Решение от 14 июля 2022 г. по делу № А76-9540/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-9540/2022
14 июля 2022 года
г. Челябинск



Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Управления по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района, ОГРН <***>, ИНН <***> к акционерному обществу «Русские овощи» ОГРН <***>, ИНН <***>, о расторжении договора земельного участка, при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Агромаксурала», при участии в судебном заседании представителей истца ФИО2 по доверенности от 01.09.2021, паспорт, ФИО3, руководителя, паспорт, представителя ответчика ФИО4 по доверенности от 22.02.2022, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

Управление по земельно-имущественным отношениям администрации Чебаркульского муниципального района (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к АО «Русские овощи» (далее - ответчик), в котором просит расторгнуть договоры аренды земельных участков от 10.30.2010 №129 от 17.09.2010 № 460, от 10.03.2010 №128, от 16.07.2010 №146.

Определением от 14.04.2022 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании истец поддержал заявление в полном объеме, настаивал на расторжении договоров аренды земельных участков. Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменной позиции по делу не представило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ

В судебном заседании 08.07.2022 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14.07.2022. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, 10.03.2010 между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 129.

Согласно данному договору, а также передаточному акту от 10.03.2010 передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0914001:63, общей площадью 361 003 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, 330 м на восток от крайней юго-восточной точки границы д. Коротаново, для сельскохозяйственного производства.

Срок действия договора определен с 10.03.2010 по 10.03.2025 (п.2.1. договора).

08.04.2010 Управлением Росреестра по Челябинской области проведена

государственная регистрация договора аренды земельного участка № 129 от 10.03.2010.

26.04.2012 заключен договор аренды № 2 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ИП ФИО5 на ЗАО «Русские овощи».

14.08.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 10.03.2010 № 129, которым внесены изменения в пункты 2.1., 2.2. договора, срок аренды участка установлен с 10.03.2010 по 09.03.2028. Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально за первый, второй и третий кварталы текущего года до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал до 20 декабря текущего года путем перечисления размера арендной платы на р/счет <***>, указываемый арендодателем или на р/счет, указанный в приложении № 1, настоящего договора.

Спорный земельный участок расположен в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которым, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляет истец.

В соответствии с п.п. 4.4.1. , 4.4.3. и 4.4.4. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме условия договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно Акту сверки по состоянию на 09.03.2022 по договору аренды № 129 от 10.03.2010 имеется задолженность в размере 7 809 руб. 55 коп.

В адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды № 188 от 11.02.2022, до настоящего времени договор не расторгнут, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи.

10.03.2010 между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № 128.

Согласно данному договору, а также передаточному акту от 10.03.2010 в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0914001:64, общей площадью 33 000 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, 1140 м. на юго-восток от крайней юго-восточной точки границы д. Коротаново, для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора определен с 10.03.2010 по 10.03.2025 (п.2.1. договора).

26.04.2012 заключен договор аренды № 1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ИП ФИО5 на ЗАО «Русские овощи».

14.08.2020 дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 10.03.2010 № 128 внесены изменения в пункты 2.1., 2.2., согласно которым срок аренды участка устанавливается с 10.03.2010 по 09.03.2028. В соответствии с п. 3.2. арендная плата вносится арендатором участка ежеквартально за первый, второй и третий кварталы текущего года до 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, за четвертый квартал до 20 декабря текущего года путем перечисления размера арендной платы на р/счет <***>, указываемый арендодателем или на р/счет, указанный в приложении № 1, настоящего договора.

Спорный земельный участок расположен в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которым, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляет истец.

В соответствии с п.п. 4.4.1. , 4.4.3. и 4.4.4. настоящего договора арендатор обязан выполнять в полном объеме условия договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно Акту сверки по состоянию на 09.03.2022 по договору аренды № 128 от 10.03.2010 имеется задолженность в размере 1 630 руб. 84 коп.

В адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды № 189 от 11.02.2022, до настоящего времени договор не расторгнут, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи.

17.09.2010 между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № 460.

Согласно данному договору, а также передаточному акту от 17.09.2010 в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0910002:3, общей площадью 7487001 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, СПК «Чебаркульский», участок № 44, для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Срок действия договора определен с 01.10.2010 по 30.09.2025 (п.2.1. договора).

26.04.2012 был заключен договор аренды № 3 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ИП ФИО5 на ЗАО «Русские овощи».

07.06.2016 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.09.2010 № 460, о внесении изменений, по всему тексту договора изменена сторона арендатора на АО «Русские овощи», также изменены п.п. 3.5.,3.6., 4.1.1.

14.08.2020 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 460 от 17.09.2010 внесены изменения в пункты 2.1.,2.2., 3.2.,3.6.

Спорный земельный участок расположен в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которым, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляет истец.

