Решение от 26 сентября 2023 г. по делу № А40-157144/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-157144/23-148-844
26 сентября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Телевизионный технический центр «Останкино» (ул. Академика ФИО5, 12, Москва, 127427 ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Большая Тульская ул., <...> ИНН <***>)

третьи лица – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <...>, Москва, 107139 ИНН <***>)

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Кастинг Технолоджи» (127427, <...> ИНН <***>)

о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 10.05.2023 № КУВД-001/2022-31962665/12 как не соответствующий Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», об обязании устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, осуществить государственную регистрацию Соглашения № 388-С от 18.05.2022 к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0022001:1125

при участии:

от заявителя: ФИО2 доверенность от 05.12.2022г. (диплом), ФИО3 доверенность от 05.12.2022г. (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО4 доверенность от 24.01.2023г. (диплом)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ФГУП «Телевизионный технический центр «Останкино» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 10.05.2023 № КУВД-001/2022-31962665/12 как не соответствующий Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», об обязании устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, осуществить государственную регистрацию Соглашения № 388-С от 18.05.2022 к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

Заявитель поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третьим лицом в материалы дела письменная позиция не представлена.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, 09 сентября 2016 года ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве заключили договор № Д-30/290 аренды нежилого помещения здания, находящегося в хозяйственном ведении, не являющегося объектом культурного наследия, заключенный по результатам заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества от 22 июня 2016 года, в соответствии с условиями которого ФГУП «ТТЦ «Останкино» передало, а ООО «Кастинг Технолоджи» приняло во временное владение и пользование помещение, расположенное в здании по адресу: Москва, ул. Академика ФИО5, дом 12, общей площадью 38,2 кв.м, для использования под офис, а именно: этаж 13 номер помещения 1в номер комнаты 30.

Согласно пункту 1.3. договора аренды сведения о помещениях, передаваемых в аренду, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для их надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. настоящего договора.

Факт передачи помещений подтверждается актом приема-передачи арендуемых помещений от 04.07.2016, подписанным полномочными представителями ООО «Кастинг Технолоджи» и ФГУП «ТТЦ «Останкино» без замечаний (Приложение № 4 к договору аренды).

Договор аренды действовал по 31 января 2022 г. включительно (пункт 2.1. договора аренды), вступает в силу с момента его подписания Сторонами и считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации (пункт 2.2. договора аренды).

В соответствии с п. 5.1. договора аренды в соответствии с результатами заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, состоявшегося 22 июня 2016 года (протокол от 22 июня 2016 года № 3/1, приложение № 2 к настоящему договору), сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 18% в размере 6 620,44 руб. за аренду помещений составляет 43 400,68 руб.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с отсутствием у ООО «Кастинг Технолоджи» задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» заключили Соглашение от 28 января 2020 года № 77-15 к договору аренды о продлении срока его действия по 30 июня 2022 года, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения, которое было зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 28.02.2020.

В связи с отсутствием у ООО «Кастинг Технолоджи» задолженности по арендной плате и сохранением порядка распоряжения имуществом путем дальнейшего предоставления его в аренду, ФГУП «ТТЦ «Останкино» и ООО «Кастинг Технолоджи» заключили Соглашение от 18 мая 2022 года № 388-С к договору аренды о продлении срока его действия по 30 июня 2025 года, изменении суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с результатами оценки, а также содержащим иные изменения и дополнения.

Согласование сохранения порядка распоряжения имуществом оформлено решением ТУ Росимущества в городе Москве от 04.04.2022 № 77-09/9886, которое является неотъемлемой частью Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С к договору аренды. Собственник принял решение согласовать передачу в аренду, сроком на 3 года, закрепленного за ФГУП «ТТЦ «Останкино» на праве хозяйственного ведения, при условии снятия неактуальных записей об обременении в ЕГРН, ООО «Кастинг Технолоджи», часть здания общей площадью 38,2 кв.м. (13 этаж, пом. 1в, ком. № 30), расположенного по адресу: <...>, РНФИ П12770033170, кадастровый номер 77:02:0022001:1125, под офис. Итоговая стоимость права аренды Объекта составляет - 422 148 руб. в год. Заключение договора аренды вышеуказанного имущества должно осуществляться в соответствии с ч. 9 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В настоящее время в соответствии с п. 5.1 договора аренды в редакции Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 20% в размере 7 356,38 руб., за аренду помещений составляет 44 138,29 руб. Помещения находятся во временном владении и пользовании ООО «Кастинг Технолоджи», договорные отношения продолжились.

Для регистрации Соглашения от 18 мая 2022 года № 388-С ФГУП «ТТЦ «Останкино» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением от 26 июля 2022 года Х° MFC-0558/2022-1162834-1 о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законом, с приложением необходимых документов в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 09.08.2022 № КУВД-001/2022-31962665/1 Управлением Росреестра по Москве в соответствии с пунктами 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации было сообщено о вынесении решения о приостановлении до 07 ноября 2022 осуществления действий по государственной регистрации прав.

В обоснование уведомления регистрирующим органом указано, что договор аренды в дело не представлен, в качестве правоустанавливающего документа в дело представлено Соглашение № 388-С к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 от 18.05.2022 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Телевизионный технический центр «Останкино» (арендодатель) и ООО «Кастинг Технолоджи» (арендатор), по условиям которого стороны продлевают срок аренды по 30.06.2025 года в соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». По данным ЕГРН, в отношении здания с кадастровым номером 77:02:0022001:1125 содержится запись об аренде в пользу ООО «Кастинг Технолоджи» на основании договора аренды № Д-30/290 от 09.09.2016 на срок по 30.06.2022. Запись о прекращении действий указанного договора в ЕГРН отсутствует. Таким образом, для осуществления государственной регистрации представленного Дополнительного соглашения необходимо предоставить согласие собственника.

18 ноября 2022 года ФГУП «ТТЦ «Останкино» представило в Управление Росреестра по Москве письмо от 15.11.2022 с дополнительными пояснениями и приложением копий идентичных соглашений, ранее прошедших регистрацию, сведения о которых содержатся в ЕГРН.

Уведомлениями от 18.11.2022, 23.11.2022, 09.02.2023 Управление Росреестра по Москве сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Управлением Росреестра по Москве на основании статьи 27 Закона о государственной регистрации уведомлением от 10.05.2023 № КУВД-001/2022-31962665/12 ФГУП «ТТЦ «Останкино» было сообщено о принятии решения об отказе в государственной регистрации прав, указав на то, что в соответствии с полученным ответом на запрос от 30.01.2023 №11-591/2023 ТУ Росимущества в городе Москве указало, что решениями от 01.04.2022 №77-09/9727 и от 04.04.2022 №77-09/9886 согласовало передачу в аренду федерального недвижимого имущества ООО «Кастинг Технолоджи». При этом, полученный ответ на запрос не устраняет причины приостановления, сведения о согласии ТУ Росимущества на заключение Соглашения о продлении срока аренды, отсутствуют.

Заявитель считает, что отказ в проведении регистрационных действий не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности идругие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1)принятие в установленном порядке решения, предусматривающего инойпорядок распоряжения таким имуществом;

2)наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такоеимущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающемразмер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно Разъяснениям ФАС России «О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества»", опубликованным на сайте https://fas.gov.ru по состоянию на 01.10.2019 договор аренды государственного или муниципального имущества, продленный на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз при условии соблюдения требований, установленных данной частью статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как следует из материалов дела, условия представленного ФГУП «ТТЦ «Останкино» на государственную регистрацию Соглашения в совокупности с обстоятельствами дела соответствуют требованиям положений частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласие собственника включено в состав Соглашения.

Спора по поводу цены, срока и имущества, являющегося объектом аренды по договору между ФГУП «ТТЦ «Останкино», ООО «Кастинг Технолоджи» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве не имеется.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям закона.

Отказывая в проведении действий по государственной регистрации договора аренды, Управление Росреестра ссылается на статью 27 Закона о государственной регистрации.

В силу положений статьи 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Заключая Соглашение, стороны выразили свою волю относительно условий договора аренды. Стоимость арендной платы и новый срок аренды определены сторонами без замечаний, согласие собственника имеется. Права ФГУП «ТТЦ «Останкино» на предоставленный в аренду объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, Соглашение породило для сторон новые правоотношения.

Верховный Суд РФ указал, что при заключении договора на новый срок или продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения у сторон возникают новые правоотношения, которые в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать закону, действующему на момент их возникновения (Определение ВС РФ от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739, включенное в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 15 ноября 2017 года).

Отказ Управления Росреестра нарушает права заявителя на реализацию правомочий владельца спорного объекта в сфере экономической деятельности, интересы заявителя как арендодателя, поскольку влечет для заявителя последствия в виде незаключенности договора аренды ввиду отсутствия государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ), а также возлагает на заявителя дополнительные затраты в связи с усложнением процедуры государственной регистрации договора аренды принадлежащего ему имущества.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В связи с вышеизложенным, у Управления отсутствуют правовые основания для отказа в государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости.

На основании изложенного, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, оформленный уведомлением об отказе в государственной регистрации прав от 10.05.2023 № КУВД-001/2022-31962665/12.

Обязать Управление Росреестра по Москве в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФГУП «ТТЦ «Останкино», осуществив государственную регистрацию Согласшения № 388-С от 18.05.2022г. к договору аренды от 09.09.2016 № Д-30/290 в отношении нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:02:0022001:1125.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ФГУП «ТТЦ «Останкино» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Нариманидзе Н.А.