Решение от 15 сентября 2018 г. по делу № А51-5666/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5666/2018
г. Владивосток
15 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Причиной Ольги Леонидовны

к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002)

третьи лица: ИП ФИО2, физические лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

о расторжении договора аренды от 06.04.2012 № 7664/2012,

при участии:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – не явился, извещен,

установил:

Причина Ольга Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, Администрация) о расторжении договора аренды от 06.04.2012 №7664/2012.

Определением суда от 03.05.2018 на основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, явку компетентных представителей в заседание суда не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) 06.04.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 7664/12.

Согласно условий договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 15000 кв.м, кадастровый номер 25:34:017702:24, категория земель – земли населённых пунктов зона коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3), местоположение установлено примерно в 1254 м по направлению на юг от ориентира здание склада, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, (далее -Участок), для строительства торгового центра.

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, зона коммерческого и коммунально-бытового назначения (ОДЗ 3). Срок аренды участка установлен с 06.04.2012 по 05.04.2022.

Договор аренды от 06.04.2012 № 7664/12, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, о чем сделана запись регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.07.2013 № 25-25/12/028/2012-233.

Пунктом 3.1 договора определено, что размер арендной платы за участок устанавливается согласно постановления Администрации Приморского края от 19 марта 2009 года № 71-па «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», решения Думы Уссурийскою городского округа от 30.06.2010 №262-НПА «Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа».

Согласно пункта 3.2 договора, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, до 01 числа месяца следующего за расчетным, путем перечисления указанной в расчете суммы платежа в УФК МФ РФ по Приморскому краю по указанным в договоре реквизитам.

Согласно пункта 3.3 договора, арендная плата начисляется с 06.04.2012.

Пунктом 4.2.2 договора определено, что арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора.

Согласно условий договора, а так же п. 1.2. договора, земельный участок передавался арендатору в состоянии, не препятствующим его использованию, свободным от прав третьих лиц.

Между ФИО2 (Сторона-1) и Причиной Ольгой Леонидовной (Сторона- 2) заключён договор уступки прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка.

По заключённому договору уступки прав, «Сторона-1» уступает свои права и обязанности по договору аренды № 7664/12 земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа от 06.04.2012г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, номер регистрации 25-25-12/028/2012-233 от 31.07.2013, , а Сторона-2 принимает права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 25:34:017702:24, общей площадью 15000 кв. м, участок находится примерно в 1254 м по направлению на юг от ориентира здание склад, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> разрешенное использование: для строительства торгового центра.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка № 7664/12 от 06.04.2012, переданы «Стороной-1» «Стороне-2» на срок: с момента заключения договора и до 05.04.2022 (пункт 3 договора уступки права).

Стороны 20.10.2014 заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды №7664/12 от 06.04.2012, согласно которому с 12.08.2014 размер арендной платы в месяц составляет 7 920 рублей, арендные платежи в год составляют 95 040 рублей.

Как указал истец в заявлении, на момент приема-передачи земельного участка от ФИО2, часть участка была самовольно захвачена собственником смежного земельного участка ФИО5 Указал, что данный факт был подтвержден привлечением ФИО5 к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка в 2013 году, решением Арбитражного суда Приморского края от 26.01.2016.

В связи с тем, что администрацией УГО каких-либо действий по освобождению участка не принималось, ФИО7 11.07.2016 обратилась к Главе Администрации УГО с просьбой создать комиссию для установления факта самозахвата земельного участка и подъездных путей к нему на день обращения и о принятии мер по освобождению арендованного участка.

Согласно ответов начальника Управления Градостроительства Администрации УГО от 28.07.2016 и от 05.08.2016, в просьбе о создании комиссии было отказано. В обоснование отказа Администрация указала, что в соответствии с данными кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 25:34:017702:7, земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 3068 кв. м. принадлежит на праве общей долевой собственности гр. ФИО6 и гр. ФИО5

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей гр. ФИО6 и гр. ФИО5 зарегистрированы как индивидуальные предприниматели.

Основания для проведения внеплановой проверки соблюдения земельного законодательства в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 и индивидуального предпринимателя ФИО6 в соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона № 294-ФЗ отсутствуют, провести внеплановую проверку соблюдения земельного законодательства не представляется возможным.

Истец, настаивая на том, что земельный участок, переданный в аренду, находится в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначении, 30.06.2017 на имя начальника Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского направил требование о расторжении договора аренды № 7664/12 от 06.04.2012.

В ответ на требование о расторжении, 21.07.2017. в адрес истца поступило письмо от 11.07.2017 за № 11-01/14/4568 о переадресации требования в связи с передачей полномочий в сфере земельных отношений в управление градостроительства администрации УГО.

В ответ на обращение о расторжении договора аренды, Администрация письмом от 18.07.2017 за № 16-01/22/9495 указала, что в связи с нарушением п. 3.2. договора более 2-х (двух) раз подряд и в соответствии с п. 6.1. Договора, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация Уссурийского городского округа в лице управления градостроительства направила в адрес ФИО7 уведомление от 07.07.2017 № 16-01/22/9057 и соглашение от 05.07.2017 № 2/7664/12 о расторжении договора аренды от 06.04.2012 № 7664/12 земельного участка, с требованием в срок до 20.07.2017 освободить земельный участок с кадастровым номером 25:34:017702:24 и вернуть его арендодателю.

Уведомлением от 07.07.2017 № 16-01/22/9057 Администрация Уссурийского городского округа Приморского края уведомила ФИО7, о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017101:5965 от 17.04.2017 № 9787/17а в соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ и п. 6.1 договора считается расторгнутым с момента получения ФИО7 уведомления.

Не согласившись с условиями расторжения договора, истец направил в адрес Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа разногласия с соглашением № 2/7664/12 от 05.07.2017 о расторжении договора аренды № 7664/12 от 06.04.2012 на земельный участок в связи с невозможностью его использования ввиду занятостью иными лицами.

Ссылаясь на нецелесообразность сохранения договора аренды и несения расходов по нему в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, истец обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публичноправовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из материалов дела судом установлено, что земельный участок был передан первоначальному арендатору ФИО2 Возражений относительно состояния имущества, его невозможности использований от арендатора не поступало.

Более того, как установлено вступившими в законную силу решениями суда по делу № А51-1517/2015 и по делу А51-11575/2015 арендатору был предоставлен земельный участок, в надлежащем состоянии, оснований для не начисления арендной платы за пользование земельным участком, в виду его ненадлежащего состояния и занятости иными лицами не установлено. При заключении договора, арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, установленным пунктом 1.1 договора.

Между ФИО2 и Причина Ольгой Леонидовной 17.11.2015 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №7664/12 согласно которому, права и обязанности по договору аренды от 06.04.2012 передаются Причина Ольге Леонидовне.

Заключая данный договору уступки права, истец имел возможность ознакомиться с состоянием объекта аренды до подписания договора. Претензий относительно состояния участка и его занятости истец к ИП ФИО2 не предъявлял.

Доводы истца о том, что участок изначально был предоставлен с нарушением, суд отклоняет, как противоречащие материалам дела, вступившим в законную силу судебным актам, а также не подтверждены документально.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды в силу положений ст. 620 ГК РФ.

Как установлено судом, Администрация Уссурийского городского округа 01.12.2017 обратилась в Уссурийский районный суд к ФИО7 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды 7664/12.

Заочным решением от 23.01.2017 по делу №2-543/2018 исковые требования администрации Уссурийского городского округа Приморского края к ФИО7 о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды были удовлетворены. Суд признал допущенные ответчиком нарушения существенными, а поэтому требования о расторжении договора аренды от 06.04.2012 № 7664/12 подлежащими удовлетворению. Указанное решение вступило в законную силу.

В силу части 6 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела Уссурийского районного суда Приморского края по делу №2-543/2018, не подлежат доказыванию вновь в рамках рассматриваемого спора.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела, договор аренды от 06.04.2012 № 7664/12 расторгнут.

Вместе с тем, доводы ответчика о том, что производство по делу подлежит прекращению в силу пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ, суд отклоняет.

Согласно определениям от 25.02.2010 N 236-О-О и от 22.03.2011 N 319-О-О Конституционного Суда Российской Федерации положение пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ предусматривает возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

Таким образом, прекращение производства по делу по указанному основанию возможно только в случае идентичности как сторон спора, так предмета и оснований требований.

Тождественность заявленных требований определяется совпадением их предмета и основания, а также сторон спора.

Предметом исковых требований является материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, его изменении или прекращении.

Основанием исковых требований признаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает.

На такое понимание основания иска указано в пункте 5 части 2 статьи 125 АПК РФ, в абзаце втором пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции".

Оценив материалы дела, суд пришел к выводу, что основания, по которым был заявлен иск в рамках настоящего спора и в рамках дела №2-543/2018, рассмотренного Уссурийским районным судом Приморского края по иску администрации Уссурийского городского округа Приморского края, не являются тождественными.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кирильченко М.С.