В соответствии с п.п. 4.4.1. , 4.4.3. и 4.4.4. настоящего договора арендатор обязан выполнять в полном объеме условия договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно акту сверки по состоянию на 09.03.2022 по договору аренды № 460 от 17.09.2010 имеется задолженность в размере 500 479 руб. 17 коп.

В адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды № 190 от 11.02.2022, до настоящего времени договор не расторгнут, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи.

16.07.2008 между Чебаркульским муниципальным районом в лице Управления муниципальной собственности Чебаркульского муниципального района (арендодатель) и ИП ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка № 146.

Согласно данному договору, а также передаточному акту от 16.07.2008 в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0917005:0014, общей площадью 36 037,4 кв.м, расположенный по адресу: <...> участок № 1, для малоэтажной застройки.

Срок действия договора определен с 16.07.2008 по 15.07.2011 (п.2.1. договора).

14.06.2012 был заключен договор аренды № 4 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ИП ФИО5 на ЗАО «Русские овощи».

27.04.2012 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 16.06.2008 № 146, внесены изменения в п. 2.1., 2.2, срок действия договора установлен с 16.07.2008 по 16.07.2026, договор аренды прекращает свое действие с 17.07.2026.

14.08.2020 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №146 от 16.07.2008, внесены изменения в п. 2.1., 2.2, 3.2,3.6., срок аренды участка установлен с 16.07.2008 по 15.07.2029.

Спорный земельный участок расположен в границах земель, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которым, в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», осуществляет истец.

В соответствии с п.п. 4.4.1., 4.4.3. и 4.4.4. настоящего договора арендатор обязан выполнять в полном объеме условия договора и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Согласно акту сверки по состоянию на 09.03.2022 по договору аренды № 146 от 16.07.2008 имеется задолженность в размере 76 642 руб. 76 коп.

В адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды № 191 от 11.02.2022, до настоящего времени договор не расторгнут, земельный участок не возвращен по акту приема-передачи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что задолженность по арендной плате в полном объеме была погашена после получения 16.02.2022 по почте требования о расторжении договоров аренды от 11.02.2022 от арендодателя, включая все начисленные пени, в подтверждение чего представил в материалы дела акт сверки расчетов от 28.04.2022, подписанным между истцом и ответчиком,

Так же ответчик указал, что оплачена в полном объеме арендная плата за будущие периоды – 1 и 2 квартал 2022 года, срок оплаты которых 20 апреля и 20 июля 2022 года (п. 3.2 дополнительных соглашений от 14.08.2020 к договорам аренды земельных участков №№ 128, 129 от 10.03.2010, № 146 от 16.07.2008, № 460 от 17.09.2010), что отражено в акте сверки. На момент принятия судом искового заявления к производству суда задолженность по арендной плате и пеням отсутствует, имеется переплата.

По договору аренды № 146 от 16.07.2008 передан земельный участок с кадастровым номером 74:23:0917005:14 для малоэтажной застройки (п. 1 договора). Согласно выписке из ЕГРП на земельном участке с номером 74:23:0917005:14 категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажной застройки. возведены объекты незавершенного строительства: кадастровый номер 74:23:0917005:44 жилой дом (объект незавершенного строительства), площадь застройки – 69,1 кв.м, готовность – 40%, материал стен – деревянные рубленые из брусьев; кадастровый номер 74:23:0917005:45 жилой дом (объект незавершенного строительства), площадь застройки – 71,2 кв.м, готовность – 10%; кадастровый номер 74:23:0917005:46 жилой дом (объект незавершенного строительства), площадь застройки – 71,2 кв.м, готовность – 10%, кадастровый номер 74:23:0917005:49 жилой дом (объект незавершенного строительства), площадь застройки – 71,2 м2, готовность – 10% (л.д. 27-60, т. 2).

В судебном заседании ответчик указал, что расторжение договора аренды и освобождение земельного участка является недопустимым ввиду нахождения на земельном участке не завершенных строительством объектов недвижимости, возведенных на законных основаниях и принадлежащих арендатору

Оценив представленные договоры, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договоров.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

На основании ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу ст. 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса).

В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса, ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В п. 23 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 4.1.1 договоров аренды стороны предусмотрели право арендодателя требовать досрочного его расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала подряд.

Материалами дела подтверждено и не отрицалось ответчиком в судебном заседании, что обществом неоднократно не вносились арендные платежи за пользование спорными земельными участками. Так же судом установлено и подтверждено истцом в судебном заседании, что на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате отсутствует.

В уточненном исковом заявлении от 04.07.2022 истец указал, что ответчик использует спорные земельные участки не по целевому назначению, что является самостоятельным основанием для расторжения договоров.

Так, из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что между ответчиком (арендатор) и СХПК «Черновской» (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка от 21.05.2019 (л.д. 87-93, т. 2), по условиям которого арендатор передал в субаренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0910002:3, общей площадью 7 487 001 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, СПК «Чебаркульский», участок № 44, для выращивания сельскохозяйственной продукции на срок 11 месяцев (п. 1.1, 2.1 договора). Субарендатором производилась оплата арендной платы своевременно, в подтверждение чего представлены платежные поручения.

В 2022 году указанный земельный участок был передан в субаренду ООО «Агромаксурала» по договору субаренды земельного участка от 25.03.2022 (л.д. 81-83, т. 2), о чем арендодатель был уведомлен 27.04.2022 (л.д. 79, т. 2).

Кроме того, между ответчиком (арендатор) и ФИО6 (субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка от 15.03.2022, по условиям которого арендатор передал в субаренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:23:0914001:63, общей площадью 361 003 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район,330 м. на восток от крайней юго-восточной точки границы д. Коротаново, для сельскохозяйственного производства.

Истец указывает, что согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ЗАО «Русские овощи» является выращивание однолетних культур, сдача земельных участков в субаренду противоречит основному виду деятельности общества.

В подтверждение доводов о нецелевом использовании земельных участков истец представил акты осмотра земельных участков.

Так, в акте осмотра от 23.05.2022 земельного участка с кадастровым номером 74:23:0917005:0014, переданного по договору аренды № 146 от 16.07.2008, указано, что участок не освоен, находится в заброшенном состоянии и является общественно опасным. К акту приложены фотоматериалы, согласно которым на земельном участке расположены объекты недвижимости.

Актами выездного обследования земельного участка в рамках осуществления муниципального земельного контроля от 23.05.2022 № 1, 2, 3 установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:23:0914001:63, 74:23:0914001:64, 74:23:0910002:3 используются по назначению, засеяны сельскохозяйственными культурами, нарушения требований земельного законодательства в ходе осмотра не выявлено, в подтверждение чего представлены схемы и фотоматериалы.

В акте № от 23.05.2022 отражены сведения, что часть земельного участка с кадастровым номером 74:23:0910002:3 площадью 68,4 га (10%) не обрабатывается и зарастает многолетней сорной растительностью, березками, соснами высотой до 2 метров.

Установленные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о нецелевом использовании спорных земельных участков.

Вместе с тем, доводы истца не нашли подтверждения в материалах дела. Из представленных актов обследования земельных участков следует, что все участки используются в соответствии с целевым назначением, засеяны сельскохозяйственными культурами.

На земельном участке с кадастровым номером 74:23:0917005:0014 расположены объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости возможны только одновременно с находящимся под ними земельным участком.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Юридические лица, являющиеся собственности недвижимости, имеют исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся под этими объектами, в собственность (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Положения ст. 619, ст. 622 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ не могут служить основанием для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка. Требование о расторжении договора и освобождении земельного участка фактически направлено на необоснованное лишение ответчика права собственности на принадлежащие ему объекты незавершенного строительства, что является недопустимым.

Право собственности гарантировано Конституцией Российской Федерации. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Удовлетворение требований истца о расторжении договора аренды приведет к обязанности ответчика освободить земельный участок, и соответственно, к лишению его права собственности на данное недвижимое имущество без законных на то оснований, что вступает в противоречие с положениями Конституции Российской Федерации о защите прав собственника.

Выводы о частичном неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 74:23:0910002:3 площадью 6,84 га из всей площади 748,7 га, (9%), основаны на данных о границах земельного участка из публичной кадастровой карты.

Однако из публичной кадастровой карты усматривается, что происходит наложение земельного участка лесного фонда на спорный земельный участок.

Фактически сформировавшиеся границы земельного участка отличаются от учтенных в публичной кадастровой карте, поскольку на спорный земельный участок происходит наложение участка лесного фонда с находящейся на нем растительностью в виде берез, елей и сосен. Часть земельного участка лесного фонда, пересекающаяся со спорным земельным участком изначально не пригодна для выращивания растений в виду нахождения на ней леса с высотой растений более 50 м.

Указанный участок леса находился на земельном участке на момент передачи его в аренду. Возраст деревьев, отображенных на фотографиях, предположительно не менее 20 лет (с учетом высоты), что позволяет сделать вывод, что земельный участок был передан в аренду с указанными деревьями.

В случае уточнения границ земельного участка (межевания) площадь спорного земельного участка подлежала бы уточнению в меньшую сторону. Соответственно, фактически в аренду передан участок меньшей площади.

Межевание земельного участка не проводилось. Соответственно, часть земельного участка, на которую происходит наложение участка лесного фонда, составляет неиспользуемую по назначению часть земельного участка, которая отражена в акте.

Данное обстоятельство может свидетельствовать о неточном определении границ участка в публичной кадастровой карте, что связано с отсутствием определения границ земельного участка в соответствии с проектом межевания.

Кроме того, неиспользование земельного участка в любом случае является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды земельного участка, и обременено дополнительным условием – период неиспользования участка для сельскохозяйственного производства более чем 3 года (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Само по себе наличие на участке сорной или иной посторонней растительности не опровергает факта проведения работ по выращиванию сельскохозяйственной продукции и не свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка.

Аналогичная позиция отражена в Определении ВС РФ от 28.05.2020 № 308-ЭС20-7806 по делу № А32-15633/2019.

Признаком неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению (утв. Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482) является наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений).

И даже при наличии такого признака, он не учитывается, поскольку выявлен на части земельного участка, которая непригодна для сельскохозяйственного производства, что не связано с действиями правообладателя земельного участка (пп. «е» п. 2 Признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, утв. Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482).

Судом отмечается, что не допускается прекращение аренды земельного участка по основанию использования земельного участка не по целевому назначению в период полевых сельскохозяйственных работ (п. 3 ст. 46 ЗК РФ), который в настоящий момент не завершен. В этот период включается время, необходимое для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ, в том числе вспашка, подготовка земель к севу, сев и обработка растений, получение конечного результата в виду урожая, то есть не допускается прекращение аренды земельного участка, в отношении которого уже начаты сельскохозяйственные работы.

Вид разрешенного использования земельного участка 74:23:0914001:64, также из категории земель сельскохозяйственного назначения, предусматривает не строительство, а именно размещение существующих на земельном участке зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения, переработки сельскохозяйственной продукции. При этом в п. 1.2 договора аренды земельного участка № 128 от 10.03.2010 (земельный участок с кадастровым номером 74:23:0914001:64) указано, что на участке капитальные строения не расположены. Договор аренды не предусматривает право на строительство объектов капитального строительства.

Исходя из положений ст. 450, 619 ГК РФ, разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что арендные отношения сторон длятся с 2010 года, задолженность ЗАО «Русские овощи» по основному долгу и штрафным санкциям по всем договорам на момент рассмотрения спора погашена, доказательств использования земельных участков не в соответствии с целевым назначением истцом не представлено и судом таких обстоятельств не установлено, суд не усматривает оснований в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров аренды.

При этом суд принимает во внимание существование длительных договорных отношений между сторонами, намерение ответчика продолжать использование земельных участков, и исходит из того обстоятельства, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу положений ст. 450, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон.

При этом, системный анализ разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, положений ст. 450, 452, 619 ГК РФ, позволяет прийти к выводу, что не исключается возможность отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в случае внесения арендатором арендной платы в разумный срок.

Суд отмечает, что при оценке существенности нарушения должен оцениваться весь комплекс обстоятельств, соизмерима ли такая радикальная санкция, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

В частности, может быть учтен размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основной долг и штрафные санкции по всем договорам погашены, внесена арендная плата за последующие периоды. Имущественные интересы Управления имущественных отношений, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения ответчиком денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к нему предусмотренных договором штрафных санкций. Доказательств наступления негативных последствий для арендодателя, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора, в дело в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

В судебном заседании ответчик подтвердил заинтересованность в продолжении арендных отношений по все договорам. Оценив доводы общества относительно систематической неуплаты арендной платы, суд не установил, что действия ответчика были вызваны исключительно намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а не наличием иных причин (отсутствие урожая в результате неблагоприятных погодных условий и т.п.).

Судом учитывается, что ответчик является сельхозпроизводителем, использующим земельный участок в соответствии с целевым назначением – для ведения сельского хозяйства.

При этом, сдача земельного участка в субаренду не означает использование земельного участка не по целевому назначению.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право сдавать участок в субаренду независимо от согласия арендодателя.

Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения исключений из этого правила не установлено. Предусматривая безусловное право на сдачу в субаренду такого земельного участка, законодатель не установил, что сдача участка в субаренду свидетельствует о нарушении условий договора аренды, в частности, о нецелевом использовании земельного участка.

В признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 № 1482, также не предусмотрено заключение договора субаренды.

На спорных земельных участках не ведется никакая иная деятельность, которая выходила бы за рамки целевого назначения земельных участков. Доказательств иного в дело не представлено. Не подтверждено ухудшение качественной характеристики земель и экологической обстановки или совершение арендатором загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы, что бы свидетельствовало о нецелевом использовании участков и нарушении условий землепользования.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что расторжение договоров аренды по основанию нарушения условий по внесению арендной платы и нецелевого использования земельных участков, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, следовательно, оснований для распределения расходов по уплате государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Холщигина