Решение от 10 июня 2019 г. по делу № А76-32778/2018

Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А76-32778/2018
г. Челябинск
10 июня 2019 г.
Резолютивная часть решения оглашена 03 июня 2019 г. Решение в полном объеме изготовлено 10 июня 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Гусев, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Р.В. Паньковецким, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Радэн», ОГРН <***>, с Трехгорный Челябинской области,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью КЦ «Союз-Чернобыль», ОГРН <***>, общества с ограниченной ответственностью «Старт», ОГРН <***>,

о взыскании 1 459 681 руб. 26 коп., при участии в судебном заседании:

истца - представитель ФИО1, действующий по доверенности от 09.01.2019 № 8, служебное удостоверение,

ответчика – представитель ФИО2, действующий по доверенности от 14.01.2019, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – истец, комитет) 09.10.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Радэн» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земли г. Челябинской УЗ № 002581-К- 2001 от 03.09.2001 и дополнительному соглашению от 13.11.2004 № 1 за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 534 600 руб. 94 коп. и пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 281 107 руб. 07 коп., продолжить начисление неустойки на сумму задолженности 1 534 600 руб. 94 коп. с 01.07.2018 по день фактической уплаты долга из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрения дела по существу, истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований (л.д. 144), просил взыскать:

- задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 и дополнительному соглашению от 13.11.2004 № 1 за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 200 202 руб. 05 коп;

- пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 259 479 руб. 21 коп.;

- пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2018 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 200 202 руб. 05 коп. из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Суд, руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), удовлетворил ходатайство истца.

Определением от 25.02.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью КЦ «Союз- Чернобыль», общество с ограниченной ответственностью «Старт».

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, основывая их на ст. 307, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по доводам, изложенным в отзыве (л.д. 72-74, 127-131).

Изучив представленные доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 03.09.2001 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий центр «Союз Чернобыль» (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ № 002581-К-2001, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509013:0005, площадью 678 кв.м., расположенный по ул. Цвиллинга, 7а в Центральном районе, из земель населенных пунктов (историко-культурного назначения), находящихся в ведении муниципального образования, без права выкупа, для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя, сроком на два года (л.д. 15-18).

Размер арендной платы определен в приложении (Форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 19).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.09.2001 (л.д. 18).

Дополнительным соглашением от 13.01.2004 № 1 срок договора аренды продлен до 31.12.2006 (л.д. 20-25).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:0509013:5, поставлен на кадастровый учет 31.08.2001 (л.д. 27-28).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

По данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0509013:5 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0509013:173 (л.д.27).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.09.2018 право собственности на здание с кадастровым номером 74:36:0509013:173 зарегистрировано 12.09.2000 за обществом Коммерческий центр «Союз Чернобыль», 31.01.2013 право собственности перешло к обществу «Старт», 19.12.2016 право собственности перешло к обществу «Радэн» (л.д. 26).

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу норм п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от

21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Доводы общества «Радэн» о получении обществом «Старт» в пользование только площади под зданием, судом отклоняется как основанные на неверном толковании норм права.

Согласно представленным обществом «Радэн» кадастровым паспортам 18.08.2010 и 15.01.2011 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0509013:54 площадью 140 кв.м. (поставлен на кадастровый учет 10.08.2010) и 74:36:0509013:57 площадью 538 кв.м. (поставлен на кадастровый учет 15.01.2011) (л.д.76-81).

Из распоряжения Администрации города Челябинска от 14.07.2011 № 4287 следует, что данные земельные участки образованы для эксплуатации существующего нежилого здания, проектирования и реконструкции его под офис с магазином с учетом пристроя (л.д.75).

В данном постановлении указано на обязанность общества КЦ «Союз Чернобыль» оформить дополнительное соглашение к договору аренды. В случае невыполнения данного требования распоряжение утрачивает силу.

Обществом КЦ «Союз Чернобыль» соответствующее соглашение к договору УЗ № 002581-К-2001 не подписывалось.

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0509013:54 и 74:36:0509013:57 сняты с кадастрового учета 18.01.2013 (л.д.92-93).

Таким образом, 19.12.2016 к обществу «Радэн» перешли права и обязанности по договору от 03.09.2001 УЗ № 002581-К-2001 на земельный участок с площадью 678 кв.м.

16.07.2018 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и общество «Радэн» подписали соглашение о расторжении договора УЗ № 002581-К-2001, согласно которому обязательства сторон прекращаются с 01.07.2018 (л.д. 63).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

По расчетам истца у ответчика образовалась задолженность по договору аренды за пользование земельным участком за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 200 202 руб. 05 коп. (л.д. 114).

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Истцом расчет аренды с 19.12.2016 произведен на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». При расчете аренды истцом применены следующие показатели:

- кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 862 806 руб. 68 коп. в период с 07.12.2015 по 31.12.2017, в размере 3 577 000 руб. в период с 01.01.2018;

- ставка арендной платы 3% (административные и офисные здания) в период с 19.12.2016;

- коэффициент К1 равный 0,432 (сдача внаем недвижимого имущества) в период с 19.12.2016 по 30.06.2017, равный 0,665 (прочие) с 01.07.2017 по 31.12.2017, равный 1,108 (прочие) в период с 01.01.2018 по 29.05.2018, равный 0,199 (Организация оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках) с 30.05.2018 по 30.06.2018;

- коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе К2 равный 10 (Центральный район) в период с 19.12.2016 по 31.12.2017, равный 6 (Центральный район) в период с 01.01.2018 по 29.05.2018, равный 10 (Центральный район) в период с 30.05.2018;

- коэффициент К3 равный 0,9 (субъекты малого и среднего предпринимательства) в период с 19.12.2016 по 30.06.2018.

Ответчик полагает, что истцом неверно определен размер арендной платы, поскольку переоценка земельного участка произведена площадью 678 кв.м., а не 100 кв.м. (л.д. 107).

Довод ответчика судом отклоняется, поскольку площадь земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509013:5 составляет 678 кв.м., права и обязанности по договору аренды перешли ответчику на земельный участок с площадью 678 кв.м. Основания для применения при расчёте аренды земельного участка площадью 100 кв.м. отсутствуют.

Довод ответчика о нахождении на земельном участке объектов принадлежащих иным лицам, в связи с чем площадь землепользования при взыскании должна быть уменьшена отклоняется судом по следующим основаниям.

По смыслу п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 в силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на

приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В пункте 20 названного постановления разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В свою очередь ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств за заявленный период с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, доказательств возврата земельного участка истцу материалы дела не содержат.

Таким образом суд считает исковые требования по взысканию

задолженности по договору УЗ № 002581-К-2001 подлежат взысканию с ответчика за период 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 1 200 202 руб.05 коп. в соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ, устанавливающими обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истцом заявлено о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору УЗ № 002581-К-2001 пени за период с 19.12.2016 по 30.06.2018 в размере 259 479 руб. 21 коп., пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с 01.07.2018 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 1 200 202 руб. 05 коп. из расчета 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Поскольку оплата задолженности по арендной плате в размере 1 200 202 руб. 05 коп., не произведена, что подтверждено материалами дела, требования о взыскании финансовой санкции являются обоснованными и подлежит взысканию в размере 259 479 руб. 21 коп.

Ответчик доказательства отсутствия вины в неисполнении обязательств не представил, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ не заявил.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на

дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст.ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 27 597 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радэн» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 1 200 202 руб. 05 коп., пени в сумме 259 479 руб. 21 коп., продолжить взыскание пени на сумму задолженности 1 200 202 руб. 05 коп. с 01.07.2018 в размере 0,1% за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по оплате.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Радэн» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27 597 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.Г. Гусев

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.