Решение от 28 апреля 2026 г. АС Псковской области

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, <...>

http://pskov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2669/2025
город Псков
29 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 23 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Торгашовой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матюхиной Л.Г., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (адрес: 180024, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Министерству имущественных отношений по Псковской области (адрес: 180007, <...> ОГРН:<***>, ИНН:<***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,

Администрация города Пскова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 180000, <...>),

Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова (ИНН <***>, ОГРН: <***>, адрес: 180017, <...>),

Псковский филиал Публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (180000, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконными приказа № 1651 от 05.03.2025, об обязании без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка 60:27:0070104:3093 для завершения строительства объектов гаражного назначения сроком на три года,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности;

от третьего лица (Администрации города Пскова): ФИО3, представитель по доверенности;

от третьего лица (Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова): ФИО3, представитель по доверенности;

от третьего лица (Псковский филиал Публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад»): не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КАТ-3» (далее – заявитель, ООО «КАТ-3», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Псковской области (в результате переименования Министерство имущественных отношений по Псковской области, далее – заинтересованное лицо, Министерство) о признании незаконным приказа № 1651 от 05.03.2025 «Об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «КАТ-3» земельного участка в городе Пскове» и об обязании без проведения торгов заключить с ООО «КАТ-3» договор аренды земельного участка 60:27:0070104:3093 для завершения строительства объектов гаражного назначения на срок 3 года.

Протокольным определением от 12.08.2025 суд завершил предварительное судебное заседание, назначив дело к судебному разбирательству.

Протокольным определением от 25.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрацию города Пскова (далее – третье лицо, Администрация).

Протокольным определением от 13.112025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по градостроительной деятельности Администрации города Пскова (далее – третье лицо, Управление).

Протокольным определением от 03.02.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Псковский филиал Публичного акционерного общества «Россети Северо-Запад» (далее – третье лицо, ПАО «Россети Северо-Запад»).

Судебное заседание откладывалось до 26.03.2026.

Судом в судебном заседании 26.03.2026 в порядке статьи 163 АПК РФ были объявлены перерывы до 12.04.2026, 23.04.2026, после перерывов судебное заседание продолжено.

В судебное заседание явился представитель заявителя, который поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и дополнениях к нему. Пояснил, что на спорном земельном участке возведено полностью одно здание гаражного комплекса вспомогательного назначения, при этом завершить строительство гаражного комплекса, который будет располагаться на трех земельных участках согласно проекту, в период действия договора аренды не представлялось возможным в силу объективных причин, указал, что в будущем на спорном земельном участке планируется построить как основные объекты гаражного назначения, отраженные в проекте как перспективное строительство, так и иные объекты вспомогательного назначения. Представитель заявителя пояснил, что заявление о предоставлении земельного участка подано только в целях завершения строительства на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к ним. Пояснил, что на спорном земельном участке какие-либо объекты незавершенного строительства отсутствует, весь земельный участок подлежит застройке, возведенный объект не является объектом вспомогательного назначения. У Заинтересованного лица, как собственника земельного участка, отсутствовало волеизъявление на расположение на спорном земельном участке объектов вспомогательного назначения, как части гаражного комплекса, части которого расположены на 3-х земельных участках, проект с тремя земельными участками представлен не был. О планируемой застройке спорного земельного участка по названному проекту собственник земельного участка узнал только в судебном заседании.

Представитель третьего лица Администрации в судебном заседании возражал относительно удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление. Указал, что возведенный объект на спорном земельном участке не носит вспомогательный характер, по своему назначению идентичен основным объектам гаражного назначения, расположенным на двух других самостоятельно сформированных земельных участках. Указал, что Заявителем в целях получения разрешения на строительства на двух других земельных участков был представлен план застройки гаражным комплексом только двух земельных участков без учета испрашиваемого земельного участка, на котором отражены все необходимые объекты вспомогательного назначения. Согласно градостроительному плану весь испрашиваемый земельный участок подлежит самостоятельной застройке, однако Заявителем в отношении спорного земельного участка разрешение на строительство получено не было.

