Решение от 6 февраля 2025 г. по делу № А12-28330/2024

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город  Волгоград

«07»  февраля  2025 г.

 Дело № А12-28330/2024

 резолютивная часть решения оглашена 30.01.2025.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., при использовании в  судебном заседании системы веб-конференции, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Т.Д. Белый Фрегат» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в  судебном заседании

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от 12.02.2024

от ответчиков – от Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области – ФИО3 представитель по доверенности №12 от 09.01.2025, от ИП ФИО1 – не явились, извещены

от третьего лица – не явились, извещены 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Т.Д. Белый Фрегат» (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  (далее – ответчики) со следующими требованиями: признать недействительным заключенный между ФИО1  и Администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области договор купли-продажи земельного участка №11-21/1 от 01.04.2021; применить последствий недействительности сделки: обязать ФИО1 возвратить Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (адрес: <...>, площадь: 979 +/- 11); восстановить право аренды ООО «Т.Д. Белый Фрегат» на земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (адрес: <...>, площадь: 979 +/- 11); аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (дата государственной регистрации права: 21.04.2021; номер государственной регистрации права: 34:26:060601:128-34/124/2021-9); обязать Администрацию Светлоярского муниципального района Волгоградской области возвратить ФИО1 денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи земельного участка № 11-21/1 от 01.04.2021 в размере 100 453 рублей 77 копеек.

ИП ФИО1 явку в судебное заседание не обеспечил, отзыв на иск не представил.

Администрация  представила отзыв, просит  освободить от уплаты госпошлины и  возражает против восстановления права аренды истца на спорный земельный участок.

Дело рассмотрено при участии в деле  третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

     Рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

           Определением  арбитражного суда г. Москвы  от 11.09.2023  по делу № А40-73288/09-103-316Б  в деле о несостоятельности (банкротстве)  ООО «Т.Д. Белый Фрегат»  признан недействительным, в числе прочих,  договор  купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 14.08.2019, заключенный между ООО «Т.Д. Белый Фрегат» и ФИО1  с применением последствий недействительности сделки  в виде возврата в конкурсную массу  ООО «Т.Д. Белый Фрегат»  административного здания, назначение: нежилое, количество этажей 2,  с кадастровым номером 34:26:060601:2823 площадью 205,7 кв.м., находящегося по адресу: <...>; восстановления права  собственности ООО «Т.Д. Белый Фрегат» на указанный объект недвижимости.

           01.04.2021 администрация Светлоярского муниципального района  Волгоградской области  (продавец) и  ФИО1 (покупатель)  заключили договор купли-продажи № 11-21/1  земельного участка  площадью 864,23 кв.м.  из категории земель : земли населенных пунктов,  с кадастровым номером  34:26:060601:128, расположенного по адресу  <...> с видом разрешенного использования под общественную застройку (административное здание) , для объектов общественно-делового значения.

           В соответствии с положениями части 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункту 1 статьи 1, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из договора купли-продажи  № 11-21/1 от 01.04.2021  земельного участка следует, что он заключен без торгов в порядке статей 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на нем объекта недвижимости,  собственником которого  покупатель не является (с учетом  ничтожности договора купли –продажи  объекта недвижимости  № 3 от 14.08.2019).

Таким образом, договор купли-продажи  № 11-21/1 от 01.04.2021  земельного участка   не соответствует действующему законодательству.

 Вывод о наличии у договора купли-продажи  № 11-21/1 от 01.04.2021  земельного участка  неустранимого порока  влечет  его квалификацию как недействительной (ничтожной) сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из представленных в дело доказательств не усматривается  право  ФИО1  на заключение договора купли-продажи земельного участка для использования объекта недвижимости.

Определением от 11.09.2023  по делу № А40-73288/09-103-316Б  установлено, что какие-либо денежные средства в счет исполнения договоров купли-продажи объектов недвижимости   с даты их заключения по день вынесения определения от ФИО1  на счет либо  в кассу  ООО «Т.Д. Белый Фрегат»  не поступали.

