Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А40-154382/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-154382/19-60-1241
17 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 17 февраля 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 – представитель, по доверенности от 05.07.2019г.,

от ответчика – ФИО3 – представитель, по доверенности от 10.02.2019г. №107/19; ФИО4 – адвокат, по доверенности от 01.06.2019г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ПРОСТО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 129348, Москва, проезд Хибинский, д.6, дата регистрации 17.01.1995г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121471, Москва, ул. Рябиновая, д.55, стр.29, дата регистрации 02.12.2010г.) о взыскании 5.179.189руб. 35коп.

Установил:

ООО «ПРОСТО» обратилось в суд с иском к ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» с требованиями о взыскании 5.179.189руб. 35коп. убытков в виде неполученной арендной платы за период с 20.11.2018г. по 06.05.2019г.

Исковые требования мотивированы наличием у ответчика обязанности по возмещению убытков в виде арендной платы за фактическое пользование помещений в соответствии со ст.622 ГК РФ.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 01.06.2015 между ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» (арендодателем) и ООО «ПРОСТО» (арендатором) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 105,8кв.м., а именно: 1 этаж: помещение №1, комнаты №1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 3.1.4 названного договора арендатор обязан поддерживать помещения в исправном состоянии; не допускать их порчи, устранять за свой счет все повреждения, аварии и их последствия в арендуемом помещении, произошедших по вине арендатора, его служащих/сотрудников, в течение 10 рабочих дней с момента получения арендатором письменного уведомления об их устранении (пункт 3.1.6 договора); не превышать выделенных значений мощности электрической сети и следить за безопасным состоянием электропроводки в арендуемом помещении (пункт 3.1.8 договора).

В пунктах 3.3, 3.3.1, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.7, 3.4.1 договора закреплены обязанности арендодателя по договору: передать помещения арендатору без отделки с точками подключения внутри помещения к электричеству и инженерным сетям; обеспечивать предоставление электроэнергии мощностью в пределах 30 кВт; оказывать содействие арендатору в получении необходимых документов, разрешений и технических условий на выделение дополнительной мощности в случае возникновения такой необходимости у арендатора; принимать необходимые меры к обеспечению функционирования инженерных систем и коммуникаций Помещения в обычном рабочем режиме как для проведения строительно-монтажных и отделочных работ, так и при последующей эксплуатации. В период с сентября по ноябрь 2018 года в арендуемом помещении отсутствовала подача электрической энергии.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с письмами, в которых сообщал об отсутствии в спорных помещениях энергоснабжения.

Арендодатель 20.09.2018, 10.10.2018, 16.10.2018 уведомил арендатора о том, что проблемы с отсутствием энергоснабжения помещений вызваны техническими неисправностями внутри помещения, эксплуатационную ответственность за которые несет арендатор, а также указал на необходимость не превышать выделенных значений мощности и следить за безопасным состоянием электропроводки в арендуемом помещении; устранить за свой счет все повреждения, произошедшие в арендуемом помещении по вине арендатора.

На основании пункта 7.2 спорного договора 19.10.2018 арендодатель в одностороннем внесудебном порядке отказался от его исполнения и потребовал 19.11.2018 передать помещение арендодателю по акту приема-передачи.