Представитель третьего лица Управления в судебном заседании возражал относительно удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление и аналогичным позиции Администрации.

Представитель третьего лица ПАО «Россети Северо-Запад» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представлен отзыв, согласно которому третье лицо полагает, что довод о невозможности осуществления строительства всего гаражного комплекса в сроки, установленные договором аренды, из-за срыва сроков по выполнению сетевой организацией обязательств по договору технологического присоединения не состоятелен, и не имеет отношения к испрашиваемому земельному участку.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей участников процесса, суд установил следующее.

19.11.2018 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ (Министерство) с заявлением №24123 о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <...> вблизи д. 18-20, для строительства и обслуживания гаражей ориентировочной площадью 18404 кв.м на праве аренды посредством проведения аукциона.

Приказом КОМИТЕТА от 13.12.2018 №5549 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов ориентировочной площадью 18404 кв.м с местоположением: <...> вблизи д. 18-20, расположенного согласно Правилам землепользования и застройки МО «Город Псков» в границах территориальной зоны И1 «Зона объектов городского транспорта», с видом разрешенного использования: «Объекты гаражного назначения» (код 2.7.1), ООО «КАТ-3» предоставлено право на обращение с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении указанного земельного участка.

Сформирован земельный участок площадью 18404 кв.м с кадастровым номером 60:27:0070104:3093 (далее – испрашиваемый земельный участок).

05.02.2019 ООО «КАТ-3» в дополнение к заявлению №24123 от 19.11.2018 сообщило в КОМИТЕТ информацию о предполагаемой площади строительства объекта – от 10000 до 20000 кв.м.

12.03.2019 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ с заявлением о предоставлении в аренду сформированного земельного участка с КН 60:27:0070104:3093, площадью 18404 кв.м для объектов гаражного назначения (строительства гаражей) на аукционе сроком 54 месяца.

Согласно пояснительной записке к проекту распоряжения Администрации относительно проведения аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка на основании заявления ООО «КАТ-3» для строительства гаражей, срок аренды земельного участка рассчитан на основании Приказа Минстроя России от 27.02.2015 №137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» и составляет 54 месяца (4,5 года).

09.12.2019 в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.11.2019 №111 между КОМИТЕТОМ (арендодатель) и ООО «КАТ-3» (арендатор) заключен договор №161 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 54 месяца до 09.06.2024 земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 60:27:0070104:3093, площадью 18404 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования: «Объекты гаражного назначения» (для строительства и обслуживания гаражей) (далее – участок). Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.2 договора).

Разделом 3 договора предусмотрены особенности использования участка.

На основании пункта 3.1 договора необходимо соблюдать требования постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон».

В соответствии с пунктом 3.2 договора в планируемом пятне земельного участка пересекают или расположены в непосредственной близости следующие объекты, принадлежащие филиалу ПАО МРСК «Северо-Запада «Псковэнерго»: КЛ-10 кВ: ф.283-27 (2КЛ), ф.283-32 (2КЛ), ф.283-08 (1КЛ).

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что получение технических условий на подключение земельного участка к сетям ПАО «МРСК Северо-Запада» возможно только в рамках процедуры технологического присоединения, регламентированной разделом II Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861. Для подачи заявления на техприсоединение земельного участка, собственнику земельного участке необходимо обратиться в Центр обслуживания клиентов (ЦОК) по адресу: <...>.

Согласно пункту 3.14 договора окончательные технические условия подключения (присоединения) и плата за подключение (присоединение) объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения будут определены после обращения арендатора к собственникам инженерно-технических сетей.

Пункт 3.19 договора предусматривает, что Арендодатель гарантирует, что предмет договора не обременен зарегистрированными правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

На основании пункта 10.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, действует до 09.06.2024 и распространяется на правоотношения, возникшие с даты его подписания.

Помимо названного договора аренды между ООО «КАТ-3» и КОМИТЕТОМ заключено еще 2 договора аренды земельных участков №162 от 09.12.2019 в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:3095 площадью 9274 кв.м и №80 от 15.07.2019 в отношении земельного участка с КН 60:27:0070104:2704 площадью 12309 кв.м также для строительства и обслуживания объектов гаражного назначения сроком на 54 месяца каждый.

