Постановление от 16 августа 2024 г. по делу № А66-13083/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 августа 2024 года

Дело №

А66-13083/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алые паруса» на решение Арбитражного суда Тверской области от 17.11.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по делу № А66-13083/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Алые паруса», адрес: 115093, Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, Большая Серпуховская ул., д. 44, эт. 3, пом. I, ком. 19 (РМХ4), ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росимущества), о признании незаконным отказа от 22.08.2023 № 69-НЕ-69/247-ЛК в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства; обязании Управления Росимущества рассмотреть заявление Общества от 25.07.2023 о предоставлении земельного участка площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:2, расположенного по адресу: <...>, в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства площадью 3049 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:16.

Решением от 17.11.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, условие однократности заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства с собственником объекта незавершенного строительства в данном случае соблюдено, поскольку ранее с предыдущими собственниками объекта не заключался такой договор в соответствии с законодательством, действующим после 01.03.2015; выводы, содержащиеся в судебных актах по ранее рассмотренному делу № А66-6280/2017, не имеют преюдициального значения для настоящего дела, поскольку не являются выводами об обстоятельствах дела; необоснован также вывод судов со ссылкой на судебные акты по делу № А40-148812/2018 о том, что договор аренды от 29.05.2008 № 144 является действующим.

Управление Росимущества в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Евростройпроект» (далее – Компания) (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 28.01.2016 купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 3049 кв. м (степень готовности 40%) с кадастровым номером 69:42:0070545:16, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:2.

Переход к Обществу права собственности на указанный объект зарегистрирован 01.03.2016.

Общество обратилось в Управление Росимущества с заявлением от 25.07.2023 о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Управление Росимущества письмом от 22.08.2023 сообщило об отказе заявителю в предоставлении земельного участка в аренду ввиду отсутствия условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, поскольку срок договора аренды, заключенного с предыдущим собственником, неоднократно продлевался, участок предоставлялся в пользование нескольким собственникам незавершенного строительством объекта.

Общество, считая, что основания для отказа в предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства отсутствовали, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Согласно пунктам 3, 4 той же статьи арендаторы земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, если земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов, при наличии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, в частности, если на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. Как указано в подпункте 2 пункта 5 этой статьи, предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исходя из пункта 21 статьи 3 Вводного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Как установлено судами при рассмотрении настоящего дела, а также дела № А66-6280/2017, решением от 28.02.2018 по которому Обществу было отказано в признании незаконным отказа Управления Росимущества в предоставлении земельного участка в аренду на три года для завершения строительства по обращению Общества от 29.03.2017, первоначально спорный земельный участок был предоставлен государственному предприятию Фабрика им. Горького (далее – Фабрика) под проектирование 175-тиквартирного жилого дома на основании решения Кимрского городского Совета народных депутатов от 17.03.87 № 42-2; земельный участок был закреплен за Фабрикой на праве постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии Фабрика в связи с отчуждением объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, отказалась от права постоянного (бессрочного) пользования.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тверской области (в настоящее время Управление Росимущества) заключило с обществом с ограниченной ответственностью «СабПампСэплайс» (далее – Фирма) как собственником объекта незавершенного строительства договор от 29.05.2008 № 144 аренды земельного участка площадью 12 500 кв. м с кадастровым номером 69:42:0070545:0002 для использования под жилищное строительство сроком по 18.04.2009.

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к Компании Фирма и Компания заключили договор от 02.12.2011 № 144у/1 уступки права аренды спорного земельного участка.

В свою очередь, на основании договора купли-продажи от 28.01.2016, заключенного с Компанией, Общество с 01.03.2016 стало собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 40%, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 69:42:0070545:2.

Суды, отказывая в удовлетворении требований Общества, исходили из того, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А66-6280/2017 установлено отсутствие у Общества права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства, а судебными актами по делу № А40-148812/2018, в рамках которого Управлению Росимущества отказано во взыскании с Компании задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 15.04.2016, - переход к Обществу права аренды по договору от 29.05.2008 № 144 аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства.

Между тем суды не учли следующее.

Вывод о наличии или отсутствии субъективного права не является выводом об обстоятельствах, в связи с чем суд при рассмотрении соответствующего спора не освобождается от необходимости устанавливать наличие или отсутствие права и статья 69 АПК РФ в таком случае не применима.

В рамках дела № А40-148812/2018 вопрос о лице, имеющем право пользования земельным участком, разрешался применительно к установлению лица, обязанного вносить плату за пользование земельным участком. Однако признание собственника объекта незавершенного строительства лицом, обязанным вносить плату за земельный участок, занятый этим объектом, не позволяет такому собственнику осуществлять на участке деятельность по завершению строительства объекта ввиду отсутствия оформленных в установленном порядке документов на землепользование.

При этом суды не приняли во внимание следующее.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе в ЗК РФ и Гражданский кодекс Российской Федерации. Исходя из данных изменений после 01.03.2015 собственник объекта незавершенного строительства вправе претендовать на заключение с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства, однако в случае прекращения действия договора аренды уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Анализ действующих положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В данном случае из материалов дела не следует, что с кем-либо из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства после 01.03.2015 заключался договор аренды земельного участка для завершения строительства. По сведениям электронной картотеки арбитражных дел, вступившим в законную силу 15.06.2020 решением Арбитражного суда Тверской области от 04.03.2020 по делу № А66-17536/2019 Управлению Росимущества отказано в иске к Обществу об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 69:42:0070545:16.

При таких обстоятельствах выводы судов следует признать не соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам права, сделанными без выяснения всех существенных для дела обстоятельств, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению в арбитражный суд первой инстанции для повторного рассмотрения с учетом изложенного выше. При этом суду необходимо проверить актуальность содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке; проанализировать документы, касающиеся оформления прав на земельный участок; разрешить спор таким образом, чтобы в результате разрешения спора была устранена юридическая неопределенность судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 17.11.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2024 по делу № А66-13083/2023 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина