Решение от 23 июня 2022 г. по делу № А11-232/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, 19

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А11-7655/2021
г. Владимир
23 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2022.

Полный текст решения изготовлен 23.06.2022.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Хитевой А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» (600015, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю Аль-Корди Недаль (ОГРНИП 306332827500020, ИНН <***>) о расторжении договора аренды.

При участии представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 21.02.2022 сроком действия на 1 год;

от ответчика – Скорый А.П., по доверенности от 31.07.2017 сроком действия на 5 лет, копия диплома.

информация о движении дела была размещена в картотеке арбитражных дел в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru.

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Инвитро-Владимир» (далее по тексту – истец, ООО «Инвитро-Владимир») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Аль-Корди Недаль (далее по тексту – ответчик, ИП Аль-Корди Недаль) о расторжении договора аренды от 12.05.2021.

Ответчик в отзыве на иск требования не признал. По мнению ответчика, в иске истец не привел ни одного развернутого пояснения к каждому из условий, перечисленных в п.2 ст.451 ГК РФ. Истец указывает на неопределенные, абстрактные и без какой-либо конкретики решения другой организации - ООО «Инвитро-Воронеж» о том, что изменились правила работы, как на основания для признания их существенными изменениями обстоятельствами. Действующее законодательство не предусматривает, что решения частных, коммерческих организаций могут признаваться существенным изменениями обстоятельств. Ссылки истца в иске на то, что он в переговорах указывал на изменение обстоятельств, голословны и не подтверждаются материалами дела. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора допустимо по основаниям, предусмотренным в ст. 620 ГК РФ. Договор аренды от 12.05.2021 не содержит право истца, как арендатора, на одностороннее расторжение договора аренды. Соответственно, у истца отсутствуют правовые основания требовать прекратить договор аренды от 12.05.2021. Таким образом, истец не доказал наличие оснований для прекращения договора по правилам ст.451 ГК РФ.

Заявлением от 12.05.2022 истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть с 30.08.2021заключенный 12.05.2021 между ООО «Инвитро-Владимир» и ИП ФИО3 Недаль договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 33:22:024078:249, по адресу: МО <...> (помещение) состоящее из комнат №7-12; 12а, общей площадью 72,2 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление истца об уточнении исковых требований арбитражный суд принимает на основании части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц, спор рассматривается по существу с учетом уточнения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 16.06.2022 до 13 час. 40 мин.

Судебное заседание продолжено после перерыва в 13 час. 46 мин., при участии представителя ответчика – Скорый А.П.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

12.05.2021 между ООО «Инвитро-Владимир» (арендатор) и ИП Аль-Корди Недаль (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование (в аренду) нежилое помещение, а именно комнаты № 7 (площадь 15,2 кв.м), № 8 (площадь 9,1 кв.м), № 9 (площадь 1,3 кв.м), № 10 (площадь 1,2 кв.м), № 11 (площадь 2,2 кв.м), № 12 (площадь 36 кв.м), № 12а (площадь 7,2 кв.м), кадастровый номер 33:22:024078:249, общей площадью 72,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Владимирская обл., МО город Владимир (городской округ), <...>, пом. II.

В соответствии с пунктом 2.1 договора передача арендатору помещения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производится арендодателем по акту приема-передачи нежилого помещения (Приложение №2 к настоящему договору) в течение пяти дней после оплаты арендатором первого и последнего месяца аренды. Акт приема-передачи подписывается сторонами, прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемо частью.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует одиннадцать месяцев. Срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения (Приложение №2 к настоящему договору) (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 5.1 договора арендная плата за принятое в аренду помещение состоит из постоянной и переменной части. Постоянная часть арендной платы взимается за аренду помещения.

В переменную часть арендной платы входит плата за пользование всеми коммунальными услугами (энергоснабжение, отопление, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, вывоз отходов, образующихся в деятельности арендатора, услуги управляющей компании здания по адресу: <...>).

В соответствии с пунктом 5.2 договора постоянная часть арендной платы за пользование помещением является фиксированной. Переменная часть арендной платы образуется из суммы оплаты за пользование коммунальными услугами, оплаты за обслуживание инженерных сетей и мест общего пользования на основании счетов предприятий, оказывающих соответствующие услуги, а также счетов управляющей компании здания.

Переменная часть арендной платы подлежит изменению сразу же после изменения тарифов на оказание соответствующих услуг.

Согласно пункту 5.3 договора ежемесячная постоянная часть арендной платы (за полный календарный месяц) за аренду помещения составляет 65 000 руб. Размер ежемесячной переменной части арендной платы определяется как сумма стоимости услуг, перечисленных в п. 5.1 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, предварительно письменно известив об изменении арендной платы арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты изменения арендной платы и не более чем на 10 (десять) процентов. Новый размер арендной платы считается согласованным по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента или получения арендатором заказного письма с сообщением об изменении арендной платы или росписи представителя арендатора на сообщение об изменении арендной платы. Переменная часть арендной платы подлежит изменению сразу же после изменения тарифов на оказание соответствующих услуг. В случае резкого изменения экономической ситуации в стране в следствии инфляции, курсовых колебаний валют, военных действий, природных катаклизмов и тому подобных обстоятельств арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

Постоянная часть арендной платы за первый (последний) неполный текущий календарный месяц определяется (рассчитывается) арендодателем из расчета годовой стоимости аренды, умноженной на фактическое количество дней пользования помещением за неполный месяц (включая первый день и последний день месяца) и деления на расчетное количество дней в году, принимаемое равным 365 календарным дням / принимаемое равным 366 календарным дням в високосном году.

Согласно пункту 5.4 договора арендная плата (постоянная и переменная часть) по настоящему договору вносится арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Первый платеж (постоянной части арендной платы) за полный первый и последний месяц аренды помещения в сумме 130 000 руб. осуществляется арендатором в течение трех дней с момента подписания настоящего договора.

Постоянная часть арендной платы за пользование помещением в текущем месяце вносится арендатором не позднее третьего числа каждого текущего месяца. Переменная часть арендной платы за прошедший месяц вносится арендатором не позднее двадцатого числа месяца следующего за месяцем пользования помещением.

В соответствии с пунктом 5.5 договора постоянная часть арендной платы за пользование помещением начинает начисляться через 45 (сорок пять) дней с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения. Все расчеты между сторонами производятся в рублях Российской Федерации.

Согласно пункту 8.1 договора настоящий договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон. При расторжении настоящего договора по инициативе арендодателя, арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора за два месяца до расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.2 договора настоящий договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению (с возмещением арендодателю причиненных убытков) в следующих случаях:

- в случае ухудшения состояния помещения в результате небрежной эксплуатации его арендатором.

- в случае не внесения арендатором арендной платы в течение более, чем одного месяца с момента истечения установленного договором срока (пункт 5.4 договора).

-в случае если арендатор своевременно и за свой счет не произведет ремонт помещения, необходимость в производстве которого вызвана деятельностью арендатора.

-в случае если арендатор отказывается от увеличения арендной платы в соответствие с п.5.2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.3 договора при наступлении обстоятельств, указанных в п. 8.2 настоящего договора арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление о расторжении договора с указанием даты расторжения.

Арендодатель имеет право в установленном порядке требовать возмещения убытков, связанных с нарушением условий настоящего договора, а также возникших в связи с несвоевременным освобождением помещения в случае расторжения или досрочного прекращения настоящего договора.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 8.5 договора).

Согласно пункту 8.6. договора в случае невнесения арендной платы арендодатель вправе ограничить допуск арендатора на территорию помещения и удерживать имущество арендатора до момента полной оплаты арендной платы.

19.05.2021 нежилое помещение было передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения к договору аренды от 12.05.2021.

30.07.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора.

В связи с неполучением ответа на уведомление, истец 07.09.2021 направил в адрес ответчика претензию № 07/2021, указав, что считает договор расторгнутым с 30.08.2021 и предложил организовать и провести передачу (возврат) помещения, ключей с оформлением соответствующего акта полномочными представителями и составления акта сверки взаимных расчётов за период май-август.

В ответе на претензию от 08.09.2021 № 07/2021 ответчик сообщил истцу об отсутствии в договоре аренды от 12.05.2021 условия о досрочном, внесудебном прекращении договора аренды по инициативе арендатора, просил погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.

Поскольку соглашения о добровольном досрочном расторжении договора аренды сторонами достигнуто не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. При этом сторона, которой названным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 2 и 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения уведомления, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды. При его заключении сторонами согласованы все его существенные условия, а именно в пункте 1.1 договора указан объект аренды, также согласованы срок аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, что соответствует требованиям статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи. В акте отражено, что качество помещения полностью соответствует условиям договора аренды нежилого помещения от 12.05.2021. Недостатков полностью или частично препятствующих использованию помещения нет. В помещении проведен ремонт.

Раздел 8 договора не содержит условий о расторжении договора по инициативе арендатора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд приходит к выводу, что оснований для одностороннего отказа от договора с 30.08.2021 у арендатора не имелось.

Более того, доказательств согласования сторонами даты возврата помещения, как и доказательств того, что арендатор предпринимал попытку возвратить объект аренды, истцом в дело не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец в качестве основания для расторжения договора указал на то, что изменились существенные обстоятельства, так как истец, работает под брендом ИНВИТРО на условиях системы франчайзинга, входит в федеральную сеть ИНВИТРО, что накладывает на истца определенные юридические обязанности, в том числе по согласованию характеристик медицинского офиса определенным требованиям.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется. Доказательства наличия условий предусмотренных статьями 451, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

Более того договор в настоящее время расторгнут.

Доводы истца об изменении условий договора заключенного им с ООО «Инвитро-Воронеж» в части требований к помещению, не могут быть приняты в качестве основания для расторжения договор аренды от 12.05.2021, поскольку истец, как субъект предпринимательской деятельности несет риск, связанный с осуществлением им своей предпринимательской деятельности. Предпринимательская деятельность предполагает необходимость оценки субъектами данной деятельности соответствия требованиям закона принимаемых ими решений. Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия решений и совершения действий (бездействий), несет лицо, осуществляющее данную деятельность.

Учитывая изложенное, оснований для признания договора аренды расторгнутым с 30.08.2021 не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 101, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2.Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.


Судья А.Н. Хитева