Решение от 26 февраля 2019 г. по делу № А51-16796/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-16796/2018
г. Владивосток
26 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (ИНН 2540015326, ОГРН 1022502260428, дата регистрации: 30.08.2002)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.06.2008)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, доверенность № 1/1407 от 07.12.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 28.02.2018, паспорт;

установил:

краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (далее – КГУП «Госнедвижимость») обратилось в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Лизавенко Константину Александровичу (далее – ИП Лизвенко К.А., предприниматль) с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения.

Истец поддержал, поступившее в материалы дела ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между КГУП «Госнедвижимость» и ИП ФИО2 при заключении дополнительного соглашения № 15 к договору аренды № 48/09 от 01.08.2018, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1 За Имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке № 353-18, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО6, составляет 533 018 (пятьсот тридцать три тысячи восемнадцать) рублей 70 копеек (включая НДС)».

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд принял уточнение заявленных требований как не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц.

Ответчик против иска возражал, согласился с размером арендной платы, установленным экспертом в отчете № 0353к/18, выполненным ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт» в размере 194 902 рубля (с учетом НДС)».

Из материалов дела, пояснений сторон, суд установил следующее.

Между краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №47/08 сроком действия с 01.07.2008 по 25.06.2023.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование следующее имущество: нежилые помещения в здании (административное с пристройками, лит.1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка) - этаж: 1, номера на поэтажном плане: 7-10, 23, 24 (II), общая площадь: 122,5 кв.м, расположенные по адресу: <...> (далее - имущество).

Согласно дополнительному соглашению № 13 от 09.11.2009, цель использования имущества: кафе, закусочная.

В соответствии с дополнительным соглашением № 14 к договору, арендная плата в месяц за имущество, определенная на основании отчета об оценке № 247-2016 (15472), выполненного ООО «Индустрия-Р» составляет 98 612 (включая НДС).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью определения рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности Приморского края, закрепленными на праве хозяйственного ведения за КГУП «Госнедвижимость» и в соответствии с пунктом 3.6 договора, по заказу арендодателя ИП ФИО6 проведена оценка арендуемого И.П. Лизовенко К.А. имущества по результатам которой составлен отчет № 353-18 от 27.03.2018.

В соответствии с отчетом № 353-18 итоговая рыночная стоимость права пользования и владения на условиях договора аренды нежилым помещением по состоянию на 27.03.2018 составляет 533 018,70 рублей (включая НДС).

Увеличение арендной платы произошло, в том числе, в связи с увеличением площади имущества, а именно согласно выписки из ЕГРН от 23.05.2018, площадь нежилых помещений используемых по договору ИП ФИО2 составляет 204,3 кв.м.

19.06.2018 КГУП «Госнедвижимость» в адрес ответчика на основании вышеуказанного отчета об оценке направило дополнительное соглашение № 15 к договору для подписания в установленном порядке.

26.06.2018 ответчик в адрес истца направил письмо о несогласии с повышением арендной платы на основании отчета об оценке № 353-18.

В то же время ответчик самостоятельно заказал проведение экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости арендной платы, проведение которой поручил ООО «ДВ-Эксперт».

По результатам проведенной экспертизы рыночной стоимости права аренды спорного объекта, специалистами ООО «ДВ-Эксперт» подготовлен отчет № 202 от 09.07.2018, а также положительное экспертное заключение № 11845 от 17.07.2018 НПСО «Деловой Союз Оценщиков», из которых следует, что размер права пользования объектом по договору аренды составляет 129 888 рублей.

Отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы, по причине несогласия с рассчитанным истцом размером арендной платы, явился основанием обращения КГУП «Госнедвижимость» в суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении данного дела судом установлено что, разногласия сторон сводятся к размеру арендной платы, поскольку в материалы дела представлено два отчета, имеющих различия определенной в них величины арендной платы.

В этой связи, определением суда от 09.10.2018 по делу № А51-16796/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-Эксперт» ФИО7.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить реальную рыночную стоимость прав аренды помещений общей площадью 204,3 м², в здании (административное с пристройками, лит. 1, 1А-пристройка, 1Б-пристройка) - этаж 1, номера на поэтажном плане: 7-10, 23, 24 (II), по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 25:28:020024:419 под магазин промышленных товаров, по состоянию на 27.03.2018 года».

06.12.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта от 03.12.2018 с отчетом № 0353/18.

В последующем, 17.01.2019 от эксперта поступило заключение от 16.01.2019 с отчетом № 0353к/18.

Согласно представленному суду отчету об оценке № 0353к/18, выполненного экспертом ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт», заключению эксперта по судебной экспертизе от 16.01.2019, рыночная стоимость объекта оценки права аренды составляет 194 902 рубля (с учетом НДС) в месяц.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает, что возникшие между стонами разногласия подлежат урегулированию судом по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения № 15 к договору аренды № 48/09 (пункт 3.1 договора) в части размера арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установил суд, сторонами не оспариваются возможность и право арендодателя на изменение условий договора в части увеличения арендной платы. Спор возник относительно вновь установленного размера арендной платы.

Из рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), следует, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос о достоверности величины рыночной стоимости может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

В обоснование своей позиции о размере стоимости, истец ссылается на отчет об оценке № 353-18, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО6, в соответствии с которым размере арендной платы в месяц составляет 533 018 рублей 70 копеек (включая НДС).

Ответчиком представлен отчет 202 от 09.07.2018, а также положительное экспертное заключение № 11845 от 17.07.2018 НПСО «Деловой Союз Оценщиков», из которых следует, что размер права пользования объектом по договору аренды составляет 129 888 рублей.

Кроме того, по результатам судебной экспертизы, экспертом ООО НЭОС Гарант-Эксперт» ФИО7 подготовлено заключение эксперта, которым рыночная стоимость права пользования (рыночная стоимость арендной платы) объектов оценки определена в размере 194 902 рубля (с учетом НДС). При этом, относительно заключения от 03.12.2018 и отчета № 0353/18, поступившего в суд 06.12.2018 экспертом даны пояснения о том, что в ходе подготовки к защите своей экспертизы, экспертом обнаружены технические ошибки, связанные с настройкой расчетных файлов при пользовании компьютерных расчетных таблиц, повлекшие за собой искаженные выводы в экспертном заключении. В этой связи, экспертом произведена корректировка расчета стоимости права аренды и составлено откорректированное заключение.

При таких обстоятельствах заключения от 03.12.2018 и отчет №0353/18, указанный отчет и заключение судом во внимание не принимаются и не оцениваются.

Откорректированное заключение эксперта сторонами не оспорено. Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом при оценке согласно отчету, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, указанной в отчете об оценке, изготовленном экспертом ФИО7, сторонами в материалы дела не представлено.

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что в нем исследованы все вопросы, поставленные перед оценщиком, каких-либо противоречий в выводах оценщика не имеется, отсутствует неясность и неполнота заключения оценщика.

В связи с изложенным, принимая во внимание выводы эксперта, изложенные в отчете об оценке № 0353к/18, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требовании и установлении арендной платы в месяц с учетом заключения судебной экспертизы в размере 194 902 рубля (с учетом НДС)».

В соответствии со статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Краевым государственным унитарным предприятием по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении дополнительного соглашения № 15 к договору аренды № 48/09 от 01.08.2018, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: «3.1 За Имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке № 0353к/18, выполненного ООО «НЭОС «Гарант-Эксперт» составляет 194 902 рубля (с учетом НДС)».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин