Решение от 16 марта 2020 г. по делу № А10-3755/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3755/2019
16 марта 2020 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2020 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Бурдуковской А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Транс-Проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Частному дошкольному образовательному учреждению детский сад «Кроша» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании передать истцу незаконно находящееся у ответчика имущество, о взыскании 1 909 405,83 рублей - доходов, полученных от владения имуществом за период с 24.04.2019,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Транс-Проект» - ФИО2 (доверенность от 15.04.2019, паспорт),

частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Кроша» – ФИО3 (доверенность от 17.10.2019, паспорт),

муниципального учреждения Комитет по образованию Администрации г. Улан-Удэ - ФИО4 (доверенность № 2904 от 17.06.2019, паспорт),

открытое акционерное общество «Мостостроительный отряд № 34» - извещено надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, заказное письмо с уведомлением № 67000843856760 получено адресатом 15.01.2020,

Министерство образования Республики Бурятия - извещено надлежащим образом о начавшемся судебном процессе,

Уполномоченный по правам ребенка в Республике Бурятия - извещен надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, заказное письмо с уведомлением № 67000844858954 получено адресатом 10.02.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Транс-Проект» (далее – истец, ООО «Транс-Проект»), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Частному дошкольному образовательному учреждению детский сад «Кроша» (далее – ответчик, ЧДОУ детский сад «Кроша») об обязании передать истцу незаконно находящееся у ответчика имущество, о взыскании 1 909 405,83 рублей - доходов, полученных от владения имуществом за период с 24.04.2019.

В обоснование иска указано, что истец является собственником недвижимого имущества – помещения детского сада-ясли № 102 «Катюша», кадастровый номер 03:24:031909:75, нежилое, общей площадью 727 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка с кадастровым номером 03:24:031909:9, занимаемого указанным помещением, общей площадью 2 482 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

09.10.2017 предыдущим собственником ОАО «Мостостроительный отряд № 34» был заключен договор аренды спорного имущества с ЧДОУ детский сад «Кроша».

09.08.2018 и 03.09.2018 детскому саду направлены уведомления о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим его исполнением. Детским садом уведомления оставлены без ответа, имущество по окончании договора не возвращено.

24.04.2019 право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ООО «Транс-Проект» на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю.

Письмами от 30.04.2019 № 12 и от 17.05.2019 № 15 ООО «Транс-Проект» уведомил ответчика о необходимости возврата спорного имущества.

Требования истца до настоящего времени не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Правовым основанием иска указаны статьи 301, 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебных заседаниях представитель истца поддержала исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в исковом заявлении (т. 1 л.д. 7), в заявлении об уточнении исковых требований (т.1 л.д. 72), пояснениях (т. 1 л.д. 138-139, 141-143). Пояснила, что договор аренды с ответчиком расторгнут предыдущим собственником ОАО «Мостостроительный отряд № 34», договорных отношений между ООО «Транс-Проект» и ЧДОУ детский сад «Кроша» не имеется.

Ответчик с требованиями истца не согласен, указал на пролонгации договора аренды от 09.10.2017 на неопределенный срок, поскольку уведомления о расторжении подписывались неуполномоченным лицом и ЧДОУ детский сад «Кроша» не рассматривались. Представлен отзыв на исковое заявление (т. 1 л.д. 46-47, 119-120).

Третье лицо - МУ Комитет по образованию Администрации г. Улан-Удэ в судебном заседании 10 марта 2020 года поддержало позицию ответчика, оснований для расторжения договора аренды при отсутствии надлежащего уведомления не имеется.

Третье лицо – ОАО «Мостостроительный отряд № 34» представило отзыв на исковое заявление (т. 2 л.д. 1), согласно которому полагает, требования подлежащими удовлетворению, поскольку договор аренды от 09.10.2017 расторгнут.