При этом, названные договоры аренды в отношении земельных участков с КН 60:27:0070104:3095 и с КН 60:27:0070104:2704 заключались по итогам самостоятельных аукционов, земельные участки формировались на основании отдельных заявлений ООО «КАТ-3» от 21.12.2018 и от 19.10.2018 соответственно, что следует из решений Арбитражного суда Псковской области по делам № А52-5500/2024 и №А52-5501/2024.

В отношении земельных участков с КН 60:27:0070104:3095 и КН 60:27:0070104:2704 ООО «КАТ-3» были получены соответствующие разрешения на строительства объектов гаражного назначения.

Исходя из представленного плана и общедоступных сведений публичной кадастровой карты земельные участки с КН 60:27:0070104:2704 и КН 60:27:0070104:3095 непосредственно граничат друг с другом, имеют общую границу.

Испрашиваемый земельный участок с КН 60:27:0070104:3093 сформирован обособленно рядом с земельным участком с КН 60:27:0070104:3095, но не граничит ни с одним из вышеназванных земельных участков.

28.10.2021 ООО «КАТ-3» на основании заявки от 28.10.2021 в отношении испрашиваемого земельного участка получены технические условия для присоединения к электрическим сетям ПАО «МРСК Северо-Запад» сроком выполнения мероприятий по технологическому присоединению 1 год, срок действия технических условий 2 года со для заключения договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, заключен договор технологического присоединения, ПАО «МРСК Северо-Запад» выставило счет по оплате услуг за технологическое присоединение.

03.11.2021 ООО «КАТ-3» внесло оплату по договору ПАО «МРСК Северо-Запад».

07.04.2023 ПАО «МРСК Северо-Запада» осуществлено технологическое присоединение ООО «КАТ-3» в отношении испрашиваемого земельного участка.

26.09.2023 Администрацией города Пскова выдан градостроительный план испрашиваемого земельного участка с указанием места допустимого размещения зданий, строений и сооружений площади всего испрашиваемого земельного участка.

Между тем, в отношении испрашиваемого земельного участка ООО «КАТ-3» с заявлением о выдачи разрешение на строительство в компетентный орган не обращалось.

При этом, за время действия договора в 2023 году ООО «КАТ-3» завершило строительством на испрашиваемом земельном участке здание площадью 230,8 кв.м для хранения транспорта персонала гаражного кооператива, и требуемого для его обслуживания, право на который на дату рассмотрения спора не зарегистрировано, является предметом спора по гражданскому делу №А52-А52-138/2025.

Иные объекты, в том числе отдельные объекты незавершенного строительства, на испрашиваемом земельном участке отсутствуют.

10.02.2025 ООО «КАТ-3» обратилось в КОМИТЕТ с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 60:27:0070104:3093 площадью 18404 кв.м в аренду без проведения торгов сроком на 3 года на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объектов гаражного комплекса, в котором сообщено о расположении на земельном участке построенного здания гаража вспомогательного назначения площадью 230,8 кв.м кадастровый учет которого в настоящее время не осуществлен. В указанном заявлении также указано, что осуществить строительство гаражного комплекса в сроки, установленные договором, ООО «КАТ-3» не удалось по следующим причинам. 15.07.2020 (дата выявление несоответствия местоположения охранной зоны из отчета об инженерно-геологических изысканиях) по 09.08.2021 (дата уведомления Общества о внесении изменений в сведения ЕГРН) было невозможно завершить проектирование гаражного комплекса по причине ошибочных сведений о местоположении охранной зоны. Период, в течение которого было невозможно завершить проектирование составил 1 год и 25 дней. ПАО «Россети Северо-Запад» был нарушен срок исполнения договора о технологическом присоединении 2 года 5 месяцев и 23 дня (с 15.10.2021 по 07.04.2023). Период, в течение которого невозможно осуществления строительных работ, ввиду отсутствия электроснабжения строительной площадки. В тоже время передавая земельный участок в аренду Арендодатель мог и должен был удостовериться в наличии объектов электросетевого хозяйства в границах земельного участка, а как следствие, в достоверности обременения земельного участка охранной зоной до передачи его Арендатору, и своими силами устранить недостоверности сведения о наличии охранной зоны в границах земельного участка, до передачи объекта в аренду. В период действия договора истцом были совершены надлежащие и добросовестные действия по освоению земельного участка, однако осуществление строительства в срок стало невозможным. Так анализ хронологии событий, по мнению заявителя, позволяет сделать вывод о том, что ООО «КАТ-3» по объективным, независящим от него причинам не могло использовать земельный участок для цели строительства гаражного комплекса в течение 3 лет 6 месяцев и 18 дней.

КОМИТЕТ приказом от 05.03.2025 №1651 отказал в предоставлении ООО «КАТ-3» испрашиваемого в заявлении от 10.02.2025 земельного участка в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом в письме от 05.03.2025 №ИМ-08-7920 КОМИТЕТ указал, что при вынесении оспариваемого приказа исходит из того, на испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, в том числе объекты незавершенного строительства.

Полагая, что оспариваемый приказ КОМИТЕТА от 05.03.2025 является незаконным и нарушает его права и законные интересы, ООО «КАТ-3» обратилось в суд с заявленными требованиями.

В обоснование заявленных требований ООО «КАТ-3» указывает на наличие у него права на заключение договора аренды на срок три года для завершения строительства спроектированного ООО Негосударственная экспертиза Псковской области» будущего гаражного комплекса, который будет располагаться на 3-х земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093, на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в связи с отсутствием объективной возможности завершить строительство в установленный договором срок ввиду неправомерных действий третьих лиц, связанных с уточнением охранной зоны ЛЭП и технологическим присоединением к электрическим сетям объекта электросетевого хозяйства.

Под объектом незавершенного строительства, дающем право на заключение договора в отношении испрашиваемого земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ ООО «КАТ-3», считает незавершенный строительством гаражный комплекс, расположенный на 3-х земельных участках (КН 60:27:0070104:3095, КН 60:27:0070104:2704 и испрашиваемый земельный участок).

Заинтересованное лицо возражало относительно удовлетворения заявленных требований, поскольку на испрашиваемом земельном участке отсутствует какой-либо объект незавершенного строительства, у Министерства нет возможности выйти в суд с изъятием какого-либо объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке по причине его физического отсутствия. В отношении 2-х других земельных участков были самостоятельные споры. Министерство считает, что каждый из 3 земельных участков был выдан под самостоятельное размещение объектов гаражного назначения, завершенный строительством объект на испрашиваемом земельном участке не носит вспомогательный характер.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу части 2 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимы два условия: 1) не соответствие решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, 2) нарушение при этом прав и законных интересов учреждения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него какой-либо обязанности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания незаконными решений и действий (бездействия) необходимо установить, как несоответствие указанных решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, так и факт нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям реорганизован в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, впоследствии переименован в Министерство имущественных отношений Псковской области (далее – МИНИСТЕРСТВО).

Таким образом, полномочиями по распоряжению спорным участком наделено заинтересованное лицо - МИНИСТЕРСТВО.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2)

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и в ГК РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023, содержит следующие разъяснения по применению указанных норм. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом суд отмечет, что пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъясняет, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Заключение такого договора возможно при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, в рассматриваемой ситуации судом установлено, что формирование границ испрашиваемого участка площадью 18404 кв.м осуществлено в целях строительства и обслуживания гаражей на основании заявления ООО «КАТ-3» от 19.11.2018 с указанием предполагаемой площади строительства от 10000 до 20000 кв.м в заявлении от 05.02.2019. Аналогичную цель стороны преследовали и при заключении договора аренды №161 от 09.12.2019.

За время действия договора аренды №161 испрашиваемого земельного участка с 09.12.2019 по 09.06.2024 ООО «КАТ-3» построило на нем здание площадью 280 кв.м для хранения персонала гаражного кооператива и требуемого для его обслуживания.

Названное здание завершено строительством, что не отрицается ООО «КАТ-3».

Иные объекты, в том числе объекты незавершенного строительства, на испрашиваемом земельном участке отсутствует, что не оспаривается ООО «КАТ-3».

Какое-либо разрешение на строительство в отношении испрашиваемого земельного участка в том числе и на построенное вышеназванное здание ООО «КАТ-3» не получало, с заявлением о его выдачи в компетентный орган не обращалось.

Стороны не отрицают, что у МИНИСТЕРСТВА отсутствует возможность выйти с иском в суд на основании статьи 239.1 ГК РФ об изъятии какого-либо объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, по причине его отсутствия.

Таким образом, на дату прекращения действия договора - 09.06.2024 на испрашиваемом земельном участке какие-либо объекты незавершенного строительства физически отсутствуют.

Отсутствие каких-либо объектов незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, подтверждающих право ООО «КАТ-3» на получение земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подтверждается и выводами вступивших в законную силу решения Арбитражного суда Псковской области от 26.02.2025 и постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2025 по делу №А52-5504/2024.

Ссылка заявителя на то, что объектом незавершенного строительства является будущей гаражный комплекс, не обоснована.

Каждый из трех земельных участков был сформирован и предоставлен в аренду на основании самостоятельного заявления ООО «КАТ-3».

Планируемое будущее строительство гаражного комплекса на трех самостоятельно сформированных земельных участков обусловлено исключительно проектом ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области».

Довод ООО «КАТ-3» о незаконности оспариваемого приказа в отношении испрашиваемого земельного участка ввиду длительного проектирования гаражного комплекса на 3-х земельных участков из-за недостоверных сведений об охранных зонах не обоснован.

16.01.2020 между ООО «КАТ-3» и ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» был заключен договор на проектирование объектов гаражного назначения в целях строительства гаражного комплекса на трех земельных участках с кадастровыми номерами 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093 (испрашиваемый земельный участок), предоставленных ООО «КАТ-3» на праве аренды.

15.07.2020 ЗАО «ПсковТИСИз» изготовлен технический отчет 74-20-ИГДИ по результатам инженерно-геодезических изысканий для подготовки проектной документации в отношении 3-х земельных участков, из содержания которого следует, что сведения по охранной зоне ЛЭП, внесенные в ЕГРН, недостоверны, месторасположение гаражей по плану размещения ошибочно попадает в охранную зону, где строительство запрещено.

Выявленное несоответствие послужило основанием для приостановления проектных работ до устранения указанных противоречий, проектирование было возобновлено в августе 2021 года и завершено 20.12.2021, что подтверждается письмом ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» от 23.12.2024.

В марте 2021 года ООО «КАТ-3» обращалось в ПАО «МРСК Северо-Запад» в целях внесения изменений по прохождению (местоположению) охранной зоны №60-27:-6,326 в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, в соответствии с топографическим планом, выполненным ЗАО «Псков ТИСИз» в апреле 2020 года.

31.03.2021 ПАО «МРСК Северо-Запада» в рамках обращения ООО «КАТ-3» был организован совместный осмотр земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, в результате которого установлено, что кабельные линии КЛ-10кВ ф.283-27, ф.283-32 ПС №282 РП №26 к.1, к.2 проходят по границе земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095.

В период с апреля по август 2021 года ПАО «МРСК Северо-Запада» проводились работы по внесению изменений в границы охранной зоны за реестровым номером 60:27-6.867 в отношении земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095.

05.08.2021 соответствующие изменения в границы охранной зоны земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 зарегистрированы, что подтверждается, в том числе, сведениями Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области.

После регистрации указанных изменений ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» возобновлено проектирование строительства комплекса гаражей по договору от 16.01.2020 на 3-х земельных участках.

Однако, в отношении испрашиваемого земельного участка ООО «КАТ-3» в ПАО «МРСК Северо-Запад» с заявлением об изменении местоположения охранной зоны не обращалось, изменения в границы охранной зоны КЛ-10кВ ф.283-27, ф.283-32 ПС №282 РП №26 к.1, к.2 не вносились и не регистрировались.

Какие-либо доказательства, подтверждающие невозможность проведения проектирования в отношении самостоятельно сформированного испрашиваемого земельного участка, необходимость внесения соответствующих изменений в охранную зону в отношении испрашиваемого земельного участка суду не представлено.

Сведения, подтверждающие невозможность самостоятельного использования испрашиваемого земельного участка площадью 18404 кв.м, не граничащего с земельными участками с КН 60:27:0070104:2704 и КН 60:27:0070104:3095, в материалах дела отсутствуют.

То, что проектирование осуществлялось одновременно 3-х земельных участков было исключительно выбором заявителя, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

20.12.2021 ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» с учетом регистрации указанных изменений охранной зоны на земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 завершено проектирование гаражного комплекса на трех земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093, составлена схема планировочной организации 3-х земельных участков.

Раздел 3 проектной документации ООО Негосударственная экспертиза Псковской области» представляет собой архитектурные решения объектов гаражного назначения в отношении испрашиваемого земельного участка с КН 60:27:0070104:3093 №01-24-АР-21 – гаражного бокса №1, состоящего их двух спаренных рядов секций каждый по 6м шириной, в каждом ряду по 4 гаража, 4 бокса предназначены для хранения снегоуборочной и спец.техники для обслуживания гаражного кооператива. Пост охраны с администрацией, котельная, помещение склада и помещение мастерской. Здание предназначено для обеспечения нужд гаражного кооператива, запроектированного на участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093 и носит вспомогательный характер.

Строительство иных зданий из раздела 3 проектной документации ООО Негосударственная экспертиза Псковской области» испрашиваемого земельного участка с КН 60:27:0070104:3093 №01-24-АР-21 не следует.

При этом согласно разделу 3 проектной документации ООО Негосударственная экспертиза Псковской области» объектов гаражного назначения на 3-х земельных участках содержит в себе №03-23-АР-5 архитектурные решения здания для размещения офисных помещений со встроенной котельной площадью застройки 136,75 кв.м, вспомогательного характера, предназначенного для обеспечения нужд гаражного кооператива, запроектированного на 3-х земельных участках.

Раздел №4 проектной документации ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» объектов гаражного назначения на 3-х земельных участках №03-32-КР-5 предусматривает конструктивное решение проекта административного здания вспомогательного характера, предназначенного для обеспечения нужд гаражного кооператива, запроектированного на 3-х земельных участках.

Согласно схеме планировочной организации 3-х земельных участков, на испрашиваемом земельном участке площадью 18404 кв.м планируется размещение гаражного бокса на 8 секций площадью 266 кв.м, эстакада площадью 16 кв.м, контейнерная площадка площадью 12 кв.м, пожарный водоем площадью 100 кв.м, администрация, перспективное развитие, парковка грузового транспорта (т.2 л.д. 15).

Согласно пояснительной записке к проектным решениям и генеральному плану гаражного комплекса КАТ-3, ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области» выполнены проекты строительства гаражного комплекса на земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, 60:27:0070104:3093. Разработанное проектное решение определяет размещение в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095 зданий гаражных боксов предоставления в пользование/собственность частным лицам. На территории испрашиваемого земельного участка запроектировано размещение объектов, требуемых для обслуживания гаражного комплекса, размещенного в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, 60:27:0070104:3095, в том числе: здание для хранения транспорта персонала гаражного кооператива, и требуемого для его обслуживания, стоянки для грузового транспорта, пожарного водоема, площадки для сбора мусора, а также место для перспективного строительства основных объектов гаражного назначения – здания с гаражными боксами. Разработанный проектом ПОС предполагает последовательное возведение сооружений, зданий и инженерных и транспортных коммуникаций. Строительно-монтажные работы выполняются в два периода: подготовительный на весь объем гаражей в границах трех земельных участках и основной согласно установленным этапам строительства.

Однако, названная проектная документация, охватывающая три земельных участков, в Управление градостроительной деятельности Администрации города Пскова не предоставлялась, в том числе и в целях получения разрешений на строительство в отношении земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095.

