Решение от 8 апреля 2025 г. по делу № А40-20123/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-20123/25-72-146
г. Москва
09 апреля 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2025года

Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Немовой О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиянгировым Р.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению - АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ" (115088, <...> К.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2002, ИНН: <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

к заинтересованному лицу – УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

третье лицо - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

- о признании незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-55212357/1 от 18.11.2024, о возложении обязанности

при участии представителей:

от заявителя: ФИО2 по дов. от 01.08.2024г., диплом

от заинтересованного: ФИО3 по дов. от 28.01.2025г., диплом

от третьего лица: ФИО4 по дов. от 27.12.2024г., диплом

УСТАНОВИЛ:

По уточненным требованиям, принятым в порядке ст. 49 АПК РФ, АО «Пересвет-Инвест» (далее - заявитель), в лице конкурсного управляющего ФИО1, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, которым просит:

- признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН <***>) (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве, Управление) о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-55212357/1 от 18.11.2024 и об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-55212357/5 от 12.02.2025;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пятидневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу провести государственную регистрацию прекращения права аренды АО «Пересвет-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, имеющий адресный ориентир: <...> (угол улицы Вавилова), возникшего на основании договора аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008 (номер регистрационной записи 77-77-14/007/2008-928 от 30.10.2008), на основании ранее поданного заявления № КУВД-001/2024-55212357 от 06.11.2024 (№ MFC-0555/2024-1286057-1 от 05.11.2024);

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.07.2007 между Правительством Москвы (Администрация) и АО «Пересвет-Инвест» (Инвестор) был заключен договор на реализацию инвестиционного проекта (реестровый № 13-136707-5601-0026-0001-07), предметом которого являлось строительство офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ЮЗАО, район Ломоносовский, Нахимовский проспект (угол ул. Вавилова)).

Также между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и АО «Пересвет-Инвест» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008, на основании которого АО «Пересвет-Инвест» в аренду были переданы земельные участки общей площадью 17475 кв. м, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000 площадью 8 000 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1003 площадью 9 475 кв. м, имеющие адресные ориентиры: <...> (угол улицы Вавилова), предоставляемые в пользование на условиях аренды для нового капитального строительства офисно-жилого комплекса с детской школьной группой и для размещения и эксплуатации автостоянки, спортивной и детских площадок (с учетом дополнительного соглашения № М-06-509661/2 от 26.04.2010).

АО «Пересвет-Инвест», являющееся застройщиком данного объекта, за счет собственных средств в полном объеме обеспечило проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию офисно-жилого комплекса (кадастровый номер 77:06:0003008:6533), что подтверждается разрешением на строительство № RU77150000-003325 от 30.01.2009 рег.№ 77-ГК/3.7.1.005103 от 04.02.2009, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-150000-008270-2017 от 30.12.2017, актом о результатах инвестиционного проекта от 07.09.2018.

Строительство дома осуществлялось с привлечением денежных средств согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Объекты долевого строительства в полном объеме переданы участникам долевого строительства.

Таким образом, на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000 возникла общая долевая собственность и, следовательно, право аренды АО «Пересвет-Инвест» на указанный земельный участок, возникшее на основании договора аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008, является прекращенным в силу закона.

Однако, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена. Не осуществлена государственная регистрация и прекращения права аренды АО «Пересвет-Инвест» на указанный земельный участок, возникшее на основании договора аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008 (номер регистрационной записи 77-77-14/007/2008-928 от 30.10.2008).

В связи с чем, конкурсный управляющий АО «Пересвет-Инвест» 05.11.2024 обратился в Управление Росреестра по Москве посредством подачи документов через Отделение «Северный» МУ городского округа Люберцы Московской области «Люберецкий МФЦ» с заявлением № MFC-0555/2024-1286057-1 (№ КУВД-001/2024-55212357 от 06.11.2024).

Уведомлением № КУВД-001/2024-55212357/1 от 18.11.2024 государственный регистратор приостановил государственную регистрацию прав указав, что заявителем не представлены: документ, подтверждающий отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору аренды; либо документ, подписанный сторонами, подтверждающий возврат недвижимого имущества от арендатора к арендодателю, либо соглашение о расторжении договора; сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома, отсутствуют; по сведениям ЕГРН в отношении заявленного к регистрации земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, ипотека в пользу участников долевого строительства не погашена. Сведения об исполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства в Управлении отсутствуют.

Уведомлением № КУВД-001/2024-55212357/5 от 12.02.2025 государственный регистратор отказал в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации прав.

Не согласившись с указанными уведомлениями, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон N 218-ФЗ) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Статьей 14 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов (пункт 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ), если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится разъяснение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ)).

Согласно частям 2 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ общее имущество многоквартирного домам переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

При этом законодательство Российской Федерации не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, согласно которому с момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под этим домом к ним переходит право аренды этого участка, что влечет прекращение заключенного застройщиком и публичным собственником договора аренды земельного участка в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице. Заключение публичным собственником и застройщиком соглашения о расторжении договора аренды земельного участка невозможно. Любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников земельного участка вправе подать заявление об осуществлении государственной регистрации прекращения обременения в виде договора аренды.

