Решение от 6 августа 2021 г. по делу № А35-949/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-949/2021
06 августа 2021 года
г. Курск


Резолютивная часть объявлена 06 августа 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к администрации Фатежского района Курской области

об урегулировании разногласий по условиям договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: не явился, уведомлен.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 320463200042907, ИНН <***>, Курская область, Фатежский район, г. Фатеж, далее – истец, ИП ФИО2) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации Фатежского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, Курская область, Фатежский район, г. Фатеж, далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года:

изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена Участка составляет 500 000 (пятьсот тысяч) руб. 00 коп.»

изложить приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 500 000 руб.»

Пункт «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район. Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.» исключить.

В ходе рассмотрения спора истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы, согласно которому просит поручить проведение судебной экспертизы специалисту-оценщику - индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Определением от 27.05.2021 назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17, площадью 336 572 кв.м., адрес: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет, по состоянию на 10.08.2020?

30.07.2021 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», 02.08.2021 по почте поступило заключение эксперта № 4124 от 21.07.2021, в котором при ответе на вопрос экспертом сделан следующий вывод: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17 площадью 336 572 кв.м., адрес: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет, по состоянию на 10.08.2020г., составляет 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.

С учетом результатов судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия по условиям договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года, изложив:

пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена Участка составляет 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

Пункт «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район. Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.» исключить.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель истца в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание также не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором не возражал против удовлетворения исковых требований, одновременно заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. Ходатайство удовлетворено.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и Администрацией Фатежского района Курской области 27.08.2013 был заключен договор аренды №5-с земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17, площадью 336 572 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет (далее - земельный участок). Срок аренды с 31.03.2009 по 31.03.2034. Управлением Росреестра по Курской области данный договор зарегистрирован 30.09.2009 № регистрации 46-46-26/008/2009-828.

Впоследствии между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ФИО2 30.10.2014 был заключен договор уступки права требования (перенайма) аренды земельного участка, по условиям которого ИП ФИО4, передала, а ФИО2 принял права и обязанности арендатора земельного участка. Указанный договор уступки права требования (перенайма) аренды земельного участка от 30.10.2014 зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 19.11.2014, № регистрации 46-46-26/018/2014-10.

10.08.2020 ИП ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17 в собственность за плату, указав, что данный земельный участок используется обществом более трех лет на основании договоров аренды без нарушений законодательства и условий договоров.

Администрация Фатежского района Курской области направила в адрес ИП ФИО2 проект договора №08-п от 28 сентября 2020 года. Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года цена земельного участка составляет 1 425 065 (один миллион четыреста двадцать семь тысяч шестьдесят пять) руб. 00 коп.

Как следует из искового заявления, не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой вышеуказанного земельного участка, истец направил протокол разногласий №1 от 09.10.2020 к проекту договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года, в котором пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: «2.1. Цена Участка составляет 500 000 (пятьсот тысяч) руб. 00 коп.» и Приложение №2 к договору №08-п купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2020 года изложено в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 500 000 руб.». Также в указанном протоколе разногласий исключается пункт: «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.».

Письмом от 15.10.2020 №03-31/3573 Администрация Фатежского района Курской области отклонила протокол разногласий № 1 от 09.10.2020 ИП ФИО2

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Оборот земельных участков в силу ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без торгов при совокупности следующих условий:

1) арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет;

2) заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды;

3) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Направление оферты, которая в силу статьи 435 ГК РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 10.08.2020 ИП ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17 в собственность за плату.

В ответ на заявление Администрация Фатежского района Курской области направила в адрес ИП ФИО2 проект договора №08-п от 28 сентября 2020 года. Согласно пункту 2.1. проекта договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года цена земельного участка составляет 1 425 065 (один миллион четыреста двадцать семь тысяч шестьдесят пять) руб. 00 коп.

В свою очередь ИП ФИО2 письмом от 09.10.2020 направил в адрес администрации протокол разногласий №1 от 09.10.2020 г. к проекту договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года, в котором пункт 2.1.

договора изложен в следующей редакции: «2.1. Цена Участка составляет 500 ООО (пятьсот тысяч) руб. 00 коп.» и Приложение №2 к договору №08-п купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2020 года изложено в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 500 000 руб.». Также в указанном протоколе разногласий исключается пункт: «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.».

Письмом от 15.10.2020 №03-31/3573 Администрация Фатежского района Курской области отклонила протокол разногласий № 1 от 09.10.2020 г. ФИО2.

Учитывая, что истцом кроме выкупной стоимости земельного участка, с учетом которой устанавливалась цена договора, иные условия договора не оспариваются, суд полагает, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого земельного участка. Причем установление действительной рыночной стоимости предоставляемого земельного участка является существенным и необходимым для разрешения спора по существу.

Таким образом, между сторонами имеется преддоговорный спор, нуждающийся в судебном урегулировании, и заявленные требования об урегулировании преддоговорного спора являются обоснованными.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, заявление ИП ФИО2 о предоставлении в собственность спорного земельного участка было подано в уполномоченный орган – Администрацию Фатежского района Курской области 10.08.2020.

Таким образом, оценка имущества должна была быть проведена по состоянию на дату обращения истца к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка (10.08.2020).

Поскольку вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок требует специальных познаний, определением суда от 27.05.2021 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3, с постановкой вопроса в следующей редакции:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17, площадью 336 572 кв.м., адрес: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет, по состоянию на 10.08.2020?

30.07.2021 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр», 02.08.2021 по почте поступило заключение эксперта № 4124 от 21.07.2021, в котором при ответе на вопрос экспертом сделан следующий вывод: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:25:070005:17 площадью 336 572 кв.м., адрес: Курская область, Фатежский район, Глебовский сельсовет, по состоянию на 10.08.2020г., составляет 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Заключение эксперта по итогам судебной экспертизы сторонами не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено, при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта - индивидуального предпринимателя ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение.

С учетом изложенного, суд полагает, что при определении выкупной цены спорного земельного участка подлежит применению рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 10.08.2020 в соответствии с заключением эксперта ФИО3 № 4124 от 21.07.2021, как объективно соответствующая достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между администрации Фатежского района Курской области и ИП ФИО2 при заключении договора №08-п от 28 сентября 2020 года в части цены, изложив:

пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена Участка составляет 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

Пункт «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район. Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.» исключить.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, ИП ФИО2 в ходатайстве от 05.08.2021 просил отнести издержки по делу на истца.

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Фатежского района Курской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора №08-п от 28 сентября 2020 года, изложив:

пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена Участка составляет 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка №08-п от 28 сентября 2020 года в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка 570 661 (Пятьсот семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 00 копеек.»

Пункт «Расчёт цены выкупа земельного участка определён на основании отчёта №200-11-02 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 336 572 кв.м., кадастровый номер 46:25:070005:17, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район. Глебовский сельсовет составленного по состоянию на 04 сентября 2020 г.» исключить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В. А. Захарова