Решение от 10 октября 2025 г. по делу № А45-44331/2024

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-44331/2024
г. Новосибирск
11 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2025 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 октября 2025 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Волченского А. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Грязновой Т. В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта ЛХ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 111 838 рублей 10 копеек,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Дельта ЛХ» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Сибирское отделение Российской академии наук» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным уведомления об увеличении арендной платы,

при участии представителей:

ФГБУ «СО РАН»: ФИО1, доверенность №47 от 18.12.2024, служебное удостоверение, диплом.

ООО «Дельта ЛХ»: ФИО2, доверенность от 04.01.2025, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное учреждение «Сибирское отделение Российской академии наук» (далее – истец, СО РАН) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дельта ЛХ» (далее – ответчик, ООО «Дельта ЛХ») с требованиями, измененными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2024 по 31.07.2025 в размере 111 838 рублей 10 копеек.

Определением суда настоящее дело объединено с делом № А45-137/2025 по иску ООО «Дельта ЛХ» к СО РАН о признании недействительным уведомления об увеличении арендной платы, делам присвоен общий номер А45-44331/2024.

В обоснование исковых требований истцом указано, что СО РАН направлено уведомление о повышении арендной платы, основанное на отчете об оценке, ООО «Дельта ЛХ» условия договора после направления уведомления исполняет частично, что являлось основанием для обращения в суд с иском.

Возражая против удовлетворения требований, и поддерживая собственные, ООО «Дельта ЛХ» указало, что повышение арендной платы на величину, установленную заключением необоснованно, не соответствует рыночным ценам, в связи с чем данное уведомление является недействительным.

Представитель СО РАН в судебном заседании поддержал доводы искового заявления в измененной редакции, требования иска ООО «Дельта ЛХ» по существу не оспорил.

Представитель ООО «Дельта ЛХ» исковые требования СО РАН по итогам проведённой судебной экспертизы признал в полном объёме, требования иска к СО РАН поддержал в полном объеме.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 54) разъяснено, что, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ N 54).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Следовательно, в споре по поводу измененного размера арендной платы истец должен обосновать ее размер, а ответчик доказать непропорциональность этой платы.

Из материалов дела следует, что между СО РАН (арендодатель) и ООО «Дельта ЛХ» (арендатор) заключен договор аренды № 4008/21 от 28.05.2021 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности (далее - Договор). Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 207,10 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>. Одновременно с объектом аренды передано право пользования на часть земельного участка, площадью 160,02 кв.м.

Согласно п. 5.1. Договора размер ежемесячной арендной платы составляет 52 189,20 рублей и подлежит перечислению Арендатором до 10 числа текущего месяца на лицевой счет Арендодателя.

Согласно ?. 5.6 Договора размер годовой арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в год... Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, а при его отсутствии с момента получения Арендатором уведомления, или в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В 2024 году СО РАН была пересмотрена арендная плата. 20.09.2024 ООО «Дельта ЛХ» подготовлено уведомление (обращение № 15120-8117-1772/24-0-0) об увеличении с 01.10.2024 года арендной платы. Сумма составила 109 689,28 рублей в месяц, установленная на основании отчета об оценке № 24/205-РС, выполненного ООО «Центр Аналитики и Оценки».

Объектом оценки является право временного владения и пользования объектом аренды в течение одного года, с указанием рыночной стоимости арендной платы за разные периоды, с учетом операционных расходов, а так же пользование земельным участком в соответствии со ст. 652 ГК РФ.

ООО «Дельта ЛХ» с размером увеличения стоимости арендной платы не согласилось, продолжив уплачивать аренду по старой ставке, из-за чего образовалась задолженность.

Как было указано выше, ООО «Дельта ЛХ» не было согласно на повышение арендной платы в установленном СО РАН размере.

Определением суда от 23.04.2025 по ходатайству ООО «Дельта ЛХ» была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ЦЕНТРЭКС» ФИО3 с постановкой следующего вопроса перед экспертом: определить рыночную стоимость пользования на праве аренды без учета НДС и коммунальных платежей, а также с учетом НДС нежилыми помещениями (№№ 1-12, 23, 25, 26, 32, 35 на поэтажном плане 1 этажа), общей площадью 207,10 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:091630:97, реестровый номер федерального имущества П12550015383 по состоянию на 01.10.2024

Согласно поступившему заключению № 11/25-СОЭ от 11.06.2025, стоимость аренды в месяц округленно составила 67 929 рублей без учета НДС и коммунальных платежей, с учетом НДС и без учета  коммунальных платежей - 81 515 рублей, а в год округленно – 815 148 рублей и 978 178 рублей соответственно.

Ознакомившись с заключением эксперта ООО «Дельта ЛХ» было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы по основанию существенного завышения стоимости аренды экспертом вследствие не применения поправок на территориальное расположение объекта аренды, СО РАН возражения против проведения по делу повторной судебной экспертизы не высказало, свои кандидатуры экспертов и экспертных учреждений на выбор суду не представило.

Определением суда от 05.08.2025 по делу по ходатайству ООО «Дельта ЛХ» было назначено проведение повторной судебной экспертизы, которая была поручена эксперту Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза» ФИО4.