Принимая во внимание последовательность и суть совершенных сделок, а также результат их проведения,  суд  полагает, что в действиях ФИО1  имеется  недобросовестное поведение, выразившееся в намерении  получить в собственность  на безвозмездной основе   объекты недвижимости  и земельные участки под ними, принадлежащие истцу.

В  п. 52 Постановления Пленума ВС РФ , ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 указано. что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

        В этой связи запись в ЕГРН о  ФИО1  как титульном   владельце спорного земельного участка не соответствует установленному фактическому состоянию правоотношения.

        В связи с изложенным, суд полагает необходимым признать отсутствующим зарегистрированное  право собственности ФИО1  на земельный участок  с кадастровым номером 34:26:060601:128.

         Из материалов дела усматривается, что  26.01.2005  между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Т.Д. Белый Фрегат» (арендатор)  был заключен  договор аренды земельного участка № 58 , предметом которого  являлся земельный участок общей площадью  5387,38 кв.м. , расположенный по адресу: с. Большие Чапурники, Светлоярского района, Волгоградской области,  под административное  здание  площадью 864,23 кв.м.,  АТС с гаражом площадью 959,73 кв.м.,  магазином № 2 площадью 1 226,8 кв.м., магазином №3  площадью 609,21 кв.м.. конторой цеха №1  площадью 1 727,41 кв.м. , со сроком действия 49 лет.

          В соответствии с дополнительным соглашением  к договору аренды земельного участка от 26.01.2005 № 58  от 13.01.2014,   в аренду  истцу передан, в том числе, земельный участок с кадастровым номером  34:26:060601:0128 площадью 864,23 кв.м. с разрешенным использованием  под административное  здание.

          Таким образом, на дату  заключения  ничтожного договора купли-продажи  объекта недвижимости от 14.08.2019 № 3  земельный участок под объектом недвижимости принадлежал истцу на праве аренды на основании договора  № 58  от 26.01.2005.

           Далее, заключение оспариваемого  договору купли-продажи  № 11-21/1   земельного участка от 01.04.2021  привело   к прекращению  права аренды   земельного участка и  регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок.

           В настоящее время  право собственности истца на объект недвижимости административное здание восстановлено, объект включен в конкурсную  массу  должника.

           Объект недвижимости неразрывно связан с  земельным участком, на котором он расположен.

           Следовательно,  признание  договора  № 11-21/1 от 01.04.2021 купли-продажи земельного участка недействительным влечет, в том числе,  восстановление  права аренды указанного земельного участка  у истца для последующего включения права аренды в конкурсную массу должника.

 Суд отклоняет довод  администрации о необходимости применения подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), к судебным расходам по оплате государственной пошлины, обоснованный тем, что  администрация Светлоярского муниципального района является органом местного самоуправления, поскольку указанный довод основан на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Суд, взыскивая с администрации уплаченную истцом в бюджет сумму государственной пошлины, возложил на ответчиков  обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу  денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

При этом законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.

Напротив, часть 1 статьи 110 АПК РФ гарантирует возмещение всех понесенных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган.

Пункт 1 статьи 333.37 НК РФ не распространяется на распределение судебных расходов.

Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


  На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд Волгоградской области

                                                           решил:


        Признать недействительным заключенный между ФИО1  и Администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области договор купли-продажи земельного участка №11-21/1 от 01.04.2021.

         Применить последствий недействительности сделки:

Обязать ФИО1 возвратить Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (адрес: <...>, площадь: 979 +/- 11).

Обязать Администрацию Светлоярского муниципального района Волгоградской области возвратить ФИО1 денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи земельного участка № 11-21/1 от 01.04.2021 в размере 100 453,77 рублей.


Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности  ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (дата государственной регистрации права: 21.04.2021; номер государственной регистрации права: 34:26:060601:128-34/124/2021-9).

Восстановить право аренды ООО «Т.Д. Белый Фрегат» на земельный участок с кадастровым номером 34:26:060601:128 (адрес: <...>, площадь: 979 +/- 11).


Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Т.Д. Белый Фрегат» госпошлину  5 011,34 рубля.

Взыскать с Администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Т.Д. Белый Фрегат» госпошлину  5 011,34 рубля.

         Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

            СУДЬЯ                                                                                          Н.А. Троицкая