Решение от 23 января 2020 г. по делу № А41-80186/2019

Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

«23» января 2020 г. Дело № А41-80186/19

Резолютивная часть решения объявлена «14» января 2020 г.

Текст решение изготовлен в полном объеме «23» января 2020 г.


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Богатыревой Г. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мовсисяном М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Терра Нова" (ИНН 5015005794, ОГРН 1045002900491, юридический адрес: 143180, московская обл., г. Звенигород, ул. Почтовая, д. 8; доп. адрес: 127055, г. Москва, ул. Палиха, д. 13/1, стр. 1)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>),

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Сити Эстейт» (ИНН: <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.02.2007, юридический адрес: 143180, Московская область, г. Звенигород, мкр. Южный, ул. Радужная, д. 18, оф. 7, почтовый адрес: 109012, <...>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения обременения от 13.08.2019 № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463; обязании осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26,

при участии в заседании, согласно протоколу,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Терра Нова" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области со следующими требованиями:

- признать отказ от 13.08.2019 № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации прекращения обременения незаконным.

- обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26.

В качестве заинтересованного лица, в отношении которого предъявлены требования, в деле участвует Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Общество с ограниченной ответственностью «Сити Эстейт».

Заявление рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей третьего лица, извещённого надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 03.09.2013 года между ООО «Терра Нова» (Арендодатель) и ООО «Сити Эстейт» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка с правом на выкуп, предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения многоквартирной жилой застройки с элементами торговли» (далее – Договор аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды, срок аренды установлен до 16.01.2017 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.10.2013 года в ЕГРН внесена регистрационная запись за номером 50-50-49/001/2013-333.

По окончании срока, на который был заключен Договор аренды, его действие было возобновлено на неопределенный срок по правилам, предусмотренным статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ.

03.04.2017 года ООО «Терра Нова» направило в адрес ООО «СИТИ ЭСТЕЙТ» уведомление от 27.03.2017 года о прекращении договора аренды земельного участка от 03.09.2013 года, в котором просило третье лицо в течение 5 дней по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления произвести возврат земельных участков, предоставленных в аренду по Договору аренды.

05.10.2017 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды, в связи с отказом от него в одностороннем порядке. К указанному заявлению было приложено, в том числе уведомление от 27.03.2017 года о прекращении Договора аренды земельного участка от 03.09.2013 года, опись почтового отправления от 03.04.2017 года, Договор аренды.

Заинтересованное лицо отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды, о чем направило в адрес заявителя уведомление об отказе в государственной регистрации от 18.01.2018 г. № 50/049/009/2017-776. В обоснование своего отказа, заинтересованное лицо указало, что согласно сведениям ЕГРН земельные участки, являющиеся предметом Договора аренды, обременены правами участников долевого строительства.

Полагая, что уведомление об отказе в государственной регистрации нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Терра Нова» обратилось в суд.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2018 по делу № А41-24627/18 по иску ООО «Терра Нова» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 18.01.2018 г. № 50/049/009/2017-776 и об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.2013, требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Поскольку обременение (залог права аренды) в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области снято не было, заявитель обратился с соответствующим заявлением о снятии обременения.

13.08.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказано (уведомление № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463) заявителю в государственной регистрации прекращения обременения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26.

Полагая, что принятое решение является незаконным и нарушает права и законные интересы обществаа, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

-межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона № 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (далее – Закона № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При этом пункт 5 статьи 5 Закона № 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Исходя из смысла пункта 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.

Таким образом, пункт 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию.

Однако Закон № 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право.

Между тем, как указывалось ранее к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ.

В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства.

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 года по делу № А41-9819/13.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2018 по делу № А41-24627/18 по иску ООО «Терра Нова» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 18.01.2018 г. № 50/049/009/2017-776 и об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.2013, требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Решение суда вступило в законную силу.

Статье 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не представлено в материалы дела доказательств законности и обоснованности принятых решений.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных требований, суд обязывает Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать отказ от 13.08.2019 № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации прекращения обременения незаконным.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО "Терра Нова" госпошлину в размере 3000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Г.И. Богатырёва