Согласно поступившему заключению № 1331С/2025 от 04.09.2025, рыночная стоимость пользования на праве аренды без учета НДС и коммунальных платежей, а также с учетом НДС нежилыми помещениями (№№ 1-12, 23, 25, 26, 32, 35 на поэтажном плане 1 этажа), общей площадью 207,10 кв.м., расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:091630:97, реестровый номер федерального имущества ?12550015383 по состоянию на 01.10.2024:

Рыночная арендная плата, руб. в месяц за 1 кв. м. с НДС, без коммунальных платежей - 306 рублей;

Рыночная арендная плата, руб. в месяц за 1 кв. м. без НДС, без коммунальных платежей -  255 рублей;

Рыночная арендная плата, руб. в месяц за объект с НДС, без коммунальных платежей – 63 373 рублей;

Рыночная арендная плата, руб. в месяц за объект без НДС, без коммунальных платежей – 52 811 рублей.

Арбитражный суд исследовал и оценил выводы экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судебной, принимает заключение эксперта Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза» в качестве достоверного и допустимого доказательства размера арендной платы.

Проведение судебной экспертизы и ее результаты, по мнению арбитражного суда, соответствует положениям статьи 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является наиболее ясным и полным.

В представленном заключении выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы не опровергнуты. Стороны против выводов заключения не возражали.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Сомнительности в обоснованности результатов экспертизы у суда не имеется. Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования методиками, изложено в доступной форме, ясно для понимания, противоречий между исследовательской частью и выводами не содержит.

При этом в качестве достоверного суд не принимает заключение ООО «ЦЕНТРЭКС», поскольку согласно данному заключению была получена стоимость аренды, отличная от рыночной в процентном соотношении на 23,78%.

По результатам проведенного экспертного заключения СО РАН были изменены исковые требования путем увеличения периода взыскания с учетом аренной платы, установленной заключением Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза» за период с 01.10.2024 по 31.07.2025 в размере 111 838 рублей 10 копеек.

Измененные требования были признаны ООО «Дельта ЛХ» в полном объеме. Полномочия представителя ФИО2 на соответствующее заявление подтверждается доверенностью от 04.01.2025.

В соответствии с частью 3 статьи 70 АПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои  требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В соответствии с частью 3 статьи 49 АПК РФ, ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Основания непринятия судом признания ООО «Дельта ЛХ» исковых требований в порядке части 5 статьи 49 АПК РФ, у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, поскольку результатами судебной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта аренды в размере 63 372 рублей 60 копеек, или 306 рублей за 1 кв.м в месяц, без учета коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов с учетом НДС, результаты повторной экспертизы сторонами не оспорены, повышение ответчиком арендной платы сверх указанной суммы до 109 689 рублей 28 копеек в месяц непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превышает, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом в силу ст. 10 ГК РФ, указанное повышение аренды, по уведомлению от 20.09.2024 является недействительным в части превышения рыночного значения арендной платы в размере 63 372 рублей 60 копеек.

С учетом установленной экспертом стоимости арены в месяц обоснованным размером арендной платы по п. 5.1 договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, № 4008/21 от 28.05.2021 за 1 (один) квадратный метр нежилого помещения – (№№ 1-12, 23, 25, 26, 32, 35 на поэтажном плане 1 этажа), общей площадью 207,10 кв.м., расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:091630:97, реестровый номер федерального имущества П12550015383, является 306 рублей с НДС, а за нежилое помещение площадью 342 кв.м в целом – 63 372 рублей 60 копеек с НДС.

С учетом изложенного, требования СО РАН к ООО «Дельта ЛХ» о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требования ООО «Дельта ЛХ» к СО РАН о признании уведомления недействительным с учетом выводов судебной экспертизы являются обоснованными в части.

В части исковых требований СО РАН к ООО «Дельта ЛХ» по правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО «Дельта ЛХ».

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковые требования Федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дельта ЛХ» (ОГРН <***>) в пользу федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» (ОГРН <***>) задолженность по договору аренды № 4008/21 от 28.05.2021 в размере 111 838 рублей 10 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 177 рублей 60 копеек.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дельта ЛХ» удовлетворить частично.

Признать недействительным уведомление федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» об увеличении с 01.10.2024 размера арендной платы по договору аренды № 4008/21 от 28.05.2021 в части установления ставки арендной платы, превышающей ставку за аренду нежилых помещений (№№ 1-12, 23, 25, 26, 32, 35 на поэтажном плане 1 этажа), общей площадью 207,10 кв.м., расположенных по адресу: <...>, кадастровый номер 54:35:091630:97, реестровый номер федерального имущества П12550015383 в размере 63 372 рублей 60 копеек в месяц, или 306 рублей за 1 кв.м в месяц, без учета коммунальных, административно-хозяйственных и эксплуатационных расходов с учетом НДС.

Возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению «Сибирское отделение Российской академии наук» из федерального бюджета 7 572 рублей 40 копеек излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Судья                                                                                                А. А. Волченский