Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А32-55490/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55490/2023
г. Краснодар
8 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 1 июля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 8 июля 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>)к закрытому акционерному обществу «Санаторий "Жемчужина моря"» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2 112 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...>, от 19.01.2012 № 4000004284; об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.02.2012 № 23-23-12/024/2012-029об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67,при участии в заседании представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Санаторий "Жемчужина моря"» (далее – общество, ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"», санаторий) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2112 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...>, от 19.01.2012 № 4000004284; об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 15.02.2012 №23-23-12/024/2012-029 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзывах на иск.

Ответчиком ранее заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу, до вступления в законную силу судебного акта № А32-40849/2023.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В случае если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что в производстве другого арбитражного суда находится дело, требования по которому связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам с требованиями, заявленными в рассматриваемом им деле, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов, арбитражный суд может приостановить производство по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 9 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 01.07.2024 до 14.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика отказался от ходатайства о приостановлении производства по делу, до вступления в законную силу судебного акта № А32-40849/2023, что отражено в аудио-протоколе судебного заседания.

Судом принят отказ от заявленного ходатайства.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 01.07.2024 до 17.00 часов. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановления администрации от 26.09.2011 №2472 «О переоформлении ЗАО «санаторий «Жемчужина моря» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по ул. Мира в с. Кабардинка г. Геленджика на аренду» между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 площадью 2 112 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «санаторий «Жемчужина моря» от 19.01.2012 № 4000004284 (далее – договор), сроком на 49 лет.

Пунктом 3.2.4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении установленном порядке договора при существенных нарушениях арендатором его условий, в числе которых указано использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также невыполнение арендатором обязанностей, содержащихся в пункте 4.1 договора.

В соответствии с подпунктами 4.1.1, 4.1.7, 4.1.12 договора арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Администрация считает, что в нарушение существенных условий договора санаторием на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 возведены следующие объекты:

– дельфинарий;

– киоск из металлических конструкций (магазин);

– сооружение «Крокодиловый каньон»;

– часть торгового ряда.

Указанные выше нарушения, по мнению истца, нашли свое отражение в акте проведения контрольного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, гражданином, от 24.07.2023 № 551, составленным управлением муниципального земельного контроля администрации.

В этой связи, письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.07.2023 №51-2042.1/23-01-14 общество указано на необходимость незамедлительного устранения названных выше нарушений, путем демонтажа соответствующих объектов.

Поскольку указанное выше письмо оставлено ответчиком без внимания, письмом администрации от 11.09.2023 №110-13533/23-15-47-05 ЗАО санаторием сообщено о принятии органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик решения о расторжении договора от 19.01.2012 №4000004284 и направлено соглашение соответствующего содержания.

Ответчик, в письме, поступившем в адрес истца 19.09.2023, выразил несогласие с решением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67.

Истец полагает, что арендатором нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения, их порче, состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Материалами дела установлен факт отсутствия оснований для расторжения договора аренды, поскольку администрацией не доказано, что спорные объекты являются капитальными.

Расторжение долгосрочного договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений – нецелесообразно и невыгодно для другой стороны.

Истец обосновывает свои требования о расторжении долгосрочного договора аренды тем, что в нарушение условий договора аренды общество на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 в нарушение вида разрешенного использования, в отсутствие разрешения арендодателя и разрешительной документации на строительство возведены следующие объекты самовольного строительства: дельфинарий; киоск из металлических конструкций (магазин); сооружение крокодиловый каньон; торговый ряд.

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края рассматривается дело № А32-40849/2023 по иску администрации к ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» о возложении обязанности на последнее по сносу самовольной постройки – дельфинария и приведению земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 в соответствие с его видом разрешенного использования, путем демонтажа сноса киоска из металлических конструкций (магазина), сооружения «Крокодиловый каньон» и торгового ряда.

В рамках рассмотрения спора по делу № А32-40849/2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению судебного эксперта от 18.03.2024 установлено, что спорный объект «Дельфинарий», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...> не является объектом недвижимого имущества (объектом капитального строительства) и используется в качестве культурно-зрелищного мероприятия по содержанию, демонстрации и использованию в представлениях различных видов дельфинов.

В силу пункта 2 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения не требуется для строительства объектов не являющихся объектами капитального строительства.

