Решение от 26 февраля 2021 г. по делу № А08-2584/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Белгород

Дело № А08-2584/2020



Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Сапроновой Е. В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видео протоколирования секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН<***>)

к ООО "ЮНИТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности

и встречное исковое заявление ООО «Юнити» к Администрации города Белгорода о признании договора аренды от 15.08.2013 расторгнутым с 13.03.2017

при участии в судебном заседании:

от истца-ответчика: ФИО2, доверенность от 02.04.2020 № 41-53-дов, диплом, паспорт РФ; ФИО3, доверенность от 05.11.2020, диплом, паспорт;

от ответчика-истца: ФИО4, доверенность от 22.05.2018, удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "ЮНИТИ" о взыскании 1 416 938 руб. 44 коп. основного долга по договору аренды от 15.08.2013 №194 за период с 01.04.2018 по 12.08.2020; 718 488 руб. 66 коп. штрафных санкций за период с 16.08.2016 по 12.08.2020 года; 744 675 руб. 30 коп. договорной неустойки за период с 26.09.2017 по 24.12.2020 с начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнений от 27.01.2021).

Определением суда от 17 ноября 2020 года принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Юнити» к Администрации города Белгорода о признании договора аренды от 15.08.2013 №194 незаключенным.

Протокольным определением суда от 24.12.2020 принято к рассмотрению уточненное встречное исковое заявление о признании договора аренды от 15.08.2013 №194 расторгнутым с 13.03.2017.

Протокольным определением суда от 18.02.2021 отказано в удовлетворении ходатайства ответчика – истца о назначении судебной экспертизы, ввиду отсутствия достаточных оснований.

Представители истца-ответчика в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика-истца в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15.08.2013 года между администрацией города Белгорода (арендодатель) и ООО «Юнити» (арендатор) в соответствии с протоколом № 2 об итогах аукциона Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 15.08.2013 года peг. № 86 был заключен договор аренды земельного участка №194 площадью 29199,0 кв.м., для строительства водной канатной дороги, расположенный по адресу: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 31:16:0212001:119.

Согласно п. 2.1 договор аренды заключен сроком на 3 года до 15.08.2016, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 15.08.2013. При истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.2 договора срок освоения земельного участка 3 года. Под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

Согласно п. 2.3 договора арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком за период с 15.08.2013 по 15.08.2014 в размере и порядке, указанном в протоколе об итогах аукциона, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

Арендная плата за очередной год вносится арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п. 2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства (п. 2.4 договора).

В соответствии с п. 2.5 договора арендная плата на последующие годы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае, если указанная в Приложении № 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными или муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок, действующих в соответствующем году на основании решений Совета депутатов города Белгорода и Правительства Белгородской области.

Об изменении арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора через опубликование нормативных документов в органе средств массовой информации, который является официальным источником публикации нормативных актов органов соответствующего уровня власти.

В пункте 2.7 договора аренды земельного участка от 15.08.2013 № 194 стороны согласовали, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 2.8 договора аренды в случае незавершения работ по освоению земельного участка в срок, указанный в п. 2.2 договора, арендатор ежегодно, до ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, уплачивает неустойку (штраф) в сумме 30% от годового размера арендной платы, указанного в протоколе об итогах аукциона.

Согласно п. 2.10 договора аренды неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

В силу п. 4.3.5 договора аренды арендатор обязан своевременно, в соответствии с п. 2.4 настоящего договора, вносить арендную плату.

18.10.2013 договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Белгородской области.

Администрация города Белгорода передала ООО "Юнити" по акту приема-передачи от 15.08.2013 земельный участок, указанный в договоре аренды №194.

29.12.2015 на основании распоряжения Администрации города Белгорода N1650 от 14.12.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 194 от 15.08.2013, которым ООО "Юнити" предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка площадью 29199 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0212001:119 для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Белгородской области.

В нарушение условий договора аренды ответчик-истец не исполнил принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем, истец-ответчик 22.04.2019 направила в адрес ООО «Юнити» претензию исх. 41-09-01-22/1784 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Претензия истца ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности в добровольном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 655 ГК РФ и ст. 68 АПК РФ допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о его передаче, подписанный сторонами.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 38. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

По настоящему спору факт предоставления истцом имущества в аренду ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорен, между тем доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по возврату земельного участка и своевременному внесению арендной платы ответчиком не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств невозможности исполнения обязательства по уплате арендных платежей, отвечающих требованиям ст. 401 ГК РФ, ответчик не представил.

Расчет заявленной к взысканию суммы основного долга подтверждается материалами дела. Доказательств оплаты ответчиком не представлено.

В ходе рассмотрения настоящего дела сторонами составлен Акт совместного выездного обследования земельного участка, расположенного на правом берегу реки Северский Донец в городе Белгороде от 10.12.2020, которым установлено, что на обследуемой территории расположен один объект капитального строительства и 26 строений и сооружений, хранится инвентарь и оборудование.

04.02.2021 ответчиком-истцом представлены письменные пояснения и замечания к акту осмотра от 10.12.2020.

Учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику-истцу на праве собственности и земельный участок арендатором не освобожден, следовательно, вышеуказанный земельный участок все еще используется ответчиком-истцом.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендатором арендованного имущества арендодателю, равно как и доказательства оплаты арендных платежей, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 12.08.2020 в размере 1 416 938 руб. 44 коп. является правомерным и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки за период с 26.09.2017 по 24.12.2020 в размере 744 675 руб. 30 коп.

В соответствии с 2.7 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно действующему законодательству одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка (ст. 329 ГК РФ).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Размер неустойки может устанавливаться сторонами обязательства, как в твердой сумме неисполненного обязательства, так и в процентах к сумме неисполненного обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

В абзаце 2 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст.689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В силу п. 75 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Согласно п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан соответствующим условиям договора и требованиям закона.

Оснований для снижения размера неустойки суд не усматривает, поскольку ставка пени 0,1% за каждый день просрочки не носит чрезмерный характер и обычно применяется в аналогичных договорах, период просрочки является значительным. Ответчиком не заявлено ходатайство о снижении неустойки, не представлены доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Истец также просил о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки, на сумму основного долга 1 416 938 руб. 44 коп. с 25.12.2020 по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела, суд удовлетворяет требования истца в данной части.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 718 488 руб. 66 коп. штрафных санкций за период с 16.08.2016 по 12.08.2020 года в соответствии с п. 2.8 договора аренды, при его решении суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 16.03.2016 ООО "Юнити" получено разрешение на строительство ресторана на территории вейк-парка на реке Северский Донец NRU31-301000-030-2016 сроком действия до 16.10.2016.

08.08.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО "Юнити" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: здание ресторана, площадь застройки 308,3 кв. м, степень готовности объекта: 80%, адрес объекта: г. Белгород, правый берег реки Северский Донец.

16.05.2017 ООО "Юнити" направило заявление в Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода о продлении договора аренды земельного участка N 194 от 15.08.2013 или заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

06.06.2017 письмом Администрации города Белгорода N 09/3673 отказано ООО "Юнити" в продлении договора аренды земельного участка N 194 от 15.08.2013 или заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок.

ООО "Юнити" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации города Белгорода от заключения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.12.2017 по делу N А08-5384/2017 исковое заявление ООО "Юнити" удовлетворено, отказ Администрации города Белгорода от 06.06.2017 N 09/3673 от заключения договора аренды земельного участка площадью 29 199 кв. м с кадастровым номером 31:16:0212001:119 на новый срок для завершения строительства признан незаконным. Суд обязал Администрацию города Белгорода устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Юнити". Указанное решение суда вступило в законную силу.

14.05.2018 Администрацией города Белгорода издано распоряжение N 538 о предоставлении ООО "Юнити" в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 29199 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0212001:119 для размещения объектов общественного питания (столовые, кафе, бары, рестораны); для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений.

Проект договора аренды земельного участка направлен ООО "Юнити".

ООО «Юнити» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Белгорода об изменении условий договора аренды земельного участка, расположенного в г.Белгороде, правый берег реки Северский Донец, площадью 29 199 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0212001:119 (дело №А08-1277/2019).

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу NА08-1277/2019 урегулированы разногласия при заключении договора аренды спорного земельного участка и 13.08.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №123, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Белгородской области 29.12.2020.

Таким образом, учитывая наличие зарегистрированного 08.08.2016 права собственности ООО «Юнити» на объект незавершенного строительства, принятие ответчиком мер для завершения строительства, вступившие в законную силу судебные акты по делам NА08-5384/2017, №А08-1277/2019, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика штрафных санкций удовлетворению не подлежит.

Встречное исковое заявление ООО "Юнити" о признании договора аренды от 15.08.2013 №194 расторгнутым с 13.03.2017 подлежит оставлению без удовлетворения ввиду следующего.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Ответчик-истец в обоснование встречного иска ссылается на претензию истца-ответчика №09/1190 от 06.03.2017, которая была получена обществом 13.03.2017 года.

Как следует из представленной претензии от 06.03.2017, истец-ответчик направлял ответчику-истцу требование о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предупреждение о возможной передаче дела в суд для принудительного взыскания задолженности по арендной плате.

При этом, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Кроме того, судом установлено, что договор аренды земельного участка №194 от 15.08.2013 прекратил своей действие 15.08.2016 в связи с истечением срока действия договора (пункт 2.1 договора аренды).

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

В соответствии с ч.2 ст.168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Государственную пошлину суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ЮНИТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 12.08.2020 в размере 1 416 938 руб. 44 коп.; неустойку за период с 26.09.2017 по 24.12.2020 в размере 744 675 руб. 30 коп., продолжив начисление неустойки исходя из 0,1% за каждый день просрочки начиная с 25.12.2020 по день фактической уплаты суммы основного долга.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования ООО "ЮНИТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Белгорода о признании договора аренды от 15.08.2013 №194 расторгнутым с 13.03.2017 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ЮНИТИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 33 808 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Е.В. Сапронова