Решение от 24 июля 2018 г. по делу № А70-8432/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-8432/2018
г. Тюмень
24 июля 2018 года
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в порядке упрощенного производства материалы дела по иску

Администрации города Тобольска

к ООО «Дуэт+»

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи и взыскании задолженности в размере 12 965 рублей 09 копеек,

установил:

Администрация города Тобольска обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Дуэт+» о расторжении договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 года, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи и взыскании 12 965 рублей 09 копеек.

Исковые требования со ссылками на статьи 329, 330, 450, 622, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорные обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

На основании пункта 5 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в порядке упрощенного производства, на что было указано в определении Суда о принятии искового заявления и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства от 01 июня 2018 года.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства.

Как следует из материалов дела, 21 августа 2014 года между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО «Дуэт+» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02-05/297-14, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 800 кв.м., с кадастровым номером 72:24:0409001:1081, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, БСИ-1, квартал 2, участок № 4в, для временной установки бытовых вагончиков.

Срок действия договора установлен с момента подписания акта приема - передачи сроком на 4 года 11 месяцев.

Земельный участок передан ответчику согласно акту приема-передачи от 21.08.2014 года.

Согласно пункту 4.1. договора размер арендной платы указан в приложении № 1 к договору.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из статей 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 7.1. Договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Согласно выписки из ЕГРН об объекте недвижимости № КУВИ-001/2018-2461684 от 08.05.2018 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют, следовательно, договор аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд считает, что стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011г. № 73 (ред. от 25.12.2013), если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ. (п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что между контрагентами существуют обязательственные отношения.

По не оспоренным данным истца, ответчиком по договору аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014г. оплата производилась ненадлежащим образом, размер не выплаченной задолженности за период сентябрь 2017 года, 4 квартал 2017 года, 1 квартал 2018 года составил 12 527 рублей 34 копейки.

Претензией № 04-11/61-18 от 01.03.2018, ответчик был извещен о существовавшей задолженности по арендным платежам, однако оплата задолженности не была произведена.

До настоящего времени задолженность ответчиком не произведена. Ответчиком расчет не оспорен.

Неуплата арендных платежей послужила основанием для обращения в арбитражный суд, с требованием о взыскании суммы долга и договорной неустойки.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств одностороннее изменение его условий не допускается.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.03.2018 ООО «Дуэт+» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена ФИО1.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательства и обязательные платежи, срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Суд считает, что спорная задолженность ООО «Дуэт+» перед Администрацией города Тобольска относится к текущим платежам.

Как следует из материалов дела, заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Дуэт+» было принято судом к производству 04.08.2017, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 134 Закона о банкротстве требования кредиторов, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом и до признания должника банкротом, а также требования кредиторов по денежным обязательствам, возникшие в ходе конкурсного производства, погашаются вне очереди за счет конкурсной массы в числе иных текущих обязательств.

Таким образом, российским законодательством установлено, что требование по рассматриваемому делу подлежит рассмотрению в исковом производстве.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования истца к ответчику о взыскании суммы арендной платы по договору аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014г. в размере 12 527 рублей 34 копеек подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 437 рублей 75 копеек по договору аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 за период с 02.09.2017 по 28.04.2018 года, согласно расчету.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктами 5.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на день установленного срока платежа от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Изучив представленный расчет пени, суд полагает его составленным арифметически верно, в соответствии с условиями договора и действующим законодательством.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 437 рублей 75 копеек подлежащим удовлетворению.

Администрацией города Тобольска также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 и передаче земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Помимо общих норм, устанавливающих основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), в Кодексе содержатся специальные нормы, устанавливающие такие основания применительно к отдельным видам договорных обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор белее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств, соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка требования о расторжения договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 года Администрация предоставила направленную в адрес общества претензию № 04-11/61-18 от 01.03.2018, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате, требование о расторжении и освобождении земельного участка.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, Администрация города Тобольска фактически не предоставила обществу возможность исполнить обязательство в разумный срок.

Таким образом, данная претензия не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом обязательства.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении Администрацией досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

При изложенных обстоятельствах, и в соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 года подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств прекращения договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 года в материалы дела не представлены, исковые требования о передаче земельного участка не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований в части, освобождение истца от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика в размере 2000 рублей в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :


В части требования о расторжении договора аренды земельного участка № 02-05/297-14 от 21.08.2014 года, заключенного между Администрацией города Тобольска и ООО «Дуэт+», оставить иск без рассмотрения.

В оставшейся части требований иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Дуэт+» в пользу Администрации города Тобольска 12 527 рублей 34 копейки - долга, 437 рублей 75 копеек - пени.

Взыскать с ООО «Дуэт+» в доход федерального бюджета 2000 рублей - государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в течение пятнадцати дней в Восьмой арбитражный апелляционный суд.


Судья


Макаров С.Л.