Информация о принятии искового заявления к производству и движении дела размещена Арбитражным судом Республики Бурятия на официальном сайте в сети Интернет.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 09.10.2017 между ОАО «Мостостроительный отряд №34» (арендодатель) и ЧДОУ детским садом «Кроша» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) (т. 1 л.д. 60-61), в соответствии с условиями которого ответчику передано за плату во временное владение и пользование нежилое помещение – детский сад-ясли № 102 «Катюша» площадью 727 кв.м., кадастровый номер 03:24:031909:75, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 1, расположенное по адресу: <...> (пункты 1.1, 1.2 договора). А также земельный участок с кадастровым номером 03:24:031909:9, занимаемый указанным помещением, общей площадью 2 482 кв.м., расположенный по адресу: <...> (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата устанавливается в размере фиксированного платежа 100 000 руб., в т.ч. НДС 15 254,23 рубля за месяц и не включает стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг.

Договор заключен на срок до 01 сентября 2018 года включительно (пункт 2.1 договора).

Существенные условия о предмете договора, объекте аренды, размере арендной платы сторонами согласованы. Передача имущества ответчику подтверждена актом приема-передачи от 09.10.2017.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

09.08.2018 и 03.09.2018 ОАО «Мостостроительный отряд №34» направил в адрес детского сада уведомления о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим его исполнением с требованием освободить помещение по окончании срока договора аренды (т. 1 л.д. 121-122). Уведомления подписаны Врио генерального директора ФИО5 и и.о. генерального директора ФИО6

Письмом от 13.09.2018 ЧДОУ детский сад «Кроша» не согласилось с расторжением договора аренды, указало на направление претензий без приложения документов, подтверждающих полномочия подписавших лиц, что является нарушением пункта 10.3 договора аренды от 09.10.2017 (т. 1 л.д. 123).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.04.2019 (т. 1 л.д. 13) в настоящее время собственником нежилого помещения – детского сада-яслей № 102 «Катюша» площадью 727 кв.м (количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <...> 301д. 56А, строение 3, кадастровый номер помещения: 03:24:031909:75) является ООО «Транс-Проект».

Право собственности на спорное помещение за ООО «Транс-Проект» зарегистрировано 24.04.2019.

Документами, послужившими снованием для регистрации права, явились постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю № 03025/18/305689 от 04.12.2018, акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 04.12.2018, постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество (имущественные права) от 04.12.2018, предложение взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой (т. 1 л.д. 109), уведомление о решении оставить нереализованное имущество за собой от 03.12.2018 (т. 1 л.д. 110), протокол приема заявок на участие в аукционе № 25-З от 30.10.2018, протокол приема заявок на участие в аукционе № 17-З от 15.08.2018.

Письмами от 30.04.2019 № 12 (т. 1 л.д. 14) и от 17.05.2019 № 15 (т. 1 л.д. 17) ООО «Транс-Проект» уведомил ответчика о необходимости возврата спорного имущества, поскольку общество не намерено заключать договор аренды.

Требования истца до настоящего времени не исполнены.

ООО «Транс-Проект» заявлен виндикационный иск, возможность предъявления которого предусмотрена статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того имущества, которое выбыло из владения истца. Под виндикационным иском понимается внедоговорное требование не владеющего собственника (титульного владельца) к фактическому владельцу имущества о возврате вещи в натуре.

Между тем суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, полагает, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 установлено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как установлено судом и не оспаривалось ответчиком, спорное нежилое помещение было передано арендодателем ОАО - «Мостостроительный отряд № 34» арендатору - ЧДОУ детский сад «Кроша» в соответствии с договором аренды от 09.10.2017.

ОАО «Мостостроительный отряд №34» направляло в адрес детского сада уведомления о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим его исполнением с требованием освободить помещение по окончании срока договора аренды.

Ответчик ссылается на то, что в нарушение п. 10.3 договора аренды от 09.10.2017 уведомления направлялись без приложения документов, подтверждающих полномочия подписавших лиц, вследствие чего детским садом претензии рассмотрены не были.

Судом указанный довод отклоняется, поскольку в ходе судебного рассмотрения полномочия врио генерального директора ФИО5 и и.о. генерального директора ФИО6, которыми подписывались письма, были подтверждены. ФИО5 назначен врио генерального директора на основании приказа № 62 от 14.06.2018, протокола № 2 совета директоров от 14.06.2018, ФИО6 является учредителем ОАО «Мостостроительный отряд №34», соответственно его полномочия подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ (т. 2 л.д. 3-4).

Более того в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды от 09.10.2017 заключен на срок до 01.09.2018 включительно, при этом условия договора не предусматривают автоматическую пролонгацию договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Указанное полностью согласовывается с пунктом 2.3 договора аренды от 09.10.2017, которым установлен срок 14 рабочих дней до окончания срока действия договора для направления в адрес арендодателя письменного уведомления о желании заключить договор на новый срок.

В материалах дела имеется письмо ЧДОУ детский сад «Кроша» от 20.08.2018 (т. 1 л.д. 124) о продлении срока аренды на двенадцать месяцев.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчиком доказательств направления, либо получения истцом письма о продлении аренды не представлено. Кроме того, письмо составлено 20.08.2018, когда до окончания срока аренды - 01.09.2018 оставалось менее 14 рабочих дней.

Таким образом заключенный договор аренды от 09.10.2017 был расторгнут с 02.09.2018.

Ссылка ответчика на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, является несостоятельной.

ОАО «Мостостроительный отряд №34» письмами 09.08.2018 и 03.09.2018 возражало на продление срока договора аренды, напомнило детскому саду о заключении договора на одиннадцать месяцев.

Настоящий собственник - ООО «Транс-Проект» письмами от 30.04.2019 № 12 и от 17.05.2019 № 15 повторно уведомило ответчика о необходимости возврата спорного имущества, поскольку общество не намерено заключать договор аренды с ответчиком. Письма подписаны генеральным директором общества ФИО7 и получены ответчиком 07.05.2019 и 23.05.2019 (т. 1 л.д. 16, 19).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В материалы дела не представлены доказательства возврата спорного недвижимого имущества, более того ответчик неоднократно пояснял в судебных заседаниях, что продолжает занимать помещение детского сада.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении требования ООО «Транс-Проект» об обязании передать истцу незаконно находящееся у ответчика имущество - помещение, кадастровый номер: 03:24:031909:75, расположенное по адресу: <...> А, строение 3; земельный участок, кадастровый номер: 03:24:031909:9, расположенный по адресу: <...> А.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика 1 909 405,83 рублей - доходов, полученных от владения имуществом за период с 24.04.2019, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

С 24.04.2019 право собственности на спорное недвижимое имущество перешло к ООО «Транс-Проект».

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений статей 606, 611 (предоставление имущества арендатору), 614 (арендная плата), 622, 655 (передача здания или сооружения) Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. При этом обязанность возврата имущества законом возложена на арендатора.

В пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой» (далее - Обзор) разъяснено, что в силу закона - части второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы: оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В исковом заявлении, в письменных пояснениях ООО «Транс-Проект» в качестве правового обоснования заявленного требования истец ссылается на статью 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Из пояснений представителя истца в судебных заседаниях, из представленного расчета суд установил, что фактически истец просит взыскать сумму неосновательно сбереженных ответчиком денежных средств за незаконное пользование помещением и земельным участком.

В расчете истец исходит из суммы 4 582 574 рубля в год, сумма аренды определена соответствии с отчетом об оценке № 1228 от 18.10.2019, изготовленном ООО «Нэкс» (т. 1 л.д. 73-108). Период определен истцом с 24.04.2019 – 5 месяцев.

Ответчиком расчет денежной суммы за пользование помещениями не оспорен, контррасчет не представлен.

В тоже время судом установлено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно суд полагает необходимым определить сумму за пользование помещением и земельным участком, исходя из ранее действовавшего соглашения сторон, что соответствует требованиям статей 424, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Сумма арендной платы в месяц, ранее уплачиваемая ответчиком по договору от 09.10.2017 составляла 100 000 рублей в месяц. Период взыскания определен истцом с 24.04.2019 – 5 месяцев. Итого по расчету суда сумма денежных средств, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 500 000 рублей.

С учетом изложенного, заявленное требование подлежит удовлетворению частично в сумме 500 000 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены судом следующим образом:

- 13 000 рублей – следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Транс-Проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Обязать Частное дошкольное образовательное учреждение детский сад «Кроша» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать объект аренды - помещение, кадастровый номер: 03:24:031909:75, расположенное по адресу: <...> А, строение 3; земельный участок, кадастровый номер: 03:24:031909:9, расположенный по адресу: <...> А в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Кроша» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Транс-Проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 500 000 рублей долга.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Частного дошкольного образовательного учреждения детский сад «Кроша» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.А. Бурдуковская