Экспертами установлено, что эксплуатация спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202004:67 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...> не оказывают негативного воздействия на уровень загрязнения окружающей среды, не превышают гигиенические нормативы, что соответствует экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, противопожарным нормам и правилам, также нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости. Правилами землепользования и застройки территории муниципального образования города-курорта Геленджик порядок возведения объектов некапитального строительства не урегулирован, объекты исследования «Дельфинарий» и «Крокодиловый каньон» расположенные соответствии с особыми условиями использования в границах таких зон и не нарушают их режим.

Экспертным путем определено, что данные объекты не создают угрозу для жизни, безопасности и здоровья граждан.

Следовательно, поскольку спорные объекты расположены на земельном участке с видом разрешенного использования для эксплуатации зданий и сооружений санатория на основании договора аренды, представляют собой временные сооружения и не относятся к объектам капитального строительства (недвижимости), выдача разрешения для строительства данных объектов не требуется, нарушений градостроительных и строительных норм и правил не выявлено, то они не могут быть признаны самовольными постройками, а доводы, положенные в обоснование иска о расторжении долгосрочного договора аренды, являются необоснованными.

В данном случае отсутствуют основания для расторжения договора аренды, поскольку администрацией не доказано, что спорные объекты размещены и используется санаторием в нарушение целей предоставления земельного участка, установленных договором аренды, в том числе в нарушение его вида разрешенного использования, сформулированного в договоре как для эксплуатации зданий и сооружений ответчика.

Спорные сооружения являются некапитальными, построены и используются уже много лет в рамках хозяйственной деятельности санатория и соответствуют основному виду деятельности общества. Спорные объекты представляют собой временные сооружения и не относятся к объектам капитального строительства (недвижимости).

Таким образом, довод истца о существенном нарушении арендатором условий пункта 4.1 договора является необоснованным.

Относительно довода истца о нецелевом использовании земельного участка, в нарушение пункта 3.2.4 договора, статьей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Истцом не доказано, что спорные объекты размещены и используется санаторием в нарушение целей предоставления земельного участка, установленных договором аренды, в том числе в нарушение его вида разрешенного использования для эксплуатации зданий и сооружений общества.

На момент заключения договора аренды земельный участок находился в зоне курортного строительства (КС), которая предусматривала размещение объектов курортно-рекреационного и туристического назначения (статьи 33 Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 №466 (ред. от 29.11.2011 – далее ПЗЗ), в том числе размещение летних театров и кинотеатров.

Дельфинарий и крокодиловый каньон относятся к категории летних театров, дающих театральные представления для отдыхающих.

Согласно действующих ПЗЗ (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534) земельный участок находится в курортной зоне (Р4).

Территориальная зона Р4 предназначена для размещения объектов курортной деятельности, санаторной деятельности, детских лагерей, территорий общего пользования (пункт 1 статьи 48 ПЗЗ).

Эксплуатация крокодилового каньона, дельфинария не запрещена в курортной зоне, напротив, данные объекты напрямую связаны с оказанием курортных услуг и развлечением отдыхающих.

Следовательно, спорные объекты соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, на котором они располагаются, и который определен сторонами в договоре аренды - «для эксплуатации зданий и сооружений ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря», а также видам разрешенного использования земельных участков, установленных Правилами землепользования и застройки.

Относительно торговых рядов, то они находились за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:67 вдоль аллеи на муниципальной территории. ответчиком исполнены требования предостережения от 24.07.2023 № 602 в срок демонтированы торговые объекты.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Учитывая изложенное, арендатор выполняет обязательства по спорному договору, а именно: соблюдает разрешенное использование спорного земельного участка, вносит предусмотренную договором арендную плату, самовольное строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке на момент рассмотрения настоящего спора не осуществляет, выполняет иные обязанности арендатора, предусмотренные договором, а также статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Учитывая, что на момент осмотра отсутствуют признаки нецелевого использования спорного земельного участка, а также обстоятельства, которые явились основанием для предъявления искового заявления устранены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований в виде существенных нарушений условий договора аренды, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения спорного договора аренды.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований и освобождением администраций от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 143, 156, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об отказе от ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-40849/2023 удовлетворить.

Принять отказ от ходатайства о приостановлении производства по делу.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов