площадь застройки 1331 кв. м.

Письмом от 20.01.2014 N 11 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Министерство строительства Самарской области, уведомив о завершении строительства, и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 111 в секции 15 зарегистрировано за ФИО4 24.02.2014 (номер госрегистрации 63-63-01/401/2014-662), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2982.

Соответственно размер используемого земельного участка с 24.02.2014 составил 6828,10 кв. м.

3) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-097э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилой застройки (секция 21) площадь застройки 119 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы. Право собственности на квартиру 245 в секции 21 зарегистрировано за ФИО5 12.03.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/770/2015-5273/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2983.

Соответственно размер используемого земельного участка с 12.03.2015 составил 6709,10 кв. м

4) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-098э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 20) площадь застройки 667 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы. Право собственности на квартиру 197 в секции 20 зарегистрировано за ФИО6 08.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-9329/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2980. Соответственно размер используемого земельного участка с 08.04.2015 составил 6042,10 кв. м

5) 20.12.2011 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-067э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства трансформаторной подстанции площадь застройки 176 кв. м. Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано за ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги", ИНН <***>, 13.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-6633/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.09.2017 N 63/116/723/2017-7456. Соответственно размер используемого земельного участка с 13.04.2015 составил 5866,10 кв. м

6) 26.12.2016 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63-301000-089-2014, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства Застройки градостроительного комплекса "ГосУниверситет", жилая секция N 22, площадь застройки 552 кв. м.

Письмом от 27.02.2017 N 84 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара, уведомив о завершении строительства, и попросило провести землеустроительные работы, подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а также уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 19 в секции 22 зарегистрировано за ФИО7 02.05.2017 (номер госрегистрации 63:01:0634001:663-63/001/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2981.

Соответственно размер используемого земельного участка с 02.05.2017 составил 5314,10 кв. м.

7) 18.07.2016 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию № 63-301000-55-2016, выданное ЗАО «Компания «Владимир» по окончании строительства офисного здания с пристроем, площадь застройки 316 кв.м. Право собственности офисного здания с пристроем, расположенного по адресу: <...>, 09.11.2017 года было зарегистрировано за собственниками: ФИО8 (номер госрегистрации 63:01:0634001:721-63/001/2017-4), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:721-63/001/2017-3), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:723-63/001/2017-3), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:724-63/001/2017-3), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:717-63/001/2017-3), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:718-63/001/2017-3), ФИО8 (номер госрегистрации 63:01:0634001:719-63/001/2017-3), ФИО9 (номер госрегистрации 63:01:0634001:720-63/001/2017-3), ФИО10 (номер госрегистрации 63:01:0634001:722-63/001/2017-3), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Размер используемого земельного участка составил 4 998,10 кв.м.

8) 18.07.2016 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию № 63-301000-54-2016, выданное ЗАО «Компания «Владимир» по окончании строительства многоэтажного торгового комплекса, паркинга площадь застройки 1 303 кв.м. Право собственности многоэтажного торгового комплекса, паркинга, расположенного по адресу: <...>, 07.02.2018 года было зарегистрировано за собственниками: ФИО10 (номер госрегистрации 63:01:0634001:639-63/001/2018-3), ФИО10 (номер госрегистрации 63:01:0634001:639-63/001/2018-4)

Размер используемого земельного участка составил 3 695,10 кв.м.

Уменьшение площади спорного земельного участка до 3695,10 кв.м. подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.18г. по делу №А55-23858/2018, решением Арбитражного суда Самарской области от 05.08.19г. по делу №А55-12333/2019, решением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.21г. по делу №А55-21939/2020.

Вышеуказанные судебные акты имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в соответствии с ст.69 АПК РФ.

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилых помещений необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

Поскольку оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом исходя из всей площади земельного участка не имеется, суд считает контрасчет ответчика обоснованным за период с 01.01.20г. по 26.03.21г. в размере 1 381 492 руб. 42 коп. основного долга. В остальной части в иске отказать.

Истцом ответчику начислены пени в сумме 1 540 756 руб. 39 коп. за период с 11.01.20г. по 01.03.22г исходя из размера 0,05 % с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей согласно дополнительного соглашения от 24.05.13г. №2.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Факт просрочки в оплате подтверждается материалами дела, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме, ответчиком в материалы дела не представлено.

Контррасчёт суммы задолженности в соответствии с уменьшением площади используемого земельного участка с момента государственной регистрации права собственности первого зарегистрировано дольщика (по жилой недвижимости) и регистрации права собственности на объект нежилой недвижимости целиком на заказчика, а также неустойки, исходя из 0,05%, представлен ответчиком в материалы дела, судом оценен в порядке ст. 71 АПК РФ и признан достоверным.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст.309,310,330 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка исходя из размера 0,05% в сумме 395 315 руб. 35 коп. за период с 11.01.20г. по 01.03.22г. В остальной части в иске отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1,3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, взыскав с ответчика в доход федерального бюджета 14 863 руб., поскольку истец освобожден от ее уплаты



Руководствуясь ст.ст.110,156,167-171,176,259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Уточнения исковых требований принять. Сумму иска считать равной 6 834 439 руб. 68 коп.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Компания "ВЛАДИМИР" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 1 776 807 руб. 77 коп. из них: 1 381 492 руб. 42 коп. основного долга, 395 315 руб. 35 коп. пени, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 14 863 руб.

В остальной части в иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
С.Г. Рысаева