Ввиду неявки арендатора на составление акта 19.11.2018, при заблаговременном извещении истца, арендодатель составил акт приема-передачи помещений из аренды, нотариальный протокол осмотра и акт осмотра помещения от 19.11.2018.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда по делу №А40-238160/18-37-1691 от 24.04.2019г. по иску ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» к ООО «ПРОСТО» об обязании обеспечить подачу электроэнергии в соответствии с условиями договора аренды от 01.06.2015, к нежилому помещению общей площадью 105,8кв.м., а именно: 1 этаж: помещение №1, комнаты №№1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенному по адресу: <...>, тем самым устранив препятствия в пользовании арендуемым помещением; о нечинении препятствий в обеспечении подачи электроэнергии в соответствии с условиями договора аренды от 01.06.2015 к нежилому помещению общей площадью 105,8кв.м., а именно: 1 этаж: помещение №1, комнаты №№1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенному по адресу: <...> путем установления запрета на доступ к вводному устройству без участия представителя поставщика электрической энергии; об определении денежной суммы на случай неисполнения судебного акта по настоящему делу в размере 100 000руб. за каждый день просрочки; о признании незаконным уведомления ответчика от 19.10.2018 об одностороннем расторжении договора аренды от 01.06.2015 с 19.11.2018, в связи с ухудшением состояния помещения; о взыскании убытков, связанных с неисполнением обязательств по договору аренды от 01.06.2015, в виде уплаченной постоянной составляющей арендной платы за период с 20.09.2018 по 21.11.2018 в размере 1.883.070руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2019 по делу №А40-238160/18-37-1691, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2019г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2019г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд при рассмотрении данного дела исходил из того, что со стороны ответчика не имелось нарушений условий договора, а истцом не были исполнены надлежащим образом обязанности, предусмотренные пунктом 3.1.6. спорного договора, в связи с чем договор обоснованно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Уведомление о необходимости осмотра помещения от 23.10.2018 было отправлено ответчиком 23.10.2018 по юридическому адресу истца и было получено истцом. Уведомление об одностороннем отказе от договора было отправлено 19.10.2018, прибыло в место вручения 22.10.2018 и только 20.11.2018 было получено истцом, то есть по истечении 29 дней с даты поступления почтового отправления в отделение связи истца. Таким образом, данные уведомления считаются полученным истцом, т.к. они были доставлены арендатору и не были своевременно востребованы последним по обстоятельствам, за которые отвечает сам истец.

В рамках указанного дела №А40-238160/18-37-1691 судом были приняты обеспечительные меры от 05.02.2019г. по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве осуществлять регистрационные действия, связанные с прекращение права аренды ООО «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» в отношении нежилого помещения, площадью 105,8кв.м., расположенного по адресу: <...>, эт.1, пом.1, ком.1-6, кадастровый номер: 77:01:0001037:2581 (определение суда от 05.02.2019г. по делу №А40-238160/18-37-1691).

В обоснование требований по настоящему делу, истец указывает на то, что в силу ст.622 ГК РФ у ответчика имеется обязанность по возмещению убытков в виде уплаты арендной платы за время фактического пользования.

Истец 19 ноября 2018 года принял помещения из аренды на основании одностороннего акта приема-передачи, что подтверждается актом приема-передачи. Однако, по состоянию на 19 ноября 2018 года в Помещении находилось имущество Ответчика, что подтверждается нотариальным протоколом осмотра от 19 ноября 2018г. В связи с этим, истец 20 ноября 2018 года направил Ответчику уведомление с просьбой принадлежащее ему имущество, находящееся в Помещении. Однако, до настоящего времени к этого не сделал и не забрал принадлежащее ему имущество из Помещения.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на то, что не имел доступа в помещение, истец препятствовал в вывозе имущества, виновных действий ответчика в убытках отсутствует, равно как и сам состав убытков.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Основания и порядок прекращения договора аренды регламентируются как общими правилами части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, так и специальными положениями кодекса о договоре аренды и условиями спорного договора.

По правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 ГК РФ).

Обстоятельства и правомерность одностороннего отказа истца от договора аренды с ответчиком являлись предметом судебного разбирательства в рамках дела №А40-238160/18-37-1691 и повторному доказыванию не подлежит в силу ч.2 ст.69 АПК РФ.

Согласно пункту 38 информационного письма N 66 в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В связи с тем, что в Помещении было оставлено имущество Арендатора, Истец не мог сдавать помещение в аренду третьим лицам и получать арендную плату. Согласно расчету истца, составили в размере 5.179.189,35руб., расчет основан на ставке арендной платы по Договору аренды.

В пункте 37 информационного письма от 11.01.2002 N66 указано, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Довод ответчика о том, что истец препятствовал в вывозе имущества отклоняется судом как необоснованный. Истец направлял Ответчику предложение забрать имущество и освободить Помещения. Ответчик же, со своей стороны, никаких действий не предпринял. Соответствующие доказательства им принятия мер к вывозу имущества, равно как и обращений к истцу с просьбой допустить его в Помещения с целью забрать имущество, в материалы дела не представлены.

