Решение от 18 марта 2021 г. по делу № А52-2597/2020

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2597/2020
город Псков
18 марта 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2021 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тренд» (адрес: 180014, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (адрес: 180007, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора от 04.08.2015 №207,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 08.04.2020;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 16.01.2019 № 45,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тренд» (далее – истец, Общество) обратилось с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – ответчик, Комитет) об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора от 04.08.2015 №207.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика требования не признал, ссылаясь на то, что у истца в силу земельного законодательства отсутствует преимущественное право без проведения торгов на продление срока действия спорного договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

На основании распоряжения Администрации Псковской области от 30.07.2015 N 430-р Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям (в настоящее время Комитет, далее также Комитет) и Общество заключили договор от 04.08.2015 N 207 аренды земельного участка площадью 2500 кв. м с кадастровым номером 60:27:0140404:27, расположенного по адресу: <...> у дома 15, для строительства здания производства по обработке пищевых продуктов и склада сроком на 4 (четыре) года.

Постановлением Администрации от 08.08.2018 N 1249 утвержден градостроительный план земельного участка.

С 2015 года на предоставленном земельном участке Общество вело строительство объекта производственного назначения.

С целью постановки объекта на кадастровый учет по заказу Общества кадастровым инженером ФИО4 изготовлен технический план от 28.06.2019. Согласно заключению кадастрового инженера степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 90%, площадь застройки - 503,0 кв. м. Возведен фундамент проектируемого нежилого здания, представляющий собой монолитную железобетонную конструкцию, которая расположена на грунтовой насыпи, глубиной залегания 0,6 м; возведены стены, установлены кровля, двери, окна; закончены строительством основные конструктивные элементы здания - фундамент, стены, кровля; не закончены отделочные работы, не подведены коммуникации. Полностью оценить степень готовности объекта незавершенного строительства не представляется возможным ввиду отсутствия какой-либо технической и проектной документации, разрешения на строительство, проекта на строительство здания.

До истечения срока договора аренды Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора на новый срок.

Приказом Комитета от 05.06.2019 N 2638 Обществу отказано в предоставлении в аренду земельного участка для строительства здания производства по обработке пищевых продуктов и склада, размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. В письме от 05.06.2019 Комитет пояснил, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка послужило отсутствие документов, подтверждающих право собственности Общества на объект незавершенного строительства.

В августе 2019 года Общество обратилось в Управление по градостроительной деятельности администрации города Пскова за выдачей разрешения на строительство, в чем ему было отказано по причине отсутствия необходимых документов.

Общество, ссылаясь на то, что не завершенный строительством объект возведен на земельном участке, предоставленном в аренду для этих целей, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, истец принимал зависящие от него меры для получения разрешения на строительство, однако в связи с истечением срока аренды не имеет возможности оформить права на этот объект, обратилось в арбитражный суд иском, обоснованным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о признании права собственности на самовольную постройку – объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> границах земельного участка с КН 60:27:0140404:27.

Решением Арбитражного суда Псковской области по делу №А52-3425/2019 от 10.03.2020 в иске отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Тренд» – без удовлетворения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2020 решение Арбитражного суда Псковской области от 10.03.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу № А52-3425/2019 оставлены без изменения, а кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Тренд» – без удовлетворения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2020 № 307-ЭС20-19195 отказано в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Тренд» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Решение вступило в законную силу.

Полагая что отказ Комитета от 05.06.2019 в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 04.08.2015 №207 является незаконным ввиду того, что спорным договором аренды земельного участка предусмотрено право на продление срока его действия и на земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%, Общество обратилось с настоящим иском.

Ответчик требования не признал, ссылаясь на отсутствие преимущественного права без проведения торгов на продление срока действия спорного договора, поскольку в рамках дела №А52-3425/2019, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Псковской области от 10.03.2020, заявителю отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке.

Суд считает, что требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

По правилам пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

С учетом общего принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 ГК РФ, требование об обязании заключить соглашение может быть удовлетворено лишь в случаях, когда заключение договора является для стороны обязательным.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено лицо, право собственности которого, на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Аналогичный подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при предоставлении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды заключен сторонами 04.08.2015, то есть после 01.03.2015.

Решением суда от 10.03.2020 по делу №А52-3425/2019, вступившем в законную силу, Обществу отказано в удовлетворении требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, ввиду того, что Общество не является обладателем прав, перечисленных в абзаце первом пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка, где возведен объект; срок аренды этого участка истек в августе 2019 года. Общество, приступая к строительству в отсутствие необходимой разрешительной и разработанной в установленном порядке проектной документации, которая, как выяснили суды, была подготовлена не раньше июля 2019 года, должно было осознавать последствия такого строительства, приняв на себя соответствующие риски. Суды пришли к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, при которых за истцом может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, срок аренды которого ко дню рассмотрения спора истек.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах в данном случае нельзя признать, что Обществом на спорном земельном участке построен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Учитывая изложенное, условия, установленные пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в данном случае отсутствуют: спорный договор заключен после 01.03.2015; право собственности на объект незавершенного строительства у Общества отсутствует.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что Общество, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для продления срока действия спорного договора в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание, доводы, по которым истец просит продлить договор аренды от 04.08.2015 №207, суд считает, что правовые основания для продления договора отсутствуют.

В иске надлежит отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления подлежат отнесению заявителя, в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЖ.В. Бударина