Решение от 9 сентября 2025 г. по делу № А19-4222/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-4222/2025


«10» сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена «4» сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен «10» сентября 2025 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рукавишниковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паламовой З.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Впрок» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664024, <...> стр. 18/1А, офис 1-3)

о взыскании 1 374 115 руб. 54 коп.,

при участии в заседании представителя истца ФИО1 по доверенности от 06.09.2024 (служебное удостоверение, диплом), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 01.01.2025 (паспорт),

установил:

иск заявлен о взыскании штрафа по договору аренды земельного участка от 16.03.2023 №5993 (в редакции дополнительного соглашения от 30.10.2023 № 010-67-6742/3) в размере 1 374 115 руб. 54 коп.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик исковые требования оспорил по доводам, изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, выслушав сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 (продавец) и ООО Торговый дом «Впрок» (покупатель) 28.09.2023 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, уступки права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка, согласно которому в собственность истца передано следующее недвижимое имущество:

1) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 95,6 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:6726 (далее – Объект недвижимости 1);

2) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 435,8 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:6729 (далее – Объект недвижимости 2);

3) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 519,8 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:6730 (далее – Объект недвижимости 3);

4) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 61,4 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:6738 (далее – Объект недвижимости 4);

5) нежилое здание водонапорной башни, назначение: нежилое, общая площадь 6,1 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:2505 (далее – Объект недвижимости 5);

6) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 62,9 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:2502 (далее – Объект недвижимости 6);

7) нежилое здание административное здание, назначение: нежилое, общая площадь 138,3 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:2504 (далее – Объект недвижимости 7);

8) нежилое здание, назначение: нежилое, общая площадь 150 кв.м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:2503 (далее – Объект недвижимости 8);

9) нежилое сооружение, железнодорожный путь №2, общей протяженностью 160 м., этажность: 1, адрес (местонахождение): <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:2507 (далее – Объект недвижимости 9).

Одновременно с передачей права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, согласно п. 1.2. договора купли-продажи от 28.09.2023 ФИО3 передал (уступил), а истец принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 5993 от 16.03.2023, заключенного сроком на 49 лет до 2079 года между ФИО3 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, являющимся в договоре аренды арендодателем, на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Склады, площадью 10048 +/- 35 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 38:36:000008:9524 (далее – земельный участок) в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Между ООО ТД «Впрок» и арендодателем КУМИ администрации города Иркутска заключено дополнительное соглашение № 010-67-6742/3 от 30.10.2023 к договору аренды №5993, которым внесены изменения, касающиеся сведений о новом арендаторе.

В соответствии с пунктом 1.6 договора аренды земельного участка № 5993 от 16.03.2023 цель использования земельного участка – под склады. Вид разрешенного использования земельного участка – склады. Приведенное описание цели использования и вида разрешенного использования земельного участка являются окончательными. Изменение цели и вида разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целью и видом разрешенного использования, определенными в пункте 1.6 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что актами осмотра от 08.08.2024 и 02.10.2024 установлено, что арендатор нарушил условия пунктов 1.6 договора, 2.2.3 договора, а именно использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением: вместо эксплуатации существующих складов арендатором размещены автосервис «District» и мастерская «Иркутские двери».

В подтверждение выявленных нарушений со стороны ответчика, истец ссылается на сведения геоинформационной системы «2ГИС» о работе автосервиса и мастерской.

По результатам проведенного 08.08.2024 осмотра истцом в адрес арендатора направлено предупреждение от 27.08.2024 о необходимости устранить в срок до 26.09.2024 выявленные нарушения, привести целевое использование земельного участка в соответствии с договором.

02.10.2024 истцом проведен повторный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого установлен факт неисполнения арендатором требований ранее вынесенного предупреждения.

Предупреждением от 18.10.2024 истец, сославшись на выявленный факт использования земельного участка с нарушением требований, установленных пунктом 2.2.3 договора, указал на необходимость уплаты штрафа в размере 1 374 115 руб. 54 коп.

Поскольку требования истца ответчиком были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, оценив доводы каждой из сторон, суд пришел к следующим выводам.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1.6 договора аренды земельного участка № 5993 от 16.03.2023 цель использования земельного участка – под склады. Вид разрешенного использования земельного участка – склады. Приведенное описание цели использования и вида разрешенного использования земельного участка являются окончательными. Изменение цели и вида разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя, в установленном порядке.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целью и видом разрешенного использования, определенными в пункте 1.6 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Пунктом 2.1.5 договора установлена обязанность арендодателя осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом в одностороннем порядке.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п. 2.2.3 договора, в виде штрафа в двукратном размере годовой арендной платы.

Таким образом, стороны, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации в надлежащей форме согласовали применение неустойки на случай использования участка не в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием в соответствии с пунктами 1.1, 1.5 договора, а также способами, наносящими вред окружающей среде.

Из искового заявления следует, что в нарушение цели и вида разрешенного использования (пункт 1.6 договора) ответчик использует арендуемый земельный участок под размещение автосервиса «District» и мастерской «Иркутские двери».

В подтверждение указанных доводов истцом представлены акты осмотров от 08.08.2024 и 02.10.2024 с приложенными к ним фототаблицами.

Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что автомастерская «District» и мастерская «Иркутские двери» осуществляли свою деятельность еще при прежнем арендаторе земельного участка ФИО3 и сохранили свои вывески и остатки находящихся в зданиях имущества. Данные, содержащиеся в информационно-рекламном сервисе «2ГИС», не носят официального характера, не свидетельствуют о полной достоверности представленной информации. В настоящее время указанные организации никакой деятельности на спорном земельном участке не осуществляют. На территории хранится лишь их имущество, складируется в зданиях, принадлежащих ответчику на праве собственности. Сведения об их прежней деятельности, содержащиеся в 2ГИС, являются устаревшими и не актуализировались долгое время.

Суд соглашается с доводами ответчика в данной части и полагает, что сведения, содержащиеся в информационно-рекламном сервисе «2ГИС», не носят официального характера, не свидетельствуют о полной достоверности представленной информации и соответственно не могут свидетельствовать о нарушении видов разрешенного использования, поскольку данные сведения вносятся неустановленными заинтересованными лицами (любым пользователем сервиса) в произвольном порядке, не проходят проверки, не являются актуальными и не могут иметь доказательственного значения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из части 2 статьи 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, которые не были предметом исследования в судебном заседании, не могут быть положены арбитражным судом в основу принимаемого судебного акта.

Положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В настоящем случае обстоятельства, связанные с нарушением условий договора аренды, не могут с абсолютной степенью достоверности подтверждаться информацией, полученной из системы «2ГИС».

Кроме того, в доказательство отсутствия деятельности автосервиса «District» и мастерской «Иркутские двери» на спорном земельном участке ответчиком представлен скриншот с официального сайта информационно-рекламного сервиса «2ГИС» (с учетом произведенных обновлений сведений).

При таких обстоятельствах суд критически относится к доводам истца о нахождении автосервиса «District» и мастерской «Иркутские двери» на спорном земельном участке.

Сами по себе акты от 08.08.2024 и 02.10.2024 с приложенными фототаблицами также не свидетельствуют о размещении ответчиком автосервиса «District» и мастерской «Иркутские двери» на спорном земельном участке с учетом доводов ответчика о том, что автомастерская «District» и мастерская «Иркутские двери» осуществляли свою деятельность еще при прежнем арендаторе земельного участка ФИО3 и сохранили свои вывески и остатки находящихся в зданиях имущества.

Иного истцом не доказано, доказательств не представлено.

Также ответчик указал, что при заключении договора аренды Администрация города ознакомлена и осведомлена, что все здания и сооружения на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000008:9524 носят неопределенный вид назначения. При этом согласно выписке из правил землепользования и застройки территории города Иркутска градостроительного плана земельного участка в отношении указанных объектов подтверждается нахождение, в частности, земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:9524 в территориальной зоне «Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ201), включающая такой вид разрешенного использования земельного участка, как бытовое обслуживание, к которому относится размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, похоронное бюро).

Земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:9524 расположен в территориальной зоне «Зоны размещения коммунальных и складских объектов (ПЗ-303), которая включает вид разрешенного использования земельного участка – обслуживание автотранспорта, к которому относится размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, а также размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса.

При таких обстоятельствах, учитывая допустимые виды разрешенного использования земельного участка, ответчик полагает, что в данном случае не усматривается со стороны ответчика нарушений п. 2.2.3. договора аренды.

Оценив доводы сторон о наличии либо отсутствии нецелевого использования земельного участка, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 № 13-П; определения от 24.12.2013 № 2153-О, от 24.03.2015 № 671-О, от 23.06.2015 № 1453-О, от 28.02.2017 № 443-О, от 28.09.2017 № 1919-О, от 27.09.2018 № 2347-О), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса РФ (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 38:36:000008:9524 имеет вид разрешенного использования «склады», при этом объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке и приобретённые ответчиком по договору купли-продажи у ФИО3 не предполагают их использование только под склады, носят различный вид назначения.

