Решение от 27 марта 2018 г. по делу № А63-17016/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-17016/2017
г. Ставрополь
27 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Гладских Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Невинномысск, ОГРН <***>

к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании предварительного договора купли-продажи № 22 от 14.10.2015 , договором купли-продажи помещений первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор -4,50 кв.м., итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

о признании за ФИО1 права собственности на помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор -4,50 кв.м., итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

об обязании Акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» передать ФИО1 помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м.;

при участии в судебном заседании представителя от ответчика – ФИО2 по доверенности №27 от 01.09.2017, в отсутствие истца надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Невинномысск (далее-истец, предприниматель) ОГРН <***> обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь (далее-ответчик, общество) ОГРН <***> об обязании акционерное общество «Ставропольтехмонтаж» передать ФИО1 помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м., помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м., по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015;

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на помещения первого этажа административного здания: помещение №2 коридор -12,60 кв.м., помещение №3 магазин -65,30 кв.м., помещение №4 склад -31,60 кв.м., помещение №5 кабинет -9,50 кв.м., помещение №6 касса -4,40 кв.м., помещение №7 кабинет -16,60 кв.м., помещение №9 санузел -13,80 кв.м., помещение №10 коридор -65,70 кв.м., помещение №11 кладовая -3,60 кв.м., помещение №12 коридор -16,90 кв.м., помещение №13 кабинет -21,60 кв.м., помещение №14 кабинет -10,80 кв.м., помещение №15 кабинет -10,80 кв.м., помещение №16 кабинет -12,40 кв.м, помещение №17 коридор – 4,50 кв. м, итого 300,10 кв.м., кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290,74 кв.м, по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015 (уточненные требования).

Определением суда от 26.02.2018 дело отложено в судебное разбирательство на 20.03.2018.

В судебном заседании установлено, что истец не явился.

О дате и времени рассмотрения дела истец извещен надлежащим образом заказной корреспонденцией с уведомлениями, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении иска, т.к. считает, что отсутствуют основания для его удовлетворения, поскольку помещения, земельный участок под зданием, указанные в предварительном договоре купли-продажи №22 отсутствуют, что подтверждается документами, которые он приобщил к материалам дела. Обществом неоднократно предлагалось предпринимателю, который пользуется помещениями на основании ранее заключенных договоров аренды заключить договор купли-продажи с учетом имеющихся у собственника документов, от заключения которого ФИО1 уклоняется по разным причинам.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, по имеющимся в деле документам.

Из материалов дела установлено, что 14 октября 2015 года между АО «Ставропольтехмонтаж» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи №22 (далее - договор), согласно которому продавец продает, т.е. передает право собственности, а покупатель покупает, т.е. принимает право собственности на помещения первого этажа административного здания, а именно: помещение №2 коридор - 12,60 кв.м, помещение №3 магазин - 65,30 кв.м, помещение №4 склад - 31,60 кв.м, помещение №5 кабинет - 9,50 кв.м, помещение №6 касса - 4,40 кв.м, помещение №7 кабинет - 16,60 кв.м, помещение №9 санузел - 13,80 кв.м, помещение №10 коридор - 65,70 кв.м, помещение №11 кладовая - 3,60 кв.м, помещение №12 коридор - 16,90 кв.м, помещение №13 кабинет - 21,60 кв.м, помещение №14 кабинет - 10,80 кв.м, помещение №15 кабинет - 10,80 кв.м, помещение №16 кабинет - 12,40 кв.м, помещение №17 коридор - 4,50 кв.м, итого 300,10 кв.м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379 расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 3 договора объект недвижимости расположен в здании на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, с кадастровым номером 26:16:0202001:445, площадью 1290, 74 кв.м.

По обоюдному согласию стороны установили стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора в размере 5 500 000 руб. (п.5 договора).

Продавец обязуется за свой счет выполнить выделение объекта недвижимости в отдельный объект (п.6 договора).

Согласно п.10 договора при передаче продавцом покупателю объекта недвижимости стороны подписывают передаточный акт. Передаточный акт составляется сторонами не позднее трех дней после завершения выделения продавцом объекта недвижимости в отдельный объект.

В соответствии с п. 16договора государственная регистрация договора и права собственности на объект недвижимости осуществляется покупателем за его счет.

Предприниматель посчитав, что им выполнены обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости по предварительному договору, что не оспаривается обществом, которое уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы, возражения сторон , суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 АПК РФ рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 ГК РФ ).

Нормами статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4), если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5), обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ сторона, для которой заключение договора обязательно, в случае уклонения от его заключения может быть понуждена другой стороной в судебном порядке к заключению договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (статья 554 ГК РФ), такой договор должен предусматривать цену имущества (статья 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы, возражения сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном их исследовании, суд установил, что стороны по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015 не предусмотрели обязанности по заключению основного договора купли-продажи и срок его заключения на условиях, предусмотренных предварительным договором, установив обязанность продавца по выделению объекта недвижимости в отдельный объект(п.6) , который на момент сделки не был сформирован как самостоятельный объект недвижимости.

На день рассмотрения спора судом установлено, что нежилые помещения, указанные в предварительном договоре купли-продажи №22 не содержат данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество в здании, ответчиком представлены суду доказательства формирования их как отдельных объектов недвижимости, межевания, разделения земельного участка, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии с законодательством РФ объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:4379 и 26:16:020201:445 прекратили существование и были сняты с государственного кадастрового учета с момента государственного кадастрового учета и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из этих объектов недвижимости.

Поскольку сторонами срок, в течение которого они обязались заключить основной договор не определен, в связи с этим подлежит применению абзац второй пункта 4 статьи 429 ГК РФ, предусматривающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса).

В нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлены доказательства направления сторонами проекта основного договора купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора.

В материалы дела представлена переписка сторон с ноября 2016 года по заключению договора купли-продажи №32 помещений первого этажа здания по адресу: <...>(письмо АО «Ставропольтехмонтаж» за №547 от 15.11.2016), предложение предпринимателя о включении к продаже дополнительного помещения №18(письмо предпринимателя (№027 от 01.12.2016), продаже земельного участка(письмо №029 от 01.12.2016) и т.д.

Вышеуказанная переписка свидетельствует об отсутствии соглашения сторон о существенных условиях заключения основного договора после изменения существенных условий по объекту продажи по предварительному договору купли-продажи №22 от 14.10.2015года.

Суд считает, что потенциальные партнеры в течение года не оформили основной договор с учетом требований статьи 550 ГК РФ (как форма существования соответствующего правоотношения) в срок, установленный законом (ст.429п.4 ГК РФ) при наличии вышеуказанных разногласий.

Следовательно, отсутствие между спорящими сторонами договорных отношений по купле-продаже недвижимого имущества привело к прекращению обязательств, возникших из предварительных договоренностей, в силу пункта 6 статьи 429 названного кодекса. Указанное обстоятельство исключает удовлетворение заявленных требований, является основанием к отказу в иске.

В соответствии с ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине отнести на истца в связи с отказом в иске.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Невинномысск, ОГРН <***> справку на возврат из федерального бюджета излишне перечисленную госпошлину в размере 34 500руб. по платежному поручению № 444 от 02.10.2017.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Гладских