Решение от 29 апреля 2018 г. по делу № А26-1431/2018

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-1431/2018
г. Петрозаводск
30 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена  25 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен   30 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ресторация» (ОГРН: <***>) к государственному бюджетному учреждению здравоохранения Республики Карелия «Больница скорой медицинской помощи» (ОГРН: <***>) об обязании заключить договор аренды.

В судебном заседании принимали участие от истца: ФИО1, Мирон Е.А. (доверенности от 09.01.2018), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 18.12.2017), ФИО3, ФИО4 (доверенности от 17.04.2018). Явку своих представителей третьи лица, министерство здравоохранения Республики Карелия и министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, не обеспечили.

Суд установил следующее.

ГБУЗ «БСМП» владеет на праве оперативного управления объектом недвижимого имущества - зданием городской больницы, расположенным по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права 10-АБ 491485 от 23.04.2012).

Между ГБУЗ «БСМП» (арендодатель) и ООО «Ресторация» (арендатор; единственный участник аукциона) в соответствии  с пунктом 15  части 1 статьи 17.1  Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключен договор от 09.01.2015 аренды имущества, находящегося в собственности Республики Карелия, – части помещения в холле (место) общей площадью 7,02 кв.м., расположенного на 1 этаже здания городской больницы по адресу: <...>, для организации розничной торговли кондитерскими и хлебобулочными изделиями.

Размер арендной платы установлен пунктом 4.1 договора; срок действия договора аренды определен с момента принятия имущества по акту приема-передачи на 3 года (пункт 9.1 договора).

По акту приема-передачи от 09.01.2015 ООО «Ресторация» передано имущество со следующей характеристикой   -  встроенное, расположенное в холле 1 этажа здания городской больницы, общей площадью 7,02 кв.м. Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Карелия 18.11.2015.

Из представленной в материалы дела переписки сторон в период с августа 2017 года по январь 2018 года  следует, что на просьбу ООО «Ресторация» продлить договор аренды на три года   ГБУЗ «БСМП» ответило отказом. По истечении срока аренды (09.01.2018) стороны не пришли к соглашению о возобновлении арендных отношений.

В обоснование иска ООО «Ресторация» ссылается на отсутствие у ответчика правовых оснований для отказа в продлении договора аренды от 09.01.2015, заключенного по результатам конкурса; указывает, что задолженность по арендной плате у арендатора на момент окончания срока действия договора отсутствовала, проведенный в холле больницы ремонт не препятствует размещению торговой точки истца, до расторжения договора ответчик не принимал решения об использовании помещения для собственных нужд и не уведомлял об этом истца, на прекращение арендных отношений не было получено согласия собственника;  просит обязать ГБУЗ «БСМП» заключить договор аренды на три года в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ на условиях договора от 09.01.2015.

В отзыве и пояснениях ответчик с требованием не согласен; указывает, что с целью реализации приказов Минздрава России ГБУЗ «БСМП» была разработана проектно-сметная документация на ремонт входной зоны и приемного отделения больницы с целью повышения эффективности работы приемного отделения, изменена структура и штатное расписание приемного отделения, утверждены алгоритмы сортировки пациентов в приемном отделении; мероприятия проводились поэтапно, после получения соответствующего финансирования проведены ремонтные работ; внесенные изменения в проектную документацию не предполагают размещение в холле больницы торговых точек, все помещение холла после ремонта используется для нужд больницы и организации работы приемного отделения; о намерении использовать помещение для нужд больницы и прекращении договора аренды после окончания срока его действия арендатор был извещен еще в сентябре 2017 года; в период аренды истец допускал несвоевременное внесение арендной платы, о чем ему сообщалось в письмах.

В отзыве министерство здравоохранения Республики Карелия указывает, что спорное имущество необходимо  ГБУЗ «БСМП» для осуществления основной деятельности – обеспечения населения Республики Карелия медицинской помощью; после реконструкции входной зоны здания стационара предмет договора отсутствует, больница не намерена сдавать площади в аренду; считает, что иск о понуждении к заключению договора аренды не подлежит удовлетворению.

В отзыве министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия считает, что в иске должно быть отказано; указывает, что срок действия договора истек 09.01.2018; в результате реконструкции холла городской больницы арендуемое истцом помещение изменено и будет использоваться ответчиком для собственных нужд; с иными лицами договор аренды не заключался и нарушенное право первоначального арендатора отсутствует.

В отношении предъявленного требования суд приходит к следующим выводам.

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и заключении договора на срок не менее чем три года.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) указано, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

В рассматриваемом случае материалами дела, в том числе приказом ГБУЗ «БСМП» от 30.05.2017 № 240 «О внесении изменений в структуру и штатное расписание приемного отделения, нейрохирургического отделения, информационного аналитического отдела», приказом ГБУЗ «БСМП» от 09.06.2017 № 264 «Об утверждении алгоритмов сортировки пациентов в приемном отедлении»,   планом финансово-хозяйственной деятельности  ГБУЗ «БСМП»  на 2016 год, утвержденным заместителем министра здравоохранения и социального развития Республики Карелия 28.12.2015, схемами входной зоны в здание Больницы скорой медицинской помощи, локальной сметой работ, подлежащих выполнению в рамках государственного контракта № 030630003161700120-0155595-01 от 10.07.2017, подтверждается принятие ГБУЗ «БСМП» решения об ином использовании арендуемого истцом имущества – для организации работы приемного отделения.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (осуществляет функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Республики Карелия на основании постановления Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П) в отзыве поддерживает доводы ответчика об использовании имущества для целей, не связанных с арендной.

Из схем, фототаблиц, технического паспорта на здание, пояснений представителей сторон в судебных заседаниях следует, что в результате ремонтных работ помещение холла больницы реконструировано, часть перегородок, в том числе отгораживающие арендуемое ООО «Ресторация» помещение, демонтирована, часть проемов, в том числе расположенных в спорном помещении, заложена. С учетом проведенных работ внесены изменения в технический паспорт на здание (инвентарный № 4464).  

На месте встроенного помещения, арендуемого истцом, после реконструкции располагается  регистратура приемного отделения. Помещение, занимаемое ООО «Ресторация» на период ремонтных работ до окончания срока аренды, планируется использовать под пост триажной медицинской сестры. Наличие в холле больницы помещений, используемых для осуществления розничной торговли, из представленных материалов не усматривается. 

В отношении доводов истца о том, что он не был уведомлен об ином использовании арендуемого помещения суд отмечает, что в письме от 27.09.2017 ГБУЗ «БСМП»  сообщило ООО «Ресторация» о  реконструкционных изменениях и перепланировке входной зоны больницы с целью реорганизации приемного отделения, а также о намерении использовать арендуемые ООО «Ресторация» площади для нужд больницы в соответствии с целями, определенными Уставом ГБУЗ «БСМП». В последующих письмах ГБУЗ «БСМП» об изменении данной цели арендатору не сообщало, уведомляло об отсутствии оснований для заключения договора на новый срок.  

Поскольку материалами дела подтверждается воля титульного владельца на использование имущества в целях, не связанных с арендой, и истцом не представлено доказательств обратного, отказ ГБУЗ «БСМП» от продолжения договорных отношений не противоречит требованиям Закона № 135-ФЗ и основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды отсутствуют.

С доводами истца об отсутствии у него задолженности по арендной плате и праве продолжать пользоваться арендованным имуществом суд не соглашается, учитывая  следующее.

По правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а в случае нарушения указанного права - потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному арендодателем с другим лицом.

Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера.

Указанная позиция следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и пункте 4.4 постановления № 73.

При таких обстоятельствах предъявленное требование удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, частью 5 статьи 96   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1.            В удовлетворении иска отказать.

2.            Принятую определением суда от 16.02.2018 обеспечительную меру отменить.

3.            Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Ильющенко О.В.