Таким образом, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между арендодателем и арендатором.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2017 N 307-ЭС16-17333, от 06.04.2017 N 5-КГ16-236 и от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570.

Указанная позиция подтверждается также Приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083) (далее - Порядок), согласно пункту 177 которого при внесении в ЕГРН записи о государственной регистрации права на первое жилое или нежилое помещение, машино-место, входящие в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), также осуществляются следующие действия:

2) если собственником земельного участка, образованного в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после государственной регистрации права собственности на такие помещения, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 199 Порядка;

записи о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного застройщиком заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000 поставлен на государственный кадастровый учет с внесенными в ЕГРН границами, в установленном законом порядке.

Земельный участок был сформирован для размещения многоквартирного дома в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество. Виды разрешенного использования: новое капитальное строительство офисно-жилого комплекса с детской дошкольной группой на 60 мест и подземной автостоянкой на 240 м/мест.

В границах земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:1000 расположен жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 77:06:0003008:6533, земельный участок соответствует виду разрешенного использования и используется по назначению.

При этом государственный кадастровый учет земельного участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом. им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах под жилой застройкой.

Согласно информации из Единого государственного реестра недвижимости в офисно-жилом комплексе по адресу: <...>, оформлено право собственности на все квартиры, машиноместа и офисные помещения, что следует также из решения Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2021 по делу № А40-40606/2021.

Таким образом, право аренды АО «Пересвет-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, имеющего адресный ориентир: <...> (угол улицы Вавилова), возникшее на основании договора аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008, является прекращенным в силу закона с момента регистрации права собственности первого лица на помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме

В обоснование позиции по спору Управления Росреестра по Москве ссылается на, что договор аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008 в редакции дополнительного соглашения № М-06-509661/2 от 26.04.2010 предусматривал аренду не только земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, на котором расположен многоквартирный дом, но и земельного участка 77:06:0003008:1003, на котором отсутствуют зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимости, следовательно, отсутствуют основания для прекращения договора аренды.

Однако, указанные доводы о незаконности оспариваемых решений свидетельствовать не могут, поскольку земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1003 был сформирован для целей размещения и эксплуатации автостоянки, спортивной и детских площадок и благоустройства территории в границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома.

Довод Управления Росреестра по Москве о наличии в ЕГРН в отношении земельного участка актуальных сведений о договорах участия в долевом строительстве правового значения для рассмотрения настоящего спора. не имеет

Согласно части 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ возникший на основании указанного Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.

Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, в соответствии со статьей 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 175 Приказа Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083) если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и иное не предусмотрено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", запись о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ ипотеке такого земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) погашается в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка:

или одновременно с внесением в кадастр недвижимости записи о данном многоквартирном доме;

или в течение рабочего дня со дня поступления ответа на указанный в части 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ запрос.

При погашении указанной в настоящем пункте записи о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ ипотеке земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) в качестве документа-основания указывается разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В данном случае обязательства застройщика – АО «Пересвет-Инвест» являются исполненными. Построенный объект поставлен на государственный кадастровый учет и введен в эксплуатацию, земельный участок под объектом является сформированным в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома. Объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, права собственников на переданные объекты зарегистрированы.

В силу вышеизложенных положений закона записи о залоге подлежали прекращению самим регистрирующим органом в день проведения кадастрового учета многоквартирного дома.

Таким образом, у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прекращения права аренды АО «Пересвет-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, имеющего адресный ориентир: <...> (угол улицы Вавилова), возникшего на основании договора аренды земельного участка № М-06-509661 от 10.10.2008 (номер регистрационной записи 77-77-14/007/2008-928 от 30.10.2008).

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Являясь профессиональным участником антикризисных отношений и будучи наделенным Законом о банкротстве компетенцией по оперативному руководству процедурой банкротства, арбитражный управляющий, если он действует добросовестно и разумно в интересах должника и его кредиторов, обязан принимать в кратчайший срок управленческие решения, которые с максимальной эффективностью будут способствовать достижению цели процедуры банкротства - формированию конкурсной массы в полном объеме и проведению расчетов со всеми кредиторами.

Оспариваемые уведомления не позволяют конкурсному управляющему надлежащим образом провести мероприятия конкурсного производства и завершить процедуру банкротства АО «Пересвет-Инвест».

В связи с чем, требования заявителя в силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ подлежат удовлеворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке и сроки.

Судом проверены все доводы ответчика, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Расходы по уплате госпошлины распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 110, 167-170, 176, 181, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-55212357/1 от 18.11.2024 и об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-55212357/5 от 12.02.2025.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пятидневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу провести государственную регистрацию прекращения права аренды АО «Пересвет-Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003008:1000, на основании ранее поданного заявления № КУВД-001/2024-55212357 от 06.11.2024.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу акционерного общества «Пересвет-Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова