Решение от 1 июня 2017 г. по делу № А54-5008/2015

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5008/2015
г. Рязань
01 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2017 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Кураксиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васиной А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Век" (<...>; ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "У Ксюши" (<...>; ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, (г. Рязань)

о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения Н2, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 83,3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, в сумме 658486 руб.

В судебном заседании 27.04.2017 был объявлен перерыв, после перерыва 02.05.2017 судебное заседание продолжено.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 18.07.2016 (срок действия доверенности 1 год - том 5 л.д. 2),

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности №3 от 10.05.2016 (срок действия доверенности 1 год - том 4 л.д. 39),

(с опозданием явился): ФИО4 - директор ООО "У Ксюши" на основании выписки из ЕГРЮЛ (т.1 л.д.162-163),

третье лицо: не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания до перерыва.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Век" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "У Ксюши" с требованием о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения Н2, лит. А, назначение нежилое, общей площадью 83,3 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, в сумме 444133 руб.

16.09.2015 вынесено определение о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания. Этим же определением арбитражный суд, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5.

Произведена замена судьи Грошева И.П. на судью Кураксину О.В. на основании части 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель ответчика в судебном заседании 23.07.2016 заявил о фальсификации доказательств: акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014. В обоснование ходатайства указал, что в материалы дела представлено два акта приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014. Один акт, состоящий из 9 пунктов, представлен истцом в качестве доказательств наличия на момент регистрации сделки в помещении инженерных систем: отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, пожарно-охранной сигнализации. Во втором акте, состоящем из 4 пунктов, представленным МУП г. Рязани "РМПТС", сведения о наличие инженерных систем на момент регистрации сделки отсутствуют.

Суд предложил истцу исключить из числа доказательств акт приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014, представленный в материалы дела истцом.

Заявление о фальсификации принято судом к рассмотрению.

Представитель ответчика заявил об исключении из числа доказательств акта приема-передачи от 17.02.2014, состоящего из 9 пунктов, указав, что данный акт не отвечает критерию допустимости доказательств.

Представитель ответчика устно пояснил, что заявление о фальсификации доказательств не поддерживает и по существу заявление об исключении доказательств является требованием о даче данному доказательству надлежащей оценки при вынесении окончательного судебного акта.

Заявление принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 10.11.2016 представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об увеличении размера исковых требований до 570786 руб.

Представитель истца пояснил, что указанное увеличение обосновано ответом №1714-2 от 07.10.2016 об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта.

Увеличение исковых требований до 570786 руб. судом принято.

В судебном заседании 08.12.2016 представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об увеличении размера исковых требований до 658486 руб., с учетом рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения, определенного на основании отчета №2136 (1714-2-1А) от 21.11.2016 об оценке.

Увеличение исковых требований до 658486 руб. судом принято.

В судебном заседании 20.02.2017 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд уточнил наименование третьего лица в части фамилии - ФИО6 на основании свидетельства о перемене имени I -ОБ №503786.

Довод ответчика о не исполнении ответчиком пунктов 7.1, 7.2 договора аренды в части соблюдения досудебного порядка в части требования об освобождении арендованного помещения (том 4 л.д. 40-42) судом отклоняется, поскольку в рамках данного дела истцом заявлено требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения, в связи с чем исполнение пунктов 7.1, 7.2 договора аренды в части соблюдения досудебного порядка в части требования об освобождении арендованного помещения при рассмотрении спора в рамках данного дела не требуется.

Третье лицо в судебное заседание (после перерыва) не явилось. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводилось в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее:

17.02.2014 между ФИО5 (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Век" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения (том 1 л.д. 14), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение Н2, лит.А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произведена государственная регистрация указанного договора (том 1 л.д. 14, оборотная сторона).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2014 ФИО5 (продавец) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Век" (покупатель) принимает в постоянное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Рязанская обл., <...>, нежилое помещение Н2, лит.А, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м.

Как следует из Свидетельства о государственной регистрации права от 19.02.2014 62-МД 845097 общество с ограниченной ответственностью 2Век" является собственником нежилого помещения Н2, назначение нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес объекта: <...> Железнодорожная, д. 34, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.02.2017 сделана запись регистрации №62-62-01/059/2014-235 (том 1 л.д. 16), что так же отражено в Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2017 №01/074/2014-593 (том 1 л.д. 25).

Кроме того, 25.11.2014 между ФИО5 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "У Ксюши" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (том 1 л.д. 17-21), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование, а арендатор принимает нежилое помещение Н2, лит.А, назначение нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <...>, для использования под магазин для торговли продуктовыми товарами (пункт 1.1 договора аренды).

Пунктом 1.3 договора аренды определено, что помещение передается в аренду и возвращается арендодателю по актам приема-передачи.

Подпунктом 6 пункта 2.4 договора аренды определено, что арендатор обязан производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт помещения, в том числе инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении. В случае неисполнения данной обязанности арендатор при прекращении настоящего договора по любому основанию обязан оплатить арендодателю стоимость текущего ремонт.

В пункте 3.1 договора аренды сторонами согласован размер арендной платы за помещение и порядок ее оплаты - арендная плата составляет 5000 руб., НДС не облагается, за 1 месяц и оплачивается ежемесячно.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды - арендатор возвращает арендодателю помещение, освобожденное в связи с окончанием срока или в связи с досрочным прекращением действия договора, по акту приема-передачи в день прекращения действия договора и совершает за свой счет все действия, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды.

Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение срока аренды - 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого объекта в аренду (пункт 6.1 договора аренды).

Таким образом, с учетом пункта 6.1 договора аренды - срок аренды истек 08.12.2014 (3 года с момента подписания акта приема-передачи).

Согласно пункту 6.2 договора аренды окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за нарушение его условий.

Пунктом 6.4 договора аренды определено, что арендодатель возражает против использования помещения арендатором после истечения срока аренды по настоящему договору. Если до этого момента стороны на заключили договор на новый срок в порядке статьи 6.3 настоящего договора, то арендатор обязан прекратить пользоваться помещением и вернуть его арендодателю в день прекращения срока аренды по настоящему договору. При исполнении арендатором этой обязанности, настоящий договор не считается возобновленным, а пользование помещением арендатором становится незаконным.

Порядок разрешения споров установлен главой 7 договора.

Стороны устанавливают, что все возможные претензии по настоящему договору должны быть рассмотрены в течение четырнадцати дней с момента получения письменной претензии. В случае неурегулирования спора в 10-дневный срок, судебный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Рязанской области в установленном законодательством порядке (пункты 7.1, 7.2 договора).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области произведена государственная регистрация указанного договора 30.11.2011 (том 1 л.д. 21).

По акту приема-передачи от 08.12.2011 ФИО5 (арендодатель) передала, а общество с ограниченной ответственностью "У Ксюши" (арендатор) приняло нежилое помещение Н2, лит.А, назначение: нежилое, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 83,3 кв.м. (том 1 л.д. 24).

В пункте 2 акта приема-передачи от 08.12.2011 указано, что арендатор не имеет претензий к техническому состоянию помещения и подтверждает, что передаваемое помещение находится в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

Согласно отчету №1714 об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта, выполненного оценщиком ФИО7 от 28.02.2014 рыночная стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес: Рязанская обл., <...>, определена в размере 444133 руб. (том 1 л.д. 30-130).

Во исполнение пункта 7.1 договора аренды истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о возмещении стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в размере 444133 руб. (стоимость определена на основании отчета №1714 от 28.02.2014) (том 1 л.д. 26-29).

Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд исходит из следующего:

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как – то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 25.11.2011, который регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23).

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве.

Таким образом, в связи с произошедшей переменой собственника арендуемого нежилого помещения на основании договора купли-продажи к истцу перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 25.11.2011.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 6 пункта 2.4 договора аренды определено, что арендатор обязан производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт помещения, в том числе инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении. В случае неисполнения данной обязанности арендатор при прекращении настоящего договора по любому основанию обязан оплатить арендодателю стоимость текущего ремонт.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено и ответчиком не отрицается, что помещение передано последнему по акту приема-передачи от 08.12.2011 (том 1 л.д. 24).

С учетом пункта 6.1 договора аренды - срок аренды истек 08.12.2014 (3 года с момента подписания акта приема-передачи).

В свою очередь ответчик обязательства, установленные пунктом 4.3 договора аренды и статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнил, помещение по акту приема-передачи не возвратил.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения директора ООО "Век" ФИО8 в отделение полиции №3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г.Рязани с заявлением о не освобождении помещения.

13.12.2014 вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием в деянии ФИО4 состава преступления. В ходе проверки установлено: со слов ФИО8: ФИО4 мешает попасть в помещение, повесил свой замок и не отдает ключи, на предложение освободить данное помещение отказывается; со слов ФИО4: на данный момент в отношении этого помещения идут судебные заседания по факту того, что ООО "Век" хочет его выселить незаконно, помещение не удерживается, а ожидается решение суда (том 2 л.д. 22).

В рамках дела №А54-1454/2014 Арбитражным судом Рязанской области рассмотрено заявление общества с ограниченной ответственностью "ВЕК" к обществу с ограниченной ответственностью "У Ксюши" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.11.2011 и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 05.02.2015 производство по делу №А54-1454/2014 прекращено, в связи с отказом истца от иска: в части требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение - в связи с добровольным удовлетворением ответчиком данного требования после вынесения судом определения о принятии искового заявления к производству.

Акта приема-передачи спорного помещения ни истец, ни ответчик в материалы дела не представили, указав на то, что он не составлялся.

Ответчик в свою очередь указал на то, что спорное помещение было вскрыто истцом в одностороннем порядке, без его уведомления.

14.12.2014 директор ООО "Век" ФИО8 в отделение полиции №3 (по обслуживанию Железнодорожного района) УМВД по г.Рязани с заявлением о повреждении имущества.

Согласно протоколу осмотра места происшествия от 14.12.2014 - на момент осмотра дверь в помещении находилась в открытом положении. Так же в протоколе отражены внутренние повреждения помещения: "по периметру стен торчат провода электропроводки, на потолке отсутствуют лампы, на полу лежат 6 больших ламп, 2 квадратные лампы, 3 маленькие лампы, плитка пластиковая, из тубы раковины поступает вода, на полу вода, в помещении рядом с туалетом на стене дыра примерно 50 см", так же указано на повреждение стен, системы водоснабжения и подтопление помещения (том 3 л.д. 18-21).

Постановлением от 30.03.2015 отказано в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием в действиях ФИО4 признаков преступления, предусмотренного статьями 167, 330 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из акта №4 о приемке выполненных работ без даты обществом с ограниченной ответственностью "Системы связи-Л" (подрядчик) по поручению ИП ФИО5 (заказчик) на объекте: магазин дом №34 по ул.Железнодорожная, г.Рязани был выполнен ряд работ, а именно проложен электротехнический провод, установлены осветительные щитки, светильники для ламп накаливания, светильники с люминесцентными лампами, светильники - таблетки и иные виды работ (том 2 л.д. 62-66).

С целью определения состояния имущества на момент его вскрытия судом были допрошены свидетели.

В судебном заседании 11.02.2016 по ходатайству представителя истца заслушаны пояснения свидетеля ФИО9, которая сообщила следующее: 07 сентября 2013 года ей в качестве риэлтора проводилась сделка о заключении договора купли-продажи помещения, принадлежащего на тот момент ФИО5, помещение приобреталось обществом с ограниченной ответственностью "Век". На момент продажи помещение находилось в рабочем состоянии: было освещение, электрический котел, вода, телефонная линия, интернет, санузел, а так же кабинет директора. Данное помещение покупалось по ипотеке, в связи с чем в состав приемной комиссии при осмотре помещения входили представили Сбербанка.

В судебном заседании 11.10.2016 заслушаны пояснения свидетеля ФИО10 который пояснил, что занимается установкой и вскрытием замков. К материалам дела приобщена визитная карточка.

Свидетель пояснил, что его вызвал ФИО8 для вскрытия двери, свидетель подъехал на ул. Железнодорожную, чтобы посмотреть какую дверь нужно вскрывать и какой замок устанавливать, на следующий день приехал для выполнения работ. На момент открытия двери сотрудники полиции уже присутствовали.

В судебном заседании заслушаны пояснения свидетеля ФИО11, которая пояснила следующее. ФИО8 попросил ее и ее подругу быть понятыми при вскрытии магазина, он вызвал сотрудников полиции, которых ждали их на улице. Дверь вскрывал не ФИО8, а приглашенный им специалист. Мужчина вскрыл дверь в присутствии сотрудников полиции. После вскрытия сигнализация не сработала. Первые вошли в помещение сотрудники полиции, ФИО8, его жена, и ФИО11 с подругой. В помещении света не было, провода были оторваны, в соседней комнате была вода, в помещении было холодно. По мнению, свидетеля в данном состоянии помещение было не пригодно для осуществления торговой деятельности. Раньше в этом помещении был продуктовый магазин, который посещался свидетелем с целью совершения покупок. Настоящее состояние магазина не соответствовало тому, которое было ранее. После осмотра помещения был составлен протокол осмотра, который сотрудники полиции зачитали вслух.

Свидетелю на обозрение представлены фотографии, приложенные к экспертному заключению.

Свидетель пояснил, что фотографии соответствуют тому помещению, где происходил осмотр.

В судебном заседании заслушаны пояснения свидетеля ФИО12, которая пояснила, что является учредителем ООО "Век". Помещение было приобретено через риелтора по объявлению в газете, на момент осмотра помещения, в нем находился действующий продуктовый магазин "Квартал".

После покупки помещения свидетель планировал заняться торговой деятельностью.

В день вскрытия помещения она с мужем подъехали к магазину, вызвали специалиста по вскрытию замков, сотрудников полиции через 02, пригласили понятых. Дверь начали вскрывать после приезда сотрудников полиции, которым объяснили ситуацию и предъявили документы, подтверждающие право собственности.

В помещении свидетель увидела: провода лежали на полу, розетки были вырваны, вода на полу, счетчики учета приборов лежали на полу, был срезана проводка от котла. Кроме того, свидетель указала, что ни собственником, ни арендатором ключи не передавались. Ранее в помещение не заходили, в связи с нахождением его под охраной.

Довод ответчика о том, что вскрытие помещения производилось без присутствия сотрудников полиции судом оценивается критически, поскольку из показаний свидетелей установлено, что сотрудники полиции после вкрытия входной двери вошли в помещение первыми. Так же необходимо отметить, что вскрытие происходило в присутствии посторонних людей (свидетелей), что в свою очередь ставит под сомнение предположение ответчика о предварительном вскрытии помещения ответчиком.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств передачи истцу ключей от помещений, так же отклоняется довод ответчика о возможном причинении повреждений самим истцом, поскольку он носит предположительный характер и документально не подтвержден.

Указания ответчика на наличие в показаниях свидетелей противоречий судом не принимается во внимание, поскольку данные показания даны по прошествии определенного количества времени, кроме того, свидетели предупреждены судом об уголовной ответственность за дачу заведомо ложных показаний, что подтверждается аудиозаписью судебных заседаний и отобранными подписками.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется в том числе путем возмещения убытков.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов ответственности.

В пункте 5 Постановления Пленума Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено следующее. По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование размера стоимости восстановительного ремонта истцом в материалы дела представлен отчет №1714 об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта, выполненного оценщиком ФИО7 от 28.02.2014 рыночная стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес: Рязанская обл., <...>, определена в размере 444133 руб., из которых система теплоснабжения 122075 руб., система электроснабжения 117498 руб., внутренняя отделка 191060 руб., пожарно-охранная сигнализация 13500 руб. (том 1 л.д. 30-130).

С учетом замечаний директора ООО "У Ксюши" на отчет оценщика №1714, ФИО7 был составлен отчет во 2-ой редакции, согласно которому рыночная стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес: Рязанская обл., <...>, определена в размере 570786 руб., из которых система теплоснабжения 152594 руб., система электроснабжения 213632 руб., внутренняя отделка 191060 руб., пожарно-охранная сигнализация 13500 руб. (том 6 л.д. 3-129).

Указанные обстоятельства послужили основанием для увеличения исковых требований до 570786 руб.

В свою очередь ответчиком была подана жалоба в общероссийскую общественную организацию "Российское Общество Оценщиков" на действия оценщика ФИО7, выраженные в нарушении Федерального стандарта оценки (том 8 л.д.11-24).

Согласно Выписки из Протокола от 23.11.2016 №102 заседания Дисциплинарного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" дисциплинарный комитет пришел к выводу о том, что выявленные в ходе внеплановой проверки нарушения относятся к нарушениям требований при осуществлении оценочной деятельности и являются неустранимыми нарушениями; принято решение о принятии мер дисциплинарного воздействия в виде предупреждения (том 8 л.д. 31-32).

В ходе рассмотрения дела истцом в материалы дела представлен отчет №2136 (1714-2-1А), выполненный оценщиком ФИО7, согласно которому стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий нанесенного ущерба нежилому помещению Н2, назначение: нежилое, общая площадь 83,3 кв.м., этаж 1, адрес: Рязанская обл., <...>, определена в размере 658846 руб., из которых система теплоснабжения 147009 руб., система электроснабжения 176411 руб., система водоснабжения 88206 руб., внутренняя отделка 233720 руб., пожарно-охранная сигнализация 13500 руб. (том 7 л.д. 26-174).

Что в свою очередь так же явилось основанием для увеличения исковых требований до 658846 руб.

ФИО7 в судебном заседании 20.02.2017 пояснил, что увеличение определенной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения увеличилась, в связи с изменением рыночной ситуации. Так же ФИО7 пояснил, что при составлении экспертного заключения проводился непосредственный осмотр объект и фотосъемка.

В свою очередь возражения ответчика в части стоимости восстановительного ремонта, определенной отчетом оценщика ФИО7 №2136 (1714-2-1А) не принимаются судом, поскольку в ходе рассмотрения дела суд неоднократно предлагал сторонам провести по делу судебную экспертизу, а так же составить двусторонний акт осмотра помещения (с учетом пояснений истца о том, что на момент рассмотрения спора и вынесения окончательного судебного акта ремонт помещения в полном объеме не произведен), однако ответчик от произведения данных действий отказался, контррасчет исковых требований не представил, со ссылкой на позицию о том, что при принятии в аренду помещение в полном объеме удовлетворяло его потребности, что не соответствует разъяснениям пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 по поводу возможных возражений должника

Возражения же против заключений оценщика являются по существу частным мнением о применимых отделочных материалах, расценках представителя ответчика, не обладающего специальными познаниями в строительстве и ценообразовании (иное суду не подтверждено).

При указанных обстоятельствах суд исходит из наличия состава гражданского правонарушения ответчика, в результате которых истцу причинены убытки.

Суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично в сумме 644146 руб.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания стоимости восстановления пожарно-охранной сигнализации в сумме 13500 руб. суд исходит из следующего: как следует из пояснений третьего лица (первоначального собственника помещения) на момент сдачи помещения в аренду охранная сигнализация отсутствовала. Установление охранной сигнализации непосредственно ответчиком подтверждается свидетельскими показаниями ФИО13, который в судебном заседании 13.09.2016 пояснил, что работает в должности заместителя директора ООО "ЧОП "Барс", что подтверждено приказом от 01.01.2013 и решением от 26.06.2013 , приобщенными к материалам дела.

ФИО13 пояснил, что нежилое помещение в доме №34 по ул.2-ая Железнодорожная посетил зимой 2011 года, в связи с исполнением должностных обязанностей с целью проверки помещения для установления сигнализации. На момент осмотра датчики сигнализации в помещении были установлены, однако в помещении было холодно, что являлось существенным обстоятельством для установки сигнализации. Осенью 2014 года договор охраны был расторгнут и прибор был снят, датчики, звуковой оповещатель и АКБ не снимались. Так же свидетель пояснил, что контрольная панель, устройство передачи сообщений (сигнализация) - это прибор, который передается и возвращается по акту приема-передачи; датчики объема и открытия двери, звуковой оповещатель, АКБ в помещении были установлены и не снимались после расторжения договора охраны.

На основании вышеизложенного суд полагает, что стоимость пожарно-охранной сигнализации не подлежит включению в стоимость восстановительного ремонта помещения, поскольку имеет индивидуальную принадлежность к заказчику указанного рода услуг.

Так же, отказывая в указанной части, суд исходит из того, что согласно фотоматериалам, приложенным к отчету оценщика - на момент осмотра спорное помещение было оборудовано разводкой системы пожаро-тушения.

Кроме того, суд полагает, что с ответчика не подлежит взысканию стоимость выравнивания стан штукатурной смесью толщиной до 2 см (снаружи помещения) в сумме 1200 руб., поскольку подпунктом 6 пункта 2.4 договора аренды определено, что арендатор обязан производить за свой счет профилактическое обслуживание и текущий ремонт помещения, тогда как вид работ (выравнивания стан штукатурной смесью снаружи помещения) относится к ремонту здания с наружной стороны.

Таким образом, взысканию подлежит 644146 руб. (658846 руб. - 13500 руб. - 1200 руб.)

В свою очередь ответчик указал на то, что причины повреждения связаны с отключением истцом электроснабжения помещения.

Во исполнение определения суда об истребовании доказательств в материалы дела представлено сообщение МУП "Рязанские городские распределительные электрические сети" №02/03-1798 от 07.06.2016 (том 4 л.д. 81), согласно которому электроснабжение нежилого помещения Н2, лит.А, площадью 83,3 кв.м. прекращено 29.07.2014 по указанию гарантирующего поставщика (том 4 л.д. 82) на основании заявления собственника помещения об отключении, в связи с выполнением предписания МУП РГС (том 4 л.д. 83) на основании письма ООО "Рязанская городская муниципальная энергетическя компания" №12/1-3691 от 23.07.2014 (том 4 л.д. 82).

Заявлением от 31.07.2014 директор организации истца обратился в МУП "Рязанские городские распределительные сети" с требованием обесточить спорное помещение, в связи с самостоятельным подключением электроэнергии ФИО4- директором ООО "У Ксюши" (том 4 л.д. 84).

Согласно отчету оценщика ФИО7 №2136 (1714-2-1А) - том 7 л.д. 51, инженерные коммуникации и сантехнические устройства разморожены, разрушены и демонтированы.

Поскольку от проведения по делу судебной экспертизы стороны отказались, удовлетворение исковых требований в части взыскания стоимости восстановительного ремонта инженерных коммуникаций и сантехнические устройств обусловлено совокупностью причин (разморожены, разрушены и демонтированы).

Довод ответчика о том, что истцом ко взысканию заявлена стоимость работ по капитальному ремонту со ссылкой на Приложение №8 к Постановлению Госстроя от 27.09.2009 №170 (том 2 л.д. 17-18) судом отклоняется.

Приложение №8 к Постановлению Госстроя от 27.09.2009 №170 содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, а именно: модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

В свою очередь в данном случае речь идет о капитальном ремонте общего имущества дома.

В соответствии с пп. "д" п. 2 Правил в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Согласно пункту 5 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Тогда как в рамках данного дела заявлено требование о восстановительном ремонте оборудования, находящегося внутри помещения и обслуживающего одно помещения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом увеличения исковых требований до 658846 руб. государственная пошлина составляет 16177 руб.

Истцу при принятии искового заявлении як производству была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная в сумме 15816 руб. (97, 77%), с истца - 361 руб. (2,23%).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "У Ксюши" (<...>; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Век" (<...>; ОГРН <***>) денежные средства в сумме 644146 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "У Ксюши" (<...>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 15816 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.В. Кураксина