Ответчиком в материалы дела представлен градостроительный план земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000008:9524, площадь 10 048 кв. м., из которого следует, что спорный участок находится в территориальной зоне «Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОДЗ-202)» в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утв. решением Думы г. Иркутска от 30.06.2023 № 007-20-053687/3.

Согласно документам градостроительного зонирования, к основным видам и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся: предпринимательство (4.0); производственная деятельность (6.0); хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15); склады (6.9); земельные участки (территории) общего пользования (12.0); хранение автотранспорта (2.7.1); выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); предоставление коммунальных услуг (3.1.1); административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг (3.1.2); ритуальная деятельность (12.1); запас (12.3); виды разрешенного пользования, предусмотренные статьей 31 Правил.

К условно разрешенным относятся: объекты дорожного сервиса (4.9.1). Вспомогательные виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (2.7.1), предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

 Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, которые в числе других включают правила землепользования и застройки и документацию по планировке территории (пункт 4).

Законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом РФ (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется, прежде всего, нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка.

Собственник (правообладатель) земельного участка имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник (правообладатель) вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка.

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка не может ограничивать правообладателя в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима земельного участка.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Сведения об основном виде разрешенного использования участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Вопрос о том, должен ли собственник (правообладатель) земельного участка, реализовавший право самостоятельного выбора (в дополнение к основному виду разрешенного использования) вспомогательного вида его разрешенного использования, инициировать внесение в ЕГРН сведений, отражающих фактическое использование земельного участка, не был ранее урегулирован в законе, толковался судами и органами государственной власти по-разному.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении № 42-П, указывая на неясность правового регулирования данного вопроса и необходимость федеральному законодателю принять меры по устранению выявленной неопределенности, установил, что до внесения в законодательство необходимых изменений собственники земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в ЕГРН в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования самостоятельно выбирают вспомогательный вид использования; использование участка в соответствии со вспомогательным видом наряду с основным не является нецелевым использованием участка.

Во исполнение указанного постановления № 42-П Федеральным законом от 30.12.2021 № 493-ФЗ "О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (вступившим в силу с 10.01.2022) в пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса введен абзац, согласно которому внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Таким образом, арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.

Как указано судом ранее и следует из материалов дела, в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск, утв. решением Думы г. Иркутска от 30.06.2023 № 007-20-053687/3, спорный земельный участок находится в территориальной зоне - «Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ОДЗ-202).

Согласно документам градостроительного зонирования, к основным видам и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся: предпринимательство (4.0); производственная деятельность (6.0); хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15); склады (6.9); земельные участки (территории) общего пользования (12.0); хранение автотранспорта (2.7.1); выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); предоставление коммунальных услуг (3.1.1); административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг (3.1.2); ритуальная деятельность (12.1); запас (12.3); виды разрешенного пользования, предусмотренные статьей 31 Правил.

К условно разрешенным относятся: объекты дорожного сервиса (4.9.1). Вспомогательные виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (2.7.1), предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

В обоснование иска истец ссылается на нарушение ответчиком пункта 2.2.3 договора, поскольку при осуществлении деятельности нарушены цели и вид разрешенного использования (пункт 1.6 договора), а именно: ответчик использует арендуемый земельный участок под размещение автосервиса «District» и мастерской «Иркутские двери», а не под склады, как указано в пункте 1.6 договора и выписке из ЕГРН на земельный участок.

Вместе с тем, надлежащих доказательств нарушения ответчиком пункта 2.2.3 договора истцом не представлено.

Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 06.11.2003 N 387-О, от 15.07.2010 N 931-О-О, от 25.02.2016 N 242-О, от 04.04.2017 N 593-О и др., регламентация градостроительной деятельности, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Правила землепользования и застройки имеют своей целью создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия (пункт 1 части 1 статьи 30 ГрК РФ) и одновременно создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 4 части 1 той же статьи).

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

В случае если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ). Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, из положений земельного и градостроительного законодательства прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходят из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 301-ЭС20-10890 по делу N А43-31876/2019).

В данном случае, несмотря на указание в договоре аренды и в выписке из ЕГРН вида разрешенного использования – под склады, учитывая допустимые виды разрешенного использования земельного участка и их описания, предусмотренные для спорного земельного участка и указанные в Правилах землепользования и застройки территории города Иркутска,  со стороны ответчика не усматривается нарушений п. 2.2.3 договора аренды, поскольку материалами дела использование земельного участка по его нецелевому назначению не подтверждено, в связи с чем суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Поскольку истец на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина не подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.


Судья                                                                                                  Е.В. Рукавишникова