07 мая 2019 года Истец повторно отправил Ответчику уведомление с просьбой забрать принадлежащее Ответчику имущество из Помещения и оплатить Истцу убытки в размере неполученной арендной платы за пользование Помещением за период с 20 ноября 2018 года по 06 мая 2019 года.

Доводы ответчика о том, что истец вправе был самостоятельно вывезти имущество, однако не делал этого, чем сознательно увеличил период убытков отклоняется судом.

Договор аренды, заключенный Истцом и Ответчиком в отношении Помещения, был досрочно прекращен 19 ноября 2018 года в связи с односторонним отказом Истца от исполнения договора. В связи с неявкой уполномоченного представителя Ответчика для сдачи Помещения Истцу, 19 ноября 2018 года Истцом с привлечением нотариуса был составлен односторонний акт приема-передачи Помещения и нотариальный протокол осмотра Помещения. Эти документы подтверждают наличие в Помещении большого количества имущества Ответчика, в том числе крупногабаритного имущества, а именно: Холодильник-витрина «Zodiak 125inox», Холодильник «Cryspi cmc-0.2 g№1400». Вентиляционная система «GOLD 20С2111», Вентиляционная система «Swegon» и иное оборудование, перемещение которого влечет существенные сложности и затраты. Истец не обладает штатом сотрудников, транспортом, информацией о рекомендуемых способах перемещения и хранения имущества Ответчика.

Кроме того, Ответчик 28 ноября 2018 года подал в Арбитражный суд города Москвы исковое заявление о признании незаконным уведомления Истца об одностороннем расторжении договора аренды (дело №А40-238160/18). Данные действия Ответчика создавали неопределенность в отношениях сторон, в связи с чем Истец не мог вывозить имущество Ответчика до разрешения судом спора между сторонами, так как в случае удовлетворения иска на Истца были бы возложены все расходы на вывоз имущества, его хранение и возврат в помещение.

При этом, 07 февраля 2019 года в рамках указанного дела №А40-238160/18 по заявлению Ответчика были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве осуществлять регистрационные действия связанные с прекращением права аренды Ответчика. В такой ситуации действия Истца по вывозу имущества Ответчика из Помещения за свой счет противоречили бы разумному поведению с учетом имеющейся неразрешенной судебной тяжбы и принятых обеспечительных мер.

Доводы о том, что принятыми мерами убытки истцу не причинялись, отклоняется судом.

Очевидно, что наличие записи об аренде в отношении имущества, а также судебного спора существенно влияет на возможность сдачи помещения в аренду. Во-первых, невозможно определить срок нового договора аренды, поскольку в любой момент суд может удовлетворить требования истца. Наличие принятых обеспечительных мер, существенно ограничивает возможности собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом, поскольку невозможно заключение договоров аренды имущества сроком более года и их регистрацией в ЕГРН.

Ответчик заявляет об отсутствии у Истца упущенной выгоды в период с 20.11.2018г. по 26.11.2018г., ссылаясь на то, что в данный период он в любом случае не должен был оплачивать арендную плату в связи с тем, что договором аренды предусмотрен 5-дневный срок на освобождение Помещения от имущества арендатора.

Между тем, условиями договора аренды арендатор не освобождается от оплаты арендной платы в данной период. В соответствии с п.4.1 договора аренды арендная плата уплачивается арендатором «до даты возврата помещения по акту возврата включительно».

Ответчик заявляет об отсутствии упущенной выгоды в период с 27.11.2018г. по13.02.2019г., обосновывая это тем, что в данный период Истец проводил реконструкциюПомещений, их разделение и постановку на кадастровый учет.

Действительно, в силу невозможности сдать Помещения в аренду в результате действий Ответчика (оставление Ответчиком в Помещении имущества, наличие записи об аренде Помещений, активные действий Ответчика по оспариванию отказа от исполнения договора аренды) Истец произвел разделение Помещения на три части. Однако, данные действия Истца не свидетельствуют об отсутствии у Истца упущенной выгоды в данной период.

Поскольку разделение помещений занимает не более 2-х рабочих дней, поскольку для постановки помещений на кадастровый учет требуется наличие технического плана, а разделение помещений производится путем установки быстромонтируемых перегородок из гипсокартона. Данные действия производились без изъятия из помещения имущества Ответчика. Что касается срока, в который проводилась государственная регистрация разделения Помещений, то он также не может быть исключен из периода, за который исчисляется упущенная выгода, поскольку проведение государственной регистрации не препятствовало бы сдаче в аренду помещений при отсутствии нарушений, допущенных Ответчиком.

Кроме того, разделение помещений не прекращает препятствия для сдачи помещений в аренду: государственная регистрация обременения в виде аренды недвижимости производится в отношении разделенных помещений. Также в отношении вновь созданных помещений сохраняются ограничения, принятые судом в рамках удовлетворения заявления Ответчика о принятии обеспечительных мер. В соответствии с п.12 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

При этом, сами действия по разделению помещения были произведены в связи с нарушением Ответчиком условий договора аренды. В случае если бы Ответчик не нарушил договор, не оставил имущество в Помещении, не оспаривал расторжение договора, Истец получал бы арендную плату от Ответчика или нового арендатора и не предпринял бы действий по разделению помещений.

Ответчик заявляет об отсутствии у Истца упущенной выгоды в период с 13.02.2019г. по 06.05.2019г. в связи с отсутствием ограничений и обременении в отношении вновь образованных помещений.

Однако, образование помещений в результате разделения объекта недвижимости не прекращает ограничения (обременения). Эти ограничения (обременения) устанавливаются в отношении вновь образованных объектов недвижимости.

Кроме того, в этот период в помещениях еще находилось имущество Ответчика, что также препятствовало сдаче помещений в аренду.

Доводы Ответчика о том, что Истец сдал помещения в аренду в июле 2019 года, то есть до вынесения судом апелляционной инстанции постановления, подтвердившего решение суда первой инстанции об отказе в иске, не доказывает отсутствие у Истца упущенной выгоды. Истец неоднократно заявлял о том, что возможность предпринять действия по сдаче Помещений в аренду возникла у него после вынесения решения об отказе в иске судом первой инстанции 24.04.2019г.

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства, (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2019 года решение Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-238160/18 было оставлено без изменения. В связи с этим 25 июля 2019 года Истцом и ИП ФИО5 был заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений в отношении части помещения, ранее переданного в аренду Ответчику. Арендная плата по данному договору составляет 700 000руб. в месяц за 41,5кв.м. (что составляет 40% от площади помещения, ранее переданного в аренду Ответчику). Ответчик за помещение, площадью 105,8кв.м. оплачивал арендную плату в размере 926 100руб. Данный договор аренды подтверждает востребованность на рынке Помещений и размер требуемых Истцом убытков. Помещения находятся в центре г. Москвы, Ответчик сам желал сохранить договор аренды, что следует из его действий по оспариванию отказа Истца от Договора. Поэтому нет оснований сомневаться в том, что Истец мог бы сдать помещения третьим лицам, не препятствуй этому Ответчик. Истец, как минимум, не получил в этот период арендную плату, которую мог бы платить ему Ответчик, если бы не допустил нарушение условий договора аренды.

Доказательств несоответствия размера арендной платы средней рыночной цене аренды подобного имущества ответчик не представил.

Исходя из принципа добросовестности участников гражданских правоотношений предъявив ко взысканию убытки, истец должен доказать, что своими действиями он предпринимал все разумные меры к уменьшению размера убытков.

Наряду с этим, представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что Общество проявило должную степень осмотрительности и заботливости, которые требовались в сложившейся ситуации и которые могли способствовать уменьшению размера убытков, в условии оспаривания ответчиком отказа от договора и наложении обеспечительных мер в виде снятия обременения в отношении арендованных имуществ по ходатайству ответчика.

При таких обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 15, 309, 310, 622 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПРАЙМСТАР Ресторантс Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121471, Москва, ул. Рябиновая, д.55, стр.29, дата регистрации 02.12.2010г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПРОСТО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 129348, Москва, проезд Хибинский, д.6, дата регистрации 17.01.1995г.) 5.179.189 (пять миллионов сто семьдесят девять тысяч сто восемьдесят девять) рублей 35 копеек убытков, а также 48.895 (сорок восемь тысяч восемьсот девяносто пять) рублей судебных расходов по госпошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина