Решение от 24 февраля 2025 г. по делу № А59-4198/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4198/2024
г. Южно-Сахалинск
25 февраля 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 10 февраля 2025 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 25 февраля 2025 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потийчук Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Сахалинской области в интересах муниципального образования городской округ «Город Южно-Сахалинск» к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

- о признании недействительным договора мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП;

- о возложении обязанности на департамент землепользования города Южно-Сахалинска передать обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41;

- о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью «Горняк-1» передать департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999,

при участии:

от прокуратуры Сахалинской области - ФИО1, старшего прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе по Сахалинской области, по удостоверению,

от департамента землепользования города Южно-Сахалинска - ФИО2 по доверенности от 31.07.2024 № 75-Д,

от общества с ограниченной ответственностью «Горняк-1» - ФИО3 по доверенности от 09.01.2025,

от третьих лиц:

от администрации города Южно-Сахалинска - представитель не явился,

от Департамента архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска - ФИО4 по доверенности от 12.04.2024 № 25-Д (до перерыва),

в отсутствие представителей иных третьих лиц,

установил:

первый заместитель прокурора Сахалинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» (далее - ООО «Горняк-1», общество) с вышеуказанным иском.

В обоснование исковых требований указано, что на момент заключения договора мены земельных участков отсутствовали правовые основания для обмена земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:999 на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41. В частности, в отношении данных земельных участков органом местного самоуправления не принималось решений об их изъятии для муниципальных нужд. Кроме того, также отсутствовали решения Правительства Российской Федерации и Губернатора Сахалинской области об их предоставлении для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов. Проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па (в редакции постановления от 22.12.2021 № 3213-па), действовавшим на момент заключения спорного договора, не было предусмотрено использование данных земельных участков для размещения объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур. Таким образом, передача департаментом земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:999, государственная собственность на который не была разграничена, в собственность ООО «Горняк-1» в обмен на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 противоречит требованиям закона.

Определением от 10.07.2024 иск принят к производству.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрацию города Южно-Сахалинска (далее - администрация); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области), Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска (далее - ДАИГ г. Южно-Сахалинска).

Департамент возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, постановлениями администрации города Южно-Сахалинска от 22.12.2021 № 3213-па, от 29.03.2022 № 657-па внесены изменения в проект планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, путем утверждения проекта планировки с проектом межевания территории северо-восточного района города Южно-Сахалинска в границах: ул. 2-я ФИО5 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная - проектируемая улица местного значения. По проекту земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 предназначены для размещения газовой котельной в целях обеспечения теплоснабжением существующей и перспективной застройки на площадке «Северная долина» с развитой социальной инфраструктурой. Пунктом 3.1.12 «СП 476.1325800.2020. Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов» к объектам инженерной инфраструктуры городского и районного значения относятся головные сооружения и коммуникации (трубопроводы, кабельные линии электроснабжения и связи, линейные сооружения), используемые в процессе водо-, тепло-, газо- и электроснабжения, водоотведения, предоставления услуг связи населенного пункта, округа, поселения, муниципального района в целом или их части. На площадке запланировано строительство жилищного фонда 300 000 кв.м, общеобразовательной школы на 825 мест и двух детских садов на 180 мест каждый, торгового центра и объектов транспортной инфраструктуры. С учетом нового строительства, предусматриваемого проектом планировки территории, требуется полная замена существующих сетей теплоснабжения и строительство новых магистральных сетей теплоснабжения, нагрузка на теплоснабжение проектируемой жилой застройки была рассчитана с учетом встроенных помещений и определена на основании СП 124.133330.2012 «Тепловые сети» табл. В1, Методических рекомендаций АКХ им. Памфилова, СП 60.1330.2016, а также техническими нормами и правилами, расчетное теплопотребление новой застройки составит 20,4 кал/ч. Существующая котельная № 15 по ул. ФИО5 с ее резервной мощностью не позволит обеспечить стабильным и качественным теплом перспективное население нового микрорайона. При этом стоимость земельных участков была определена по результатам независимой оценки, в судебном порядке данная стоимость не оспорена. Снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:229, был произведен ООО «Горняк-1» собственными силами, о чем 28.06.2024 общество уведомило департамент, что также подтверждается постановлением от 28.06.2024 судебного пристава-исполнителя СОСП по Сахалинской области об окончании исполнительного производства.

В отзыве на иск общество также возражало против удовлетворения исковых требований. В возражениях указано, что общество является добросовестным приобретателем, поскольку по результатам совершенной сделки департамент получил равнозначное встречное предоставление, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости земельных участков, который не оспорен в установленном законом порядке.

ДАИГ г. Южно-Сахалинска в отзыве на исковое заявление указал, что постановлениями администрации города Южно-Сахалинска от 22.12.2021 № 3213-па, от 29.03.2022 № 657-па внесены изменения в проект планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска. По проекту земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 расположены в зоне планируемого размещения объектов инженерной инфраструктуры. В текстовой части проекта планировки территории предусмотрены объекты местного значения, в том числе, строительство одно объекта источника тепловой энергии. Проектом межевания территории земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901004:229 предусмотрен к перераспределению с земельными участками с кадастровыми номерами 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41, а также с землями, государственная или муниципальная собственность на которые не разграничена, проектной площадью 10309 кв.м с видом разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг». Таким образом, документ территориального планирования в редакции от 2019 года и документация по планировке территории предусматривают размещение объекта теплоснабжения (котельная). В соответствии с Генеральным планом ГО «Город Южно-Сахалинск», земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 расположены в функциональной зоне «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур» (код зоны - 400, номер функциональной зоны на карте - 412). Согласно подразделу 4.3 раздела 4 Положения о территориальном планировании в составе Генплана, допустимое функциональное назначение территории в функциональной зоне с кодом 400 «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур»: производственные и коммунально-складские объекты I-II классов опасности, производственные и коммунально-складские объекты III-IV класса опасности, общественные объекты, обеспечивающие функционирование производственных и коммунально-складских объектов, объекты повседневного спроса, за исключением объектов социальной инфраструктуры, озелененные территории общего и ограниченного пользования, объекты транспортной инфраструктуры, объекты инженерной инфраструктуры. Для всех функциональных зон допускается размещение объектов инженерной защиты, инженерной инфраструктуры, культовых объектов, улично-дорожной сети и автомобильных дорого, водных объектов и территорий общего пользования при условии соблюдения градостроительных и технических регламентов, действующих нормативов градостроительного проектирования, санитарных нор и иных требований, установленных нормативно-правовыми актами. Следовательно, в функциональной зоне «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур» допускается размещение объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения. В настоящее время департаментом архитектуры проводятся мероприятия по внесению изменений в Генплан, по результатам которых в указанный документ территориального планирования будет дополнен объект теплоснабжения местного значения в границах рассматриваемой функциональной зоны.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, определением от 16.12.2024 судебное разбирательство отложено на 27.01.2025, в судебном заседании был объявлен перерыв до 10.02.2025.

В судебном заседании прокурор поддержал исковые требования полностью, представители департамента и ООО «Горняк-1» возражали против удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.05.2022 между департаментом (сторона-1) и ООО «Горняк-1» (сторона-2) заключен договор мены земельных участков № 2-ДЗП на основании постановления администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска» (в редакции постановления администрации города Южно-Сахалинска от 22.12.2021 № 3213-па).

В соответствии с пунктом 1.2 договора сторона-2 обязуется передать в собственность ГО «Город Южно-Сахалинск» земельные участки:

- кадастровый номер 65:01:0901004:229, площадью 712 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Объекты административно-делового назначения» местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

- кадастровый номер 65:01:0901004:449, площадью 6428 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Производственная деятельность» местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>

- кадастровый номер 65:01:0901004:41 площадью 2900 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Строительство производственной базы» местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск (далее совместно- участок-2).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 передаются на безвозмездной основе.

Как предусмотрено пунктом 1.4 договора, участок-2 принадлежат ООО «Горняк-1» на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 65:01:0901004:229-65/003/2017-1 от 05.09.2017, № 65:01:0901004:449-65/074/2020-1 от 02.04.2020, № 65:01:0901004:41- 65/003/2018-1 от 20.04.2018.

Согласно пункту 1.6 договора сторона-1 обязуется передать стороне-2 в собственность земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999, площадью 27232 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «Предпринимательство» с местоположением: <...> (участок-1). Участок-1 находится в государственной неразграниченной собственности (пункт 1.7 договора).

В соответствии с пунктами 1.5 и 1.8 договора на участке-1 и на участке-2 обременения отсутствуют.

Согласно пункту 1.9 договора участки признаны равноценными. Стороны оценили стоимость участка-1 и участка-2 в размере 34 844 000 рублей каждый, согласно отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/2 и отчету об оценке от 23.03.2022 № 22.01-100/1.

В силу пункта 2.1.2 договора каждая сторона обязуется передать участок свободным от объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, свободным от движимого имущества, в том числе бесхозяйного.

Между сторонами договора 05.05.2022 составлен акт приема-передачи к договору мены земельных участков. Согласно пунктам 1, 2 акта приема-передачи, сторона-1 передала, а сторона-2 приняла участок-2. Одновременно с передачей участка-1 по акту сторона-2 передает, а сторона-1 принимает в собственность ГО «Город Южно-Сахалинск участок-2, а также расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.08.2022 № 1 к договору, расположенные на участке-2 здания, сооружения: с кадастровыми номерами 65:01:0901004:147, 65:01:0901004:208, 65:01:0901004:174 и иные объекты передаются на безвозмездной основе.

Договор, а также дополнительное соглашение к нему, зарегистрированы Управлением Росреестра по Сахалинской области.

Полагая, что вышеуказанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку оспариваемый договор мены нарушает установленный запрет на обмен земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также указанной сделкой нарушаются права муниципального образования на использование земельного участка, первый заместитель прокурора Сахалинской области в защиту публичных интересов МО ГО «Город Южно-Сахалинск» в целях обеспечения наиболее эффективного использования публичного имущества обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Порядок участия прокурора в арбитражном процессе разъяснен в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее - Постановление Пленума № 15), из пункта 1 которого следует, что в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия РФ, доля участия субъектов РФ, доля участия муниципальных образований.

В силу части 3 статьи 52 АПК РФ прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Из пункта 9 Постановления Пленума № 15 следует, что при обращении в арбитражный суд в порядке части 1 статьи 52 АПК РФ, а также при обжаловании судебных актов, прокурор обязан соблюдать требования к форме и содержанию обращений в арбитражные суды, предусмотренные Кодексом (статьи 125, 193, 199, 209, 263, 274, 294 АПК РФ).

При этом применительно к статье 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, - указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

В пункте 10 Постановления Пленума № 15 указано, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В настоящем случае иск заявлен первым заместителем прокурора Сахалинской области в пределах предоставленных ему действующим законодательством полномочий, в целях устранения нарушений требований действующего законодательства.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с требованиями статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Установленный законом порядок заключения договора мены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановления Пленума № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановления Пленума № 25).

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Порядок обмена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, предусмотрен главой V.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу положений статьи 39.21 ЗК РФ (в применимой редакции) обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:

1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, постановлением Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в Федеральной собственности, и размере такой платы» наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом РФ, и при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктами 1-5 статьи 39.22 ЗК РФ, допускается заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, в случае, если такой земельный участок, находящийся в частной собственности, необходим для размещения объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов, указанных в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также для размещения объектов социальной инфраструктуры, в том числе если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования и при этом не предусмотрено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

При этом с соблюдением требований, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.22 ЗК РФ, может осуществляться обмен одного или нескольких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на один или несколько земельных участков, находящихся в частной собственности.

Таким образом, по состоянию на момент заключения спорного договора законодатель определил исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается обмен земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, па земельный участок, находящийся в частной собственности:

- в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд;

- в случае, если использование земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории предусмотрено для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены подобные объекты;

 - в случае, если земельный участок необходим для размещения объектов социальной инфраструктуры;

- в случае, если земельный участок необходим для объектов или реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), осуществляя свои полномочия, муниципальные образования обязаны осуществлять территориальное планирование. Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (пункт 2 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утвержденным документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения (пункт 3 статьи 9 ГрК РФ).

Как следует из пункта 5.2 статьи 9 ГрК РФ, подготовка документов территориального планирования муниципальных образований осуществляется с учетом положений стратегий социально-экономического развития муниципальных образований и планов мероприятий по их реализации (при наличии), бюджетного прогноза муниципального образования на долгосрочный период (при наличии), положений стратегии пространственного развития РФ, государственных программ РФ, национальных проектов, государственных программ субъектов РФ, муниципальных программ, инвестиционных программ субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса, решений органов местного самоуправления, иных главных распорядителей средств соответствующих бюджетов, предусматривающих создание объектов местного значения, а также сведений, содержащихся в информационной системе территориального планирования.

По смыслу норм права, содержащихся в статье 9 ГрК РФ, документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Согласно пункту 13 статьи 9 ГрК РФ требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

В настоящее время Требования к описанию и отображению в документах территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения утверждены приказом Минэкономразвития России от 09.01.2018 № 10.

По смыслу пункта 9 статьи 10 ГрК РФ планируемые для размещения объекты регионального значения, объекты местного значения в соответствии с документами территориального планирования двух и более субъектов РФ, документами территориального планирования субъекта РФ, документами территориального планирования муниципальных образований содержатся в материалах по обоснованию схем территориального планирования РФ в виде карт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 19 ГрК РФ положение о территориальном планировании, содержащееся в схеме территориального планирования муниципального района, включает в себя: сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения муниципального района, их основные характеристики, их местоположение (указываются наименования поселения, межселенной территории, населенного пункта), а также характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов; параметры функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов), а также сведения о планируемых для размещения в указанных зонах объектах федерального значения, объектах регионального значения, объектах местного значения.

В соответствии с пунктом 9 статьи 23 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности могут быть установлены следующие особенности содержания генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов: генеральный план поселения, генеральный план муниципального округа, генеральный план городского округа могут не содержать карту планируемого размещения объектов местного значения. В этом случае такая карта подлежит утверждению местной администрацией в порядке, установленном нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации; генеральным планом поселения, генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа могут предусматриваться территории, в отношении которых функциональные зоны не устанавливаются; положение о территориальном планировании вместо сведений о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов местного значения, об их основных характеристиках, местоположении может содержать сведения о потребности в указанных объектах местного значения без указания их основных характеристик и местоположения; подготовка генерального плана поселения, генерального плана муниципального округа, генерального плана городского округа может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, муниципального округа, городского округа, территориям поселения, муниципального округа, городского округа за границами населенных пунктов без последующего внесения в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, муниципального округа, городского округа.

С учетом изложенного размещение объектов местного значения должно быть предусмотрено документами территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 9 ГрК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в целях размещения объектов федерального, регионального и местного значения и о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов, если размещение указанных объектов не предусмотрено соответствующими документами территориального планирования.

Таким образом, размещение указанных объектов в случае, если данные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, должно быть предусмотрено соответствующими документами территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Как следует из материалов дела, и сторонами не оспорено, в соответствии с проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па (в редакции постановления от 22.12.2021 № 3213-па) (далее - Проект), на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:229 установлена зона планируемого размещения объектов капитального строительства инженерной инфраструктуры для размещения объектов местного значения газовой котельной.

Вместе с тем, использование земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:449 и 65:01:0901004:41 для размещения объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур Проектом не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 20 статьи 1, пунктом 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ объекты теплоснабжения являются объектами местного значения, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально- экономическое развитие муниципальных районов, поселений, муниципальных округов, городских округов; планируемые к размещению объекты данной категории подлежат отображению в генеральном плане городского округа.

Согласно части 3 статьи 23 ГрК РФ генеральный план содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов); карту функциональных зон. На картах в составе генерального плана отображаются планируемые для размещения объекты местного значения, относящиеся в т.ч. к области электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения.

В соответствии с ранее действовавшим генеральным планом городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 № 603/38-12-4 (в редакции решения от 30.01.2019 № 1398/72-19-5), в границах территории ул. 2-я ФИО5 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная предусматривалось размещение 2-х объектов теплоснабжения (котельных): одной существующей и одной проектируемой котельных (приложение № 15 к Генеральному плану).

С учетом картографических материалов (приложения №№ 3, 15 к Генеральному плану) размещение проектируемой котельной предусматривалось в границах функциональной зоны «Объекты инженерной инфраструктуры», не включающей в себя спорные участки. В свою очередь, участки относились к функциональной зоне «Объекты производственного и коммунально-складского назначения».

В развитие положений ранее действовавшего Генерального плана Проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 17.04.2014 № 668-па (с учетом изменений, внесенных постановлением от 22.12.2021 № 3213-па; далее - Проект), в границах территории ул. 2-я ФИО5 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная предусмотрено размещение объектов инфраструктуры местного значения: источник тепловой энергии - 1 объект, строительство; источник тепловой энергии - 1 объект, реконструкция (пункт 2.1.2 Положения о характеристиках объектов капитального строительства).

Согласно таблице № 2 Проекта межевания территории существующая котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:70.

Размещение иных объектов местного значения (источников тепловой энергии, котельных) в границах спорных участков вышеуказанным Проектом не предусмотрено.

Вместе с тем, в последующем, уже после заключения спорного договора, решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 30.09.2022 № 1029/48-22-6 утвержден Генеральный план городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее - Генеральный план от 30.09.2022).

В соответствии с Генеральным планом от 30.09.2022 участки в границах территории ул. 2-я ФИО5 - ул. 2-я Хабаровская - ул. Резервная в составе планировочного района № 1037 отнесены к функциональной зоне «412» - «Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур» (код функциональной зоны - «400»).

В соответствии с разделом 4.2 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения «газоснабжение». Размещение объектов категории «коммунальные», «тепло» в функциональной зоне «400» разделом 4.2 Генерального плана от 30.09.2022 не предусмотрено.

Так, разделом 3.9 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» планируется размещение объекта регионального значения в области инженерной инфраструктуры «Завод по производству сжиженного газа «Южно-Сахалинск» с подводящим газопроводом».

В соответствии с разделом 1.8 Генерального плана от 30.09.2022 в пределах функциональной зоны «400» размещение объектов местного значения городского округа в области электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения не предусмотрено.

При этом приведенные ответчиками доводы вышеуказанных обстоятельств не опровергают.

В силу пункта 4 статьи 39.22 ЗК РФ (в применимой редакции) при заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 39.22 ЗК РФ (в применимой редакции) при заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

Из представленных в материалы дела выдержек из отчета об оценке от 23.02.2022 № 22.01-100/1 следует, что рыночная стоимость земельных участков определена в следующем размере:

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901004:229 – в сумме 1 590 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901004:449 – в сумме 24 274 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901004:41 – в сумме 8 980 000 рублей.

Поскольку, земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 в силу вышеизложенных обстоятельств не могли являться предметом договора мены, то сам по себе спорный договор противоречит требованиям статьи 39.22 ЗК РФ.

Кроме того, по результатам изучения ответов оценщика относительно проведенной оценки от 12.12.2024 следует вывод о недостоверности итоговых величин рыночной стоимости указанных земельных участков, что, в свою очередь, противоречит требованиям статей 12, 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так, при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 (совокупная площадь 10040 кв.м.) и 65:01:0312003:999 (площадь 27232 кв.м.) оценщиком применен один и тот же метод (метод сравнения продаж); выборка объектов-аналогов, выставленных на продажу сопоставимых с оцениваемым объектом, также включает одни и те же участки. Однако, стоимость за 1 кв.м по итогам оценки составила несоответствующие друг другу значения: 2 232,56, 1 497,3 и 1 429,47 руб./кв.м (применительно к участкам 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41) и 1 279,53 руб./кв.м (применительно к участку 65:01:0312003:999).

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационного письмо № 92) в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению, в частности, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается (абзац 6 указанного пункта Информационного письма № 92).

Из абзаца 8 пункта 1 Информационного письма № 92 следует, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В данном случае суд также учитывает кадастровую стоимость обмениваемого департаментом земельного участка – 58 841 271,68 рублей, которая в 4 раза превышает совокупную кадастровую стоимость земельных участков, предоставленных обществом – 14 568 558,16 рублей (2 200 471,6 +  8 506 388,56 + 3 861 698). Кадастровая стоимость приведена по сведениям онлайн-сервиса Публичная кадастровая карта по состоянию на дату вынесения решения суда. Указанное обстоятельство не свидетельствует о равнозначности цены обмениваемых участков, что не соответствует положениям пункта 5 статьи 39.22 ЗК РФ.

При вышеизложенных обстоятельствах, сделка по передаче департаментом земельного участка с кадастровым номером 65:01:0312003:999, государственная собственность на который не разграничена, в собственность ООО «Горняк-1» в обмен на земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41 противоречит требованиям закона.

В рассматриваемом случае предъявленный прокурором иск о признании спорного договора недействительным направлен на защиту интересов муниципального образования и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону.

Доводы прокурора о наличии на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0901004:229 самовольной постройки и возникновении в связи с этим на стороне департамента обязательств по дальнейшему сносу объекта самовольной постройки и несением расходов на ее снос материалами дела не подтверждаются.

Так, исходя из пояснений ООО «Горняк-1», уведомления от 28.06.2024 о завершении сноса объекта капитального строительства , направленного ООО «Горняк-1» в адрес ДАИГ, письма департамента от 08.11.2024 № СЛЗ-07895/24 следует, что самовольная постройка - объект капитального строительства - двухэтажное здание снесено силами ООО «Горняк-1» и его контрагента, а мероприятия по сносу объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...> структурными подразделениями администрации города Южно-Сахалинска не осуществлялись.

Доказательств обратного в материалы дела прокурором не представлено.

При установленных судом обстоятельствах договор мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП, заключенный между департаментом и ООО «Горняк-1», подлежит признанию судом недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

В данном случае суд применяет последствия недействительности сделки в виде обязания департамента передать ООО «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41. В свою очередь, ООО «Горняк-1» обязано передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подачи иска, далее - НК РФ) государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6 000 рублей.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку государственная пошлина взыскивается с ответчиков в равных долях, и департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ООО «Горняк-1» подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор мены земельных участков от 05.05.2022 № 2-ДЗП, заключенный между департаментом землепользования города Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью «Горняк-1».

Обязать департамент землепользования города Южно-Сахалинска передать обществу с ограниченной ответственностью «Горняк-1» земельные участки с кадастровыми номерами 65:01:0901004:229, 65:01:0901004:449, 65:01:0901004:41.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Горняк-1» передать департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером 65:01:0312003:999.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Горняк-1»в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья

М.В. Зуев