Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А43-37656/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-37656/2019

город Нижний Новгород 25 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-675) при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по иску

акционерного общества Производственно-строительная фирма «Автотехстрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>), город Нижний Новгород,

к ответчикам: Администрации города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом, город Нижний Новгород,

Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>; ОГРН <***>), город Нижний Новгород,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз,Муниципального предприятия "Нижегородское жилищное агентство",

об обязании внести изменения в дополнительное соглашение к договору аренды земли,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 13.02.2020, диплом 107704 0001738;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

установил:

акционерное общество Производственно-строительная фирма «Автотехстрой» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Администрации города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом, Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области об обязании внести изменения в дополнительное соглашение от 07.12.2018 к договору аренды №09036/06.

Ответчики и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Администрация города Нижнего Новгорода направила пояснения, в которых указала, что при определении рыночной стоимости спорного помещения следует применить отчет об оценке №217, выполненный МП "Нижегородское жилищное агентство". С результатами судебной экспертизы Администрация не согласна, полагая, что рыночная стоимость объекта определена не верно.

Резолютивная часть решения объявлена 18.11.2020. Изготовление решения в полном объеме в соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 25.11.2020.

Как следует из материалов дела, 03.10.2002 между Администрацией города Нижнего Новгорода (арендодатель) и ЗАО Производственно-строительная фирма «Автотехстрой» (в настоящее время АО Производственно-строительная фирма «Автотехстрой», арендатор) заключен договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, по условиям которого арендатору предоставлено право аренды земельного участка на время строительства двух жилых домов №188 и №189 (по генплану) с помещениями общественного назначения в цокольном этаже и подземной автостоянкой в квартале улиц Белинского, Тверская, Студеная в Нижегородском районе.

Согласно пункту 3.2 договора Администрация в соответствии со своим вкладом в совместную деятельность имеет долю объекта в размере 29,3% общей площади квартир каждого законченного строительством объекта, 14,3% общей площади помещений общественного назначения каждого законченного строительством объекта.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.06.2007 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области выступило третьей стороной по договору аренды.

Администрацией города Нижнего Новгорода подготовлен проект дополнительного соглашения от 07.12.2018 к договору аренды, в соответствии с которым доля администрации в объекте уменьшена до 22% общей площади жилых помещений, 14,3% общей площади помещений общественного назначения и 14,3% общей площади подземных автостоянок в законченном строительством объект, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 составляет:

- 510,4 кв.м. общей площади жилых помещений (квартир);

- 37,21 кв.м. общей площади помещения общественного назначения;

- 122,59 кв.м. стояночных мест подземной автостоянки.

В счет частичного погашения доли администрации предприятие передает в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода нежилое помещение П1 с кадастровым номером 52:18:0060118;1043, общей площадью 260,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1, стоимостью 10 900 000 рублей согласно отчету №217 от 27.08.2018 об оценке рыночной стоимости, выполненному МП города Нижнего Новгорода "Нижегородское жилищное агентство".

Истцом дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий, согласно которому стоимость помещения указана в размере 22 687 879 рублей в соответствии с отчетом №11-18/290 от 12.11.2018, выполненным ООО "Лаборатория судебных экспертиз".

Протокол разногласий со стороны Администрации города Нижнего Новгорода и Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области подписан не был.

12.07.2018 истец обратился к ответчикам с претензией, в которой просил внести изменения в дополнительное соглашение от 07.12.2018, изложив его в редакции протокола разногласий.

Несогласие АО ПСК "Автотехстрой" с предложенной редакцией дополнительного соглашения от 07.12.2018 послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с иском об урегулировании возникших разногласий.

В связи с наличием между сторонами спора о рыночной стоимости передаваемого в счет частичного погашения доли администрации нежилого помещения по ходатайству истца судом назначалась судебная экспертиза по следующему вопросу:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:00601118:1043 общей площадью 260,2 кв.м., расположенного в цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, на 24 августа 2018 года.

Проведение судебной экспертизы было поручено ООО "Лига Эксперт".

В соответствии с заключением эксперта ООО "Лига Эксперт" рыночная стоимость вышеуказанного помещения составляет 23 007 300 рублей.

После проведения судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, настаивая на заключении дополнительного соглашения от 07.12.2018 в следующей редакции абзаца 3 пункта 2:

"В соответствии с обращением Предприятия от 14.05.2018 №153/18 в счет частичного погашения доли администрации города по строительству жилого дома №189 (по генплану) с помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой Предприятие передает в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода нежилое помещение П1 с кадастровым номером 52:18:00601118:1043 общей площадью 260,2 кв.м., стоимостью 23 007 300 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости №164-20, выполненному ООО "Лига-эксперт НН", расположенное в цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1".

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пунктах 4, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Оценив условия заключенного между сторонами договора, суд пришел к выводу о том, что по своей правовой природе договор аренды земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта от 03.10.2002 является договором простого товарищества.

Согласно пункту 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи; вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

В соответствии с пунктом 3.2 договора Администрация в соответствии со своим вкладом в совместную деятельность имеет долю объекта.

В силу пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Дополнительным соглашением от 07.12.2018 к договору определена доля Администрации в построенном объекте.

Стороны договорились о частичном погашении доли путем передачи в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:0060118;1043, общей площадью 260,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1.

Однако между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости передаваемого помещения.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчету №217 от 27.08.2018 об оценке рыночной стоимости, выполненному МП города Нижнего Новгорода "Нижегородское жилищное агентство", рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:0060118;1043, общей площадью 260,2 кв.м., расположенного на цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1, составляет 10 900 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец представил отчет ООО "Лига-эксперт НН", установивший, что рыночная стоимость указанного нежилого помещения составляет 22 687 879 рублей.

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения дополнительного соглашения, суд назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества по ходатайству истца.

Согласно заключению эксперта ФИО3 №164-20, рыночная стоимость нежилого помещения П1 с кадастровым номером 52:18:0060118;1043, общей площадью 260,2 кв.м., расположенного на цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1, составляет 23 007 300 рублей (том 3 л.д. 77-138).

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает, что данное заключение содержит наиболее достоверные сведения, поскольку подготовлено по поручению суда независимым оценщиком, не состоящим в договорных отношениях со сторонами спора и не противоречит нормам действующего законодательства, является ясным, полным, обоснованным, противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

При наличии заключения эксперта, составленного по итогам проведения судебной экспертизы, у суда отсутствуют основания принимать в качестве доказательств размера рыночной стоимости спорного объекта заключения, подготовленные по заказам истца и ответчика.

С учетом изложенного, суд принимает экспертное заключение №164-20 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости спорного объекта.

При таких обстоятельствах спорный абзац 3 пункта 2 суд принимает в следующей редакции:

"В соответствии с обращением Предприятия от 14.05.2018 №153/18 в счет частичного погашения доли администрации города по строительству жилого дома №189 (по генплану) с помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой Предприятие передает в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода нежилое помещение П1 с кадастровым номером 52:18:00601118:1043 общей площадью 260,2 кв.м., стоимостью 23 007 300 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости №164-20, выполненному ООО "Лига-эксперт НН", расположенное в цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1".

Государственная пошлина в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации составляет 6000 рублей и относится на Администрацию города Нижнего Новгорода, поскольку проект дополнительного соглашения от 07.12.2018 подготовлен именно Администрацией.

Расходы по проведению судебной экспертизы также относятся судом на Администрацию города Нижнего Новгорода.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества Производственно-строительная фирма «Автотехстрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>), город Нижний Новгород, удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 07.12.2018 к договору аренды земли №09036/06 от 03.10.2002 на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, заключенному между акционерным обществом Производственно-строительная фирма «Автотехстрой», Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Администрацией города Нижнего Новгорода, изложив абзац 3 пункта 2 в следующей редакции:

"В соответствии с обращением Предприятия от 14.05.2018 №153/18 в счет частичного погашения доли администрации города по строительству жилого дома №189 (по генплану) с помещениями общественного назначения с подземной автостоянкой Предприятие передает в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода нежилое помещение П1 с кадастровым номером 52:18:00601118:1043 общей площадью 260,2 кв.м., стоимостью 23 007 300 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости №164-20, выполненному ООО "Лига-эксперт НН", расположенное в цокольном этаже №1 в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, помещение П1".

Взыскать с Администрации города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом, город Нижний Новгород, в пользу акционерного общества Производственно-строительная фирма «Автотехстрой» (ИНН <***>; ОГРН <***>), <...> 000 рублей расходов по государственной пошлине и 15 000 рублей расходов на проведение экспертизы.

Исполнительный лист выдать по заявлению после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Игнатьева