Напротив, в целях получения разрешения на строительство в отношении вышеназванных земельных участков ООО «КАТ-3» предоставило проектную документацию, выполненную ООО «Негосударственная экспертиза Псковской области», без учета испрашиваемого земельного участка (графическая часть СПОЗУ составлена только в отношении граничащих друг с другом земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095) (т. 2 л.д. 127).

При этом названная часть СПОЗУ содержит в себе размещение гаражных боксов, поста охраны и администрации, эстакад, площадок под мусорные контейнеры, аккумулирующего резервуара, локальных очистных сооружений, комплектной трансформаторной подстанции в границах земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что довод ООО «КАТ-3» о необходимости испрашиваемого земельного участка в целях обслуживания будущего гаражного комплекса, расположенного на 3-х земельных участков, не обоснован.

Согласно представленной в Управление градостроительной деятельности Администрации города Пскова графической части СПОЗУ в границах смежных земельных участков с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095, какая-либо необходимость в испрашиваемом земельном участке для размещения на нем каких-либо вспомогательных объектов отсутствует.

Испрашиваемый земельный участок не граничит с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095. Между испрашиваемым земельным участком и земельными участками с КН 60:27:0070104:3095, КН 60:27:0070104:2704 проходит дорога/проезд.

Построенное ООО «КАТ-3» здание для хранения транспорта персонала гаражного кооператива площадью 230,8 кв.м на испрашиваемом земельном участке не связано с объектами, возведенными и планируемыми к возведению на земельных участках с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095 ни физически, ни технологически.

Возведенное на испрашиваемом земельном участке здание по своему физическому назначению идентично иным гаражным боксам, в том числе расположенным на земельных участках КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095.

Какие-либо доказательства, что земельные участки с КН 60:27:0070104:2704, КН 60:27:0070104:3095 невозможно использовать без испрашиваемого земельного участка, как и доказательства невозможности использования испрашиваемого земельного участка без названных участков в материалы дела не представлено. Аналогичных доказательств не представлено и в отношении построенного здания.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств гаражного комплекса, возведенного на трех земельных участках.

Ссылка заявителя, что невозможность завершения строительства испрашиваемого земельного участка обусловлена, в том числе, длительным технологическим присоединениям к электрическим сетям, не обоснована.

Заявка ООО «КАТ-3» в отношении испрашиваемого земельного участка датирована 28.10.2021, 07.04.2023 испрашиваемый земельный участок подключен к сетям электроснабжения.

Таким образом, на дату подключения испрашиваемого земельного участка к сетям до окончания срока действия договора (09.06.2024) оставалось 1 год 2 месяца.

Между тем, ООО «КАТ-3» за оставшееся время действия договора с заявлением о выдаче разрешение на строительство не обращалось, объект площадью 230,8 кв.м завершило строительство, к строительству иных объектов по представленной проектной документации (стоянки для грузового транспорта, пожарного водоема, площадки для сбора мусора, администрации, а также перспективного строительства – зданий с гаражными боксами) не приступило.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, который необходимо достроить.

Ссылка ООО «КАТ-3» на преюдициальное значение выводов судебных актов по делам №А52-5500/2024 и №А52-5501/2024 не обоснована ввиду отсутствия как объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, так и разрешения на строительство в отношении испрашиваемого земельного участка, охватывающего комплекс зданий.

Ввиду отсутствия объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке какая-либо юридическая неопределенность его судьбы отсутствует.

Права ООО «КАТ-3» оспариваемым приказом не нарушены. Заявитель самостоятельно избрал вышеописанный способ и последовательность использования испрашиваемого земельного участка во время действия договора аренды.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что оспариваемый приказ КОМИТЕТА от 05.03.2025 не нарушает положения подпункта 10 пункта 39.6 ЗК РФ и права ООО «КАТ-3», в связи с чем, является законным и обоснованным.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу заявления подлежат отнесению на заявителя, в связи с отказом в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья Т.В. Торгашова