Решение от 16 октября 2017 г. по делу № А73-11396/2016

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11396/2016
г. Хабаровск
16 октября 2017 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 09 октября 2017 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи Серга Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, ФИО2 – секретарями судебного заседания,

рассмотрел в заседании суда дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Европа-1» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным отказа, оформленного письмом «О преимущественном праве выкупа» от 28.07.2016 № 01-25-3855 за подписью и.о. главы городского поселения ФИО3, в предоставлении ООО «Европа- 1» преимущественного права выкупа объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж (1-4, 6, 6а, 8, 8б, 9-15, 15а, 16, 17, площадью 186,2 кв.м (по другим данным, 200,5 кв.м), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5715;

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5408,

арендуемых ООО «Европа-1» на основании:

- гражданско-правового договора № 41 от 27.05.2008 аренды нежилого помещения;

- гражданско-правового договора № 51 от 04.07.2008 аренды нежилого помещения,

об обязании Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2018 № 159-ФЗ, направленные на реализацию ООО «Европа -1» своего преимущественного права выкупа:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж (1-4, 6, 6а, 8, 8б, 9-15, 15а, 16, 17, площадью 186,2 кв.м (по другим данным, 200,5 кв.м), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5715;

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5408,

об обязании Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края заключить с ООО «Европа – 1» гражданско-правовые договоры купли-продажи указанных жилых помещений,

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Европа+»,

при участии:

от ООО «Европа- 1» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2017,

от Администрации - ФИО5 по доверенности от 04.04.2017 № 26,

от ООО «Европа+» - ФИО4 руководитель лично,

в судебном заседании объявлялся перерыв с 02.10.2017 до 09.10.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-1» (далее – заявитель, ООО «Европа-1») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация) о признании незаконным отказа, оформленного письмом «О преимущественном праве выкупа» от 28.07.2016 № 01-25-3855 за подписью и.о. главы городского поселения ФИО3, в предоставлении ООО «Европа- 1» преимущественного права выкупа объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж (1-4, 6, 6а, 8, 8б, 9-15, 15а, 16, 17, площадью 186,2 кв.м (по другим данным, 200,5 кв.м), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5715;

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5408,

арендуемых ООО «Европа-1» на основании:

- гражданско-правового договора № 41 от 27.05.2008 аренды нежилого помещения;

- гражданско-правового договора № 51 от 04.07.2008 аренды нежилого помещения,

об обязании Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2018 № 159-ФЗ, направленные на реализацию ООО «Европа -1» своего преимущественного права выкупа:

- нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж (1-4, 6, 6а, 8, 8б, 9-15, 15а, 16, 17, площадью 186,2 кв.м (по другим данным, 200,5 кв.м), расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5715;

-нежилого помещения, назначение: нежилое, 1-й этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 27:18:0000011:5408,

об обязании Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края заключить с ООО «Европа – 1» гражданско-правовые договоры купли-продажи указанных жилых помещений.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.12.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017, в удовлетворении требований ООО «Европа - 1» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.06.2017 решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.12.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу № А73-11396/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Европа+» (далее – ООО «Европа+», третье лицо).

До перерыва в судебном заседании представитель ООО «Европа-1» поддержал заявленные требования с учетом дополнительных пояснений. После перерыва заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства, поскольку дело А73-11396/2016 истребовано Верховным судом Российской Федерации.

Ходатайство об отложении судом отклонено, поскольку в Арбитражный суд Хабаровского края запрос об истребовании дела из Верховного Суда Российской Федерации не поступал.

Представитель Администрации до перерыва в судебном заседании против заявленных требований возражала по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица до перерыва в судебном заседании поддержал требования заявителя.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства.

28.06.2016 Обществом в Администрацию подано заявление от 27.06.2016 № 35 о том, что ООО «Европа-1» намерено воспользоваться своим преимущественным правом выкупа объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: 682644, <...>, площадью 186,2 кв.м.

28.06.2016 Обществом в Администрацию подано заявление от 27.06.2016 № 36 о том, что ООО «Европа-1» намерено воспользоваться своим преимущественным правом выкупа объекта муниципальной собственности: нежилого помещения, расположенного по адресу: 682644, <...>, площадью 309,9 кв.м.

Ответом от 28.07.2016 № 01-25-3855 «О преимущественном праве выкупа» (далее – отказ) Администрацией городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края Обществу с ограниченной ответственностью «Европа-1» отказано в реализации преимущественного права выкупа. Отказ мотивирован тем, что актами обследования нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> от 05.06.2015, от 25.07.2016, от 27.07.2016 установлено, что на момент обследования вышеуказанные помещения в нарушение пункта 2.2.6 договоров аренды № 41 от 27.05.2008, № 51 от 04.07.2008 используются третьими лицами, что противоречит пункту 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Не согласившись с отказом, ООО «Европа-1» обратилось в суд с настоявшим заявлением.

Выслушав доводы представителя ООО «Европа-1» и ООО «Европа+», возражения представителя Администрации городского поселения, исследовав материалы дела, суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы следует, что для признания решений (действий, бездействий) недействительными (незаконными) необходимо одновременное наличие двух условий: не соответствие решений (действий, бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (статья 1).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

При этом согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления арендатора уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 1 части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

В абзацах 6, 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено следующее.

При применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

По смыслу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 Информационного письма № 134).

Согласно сведениям Межрайонной ИФНС России № 8 по Хабаровскому краю от 18.08.2016 № 06-38/13709 у общества с ограниченной ответственностью «Европа-1» в настоящий момент расчетные счета закрыты, последняя отчетность предоставлялась за 2014 год.

Также, согласно справке администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края от 11.11.2016 № 04-16/473 «ООО «Европа-1» с июля 2010 года по настоящее время не ведет деятельность по организации обслуживания муниципального жилищного фонда, в связи с чем, финансовая отчетность, необходимая для формирования тарифа по платежам населения за жилищные услуги, в администрацию города за период с июля 2010 года по настоящее время не поступала.

Согласно п. 2.2.6 договоров аренды от 27.05.2008 № 41, от 24.07.2008 51 арендатор обязуется не сдавать арендуемые объекты как в целом, так и частично, в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу.

Вышеуказанными договорами аренды арендатору предоставлено только право пользования. Следовательно, данное право арендатор теряет при сдаче в субаренду объекта муниципальной собственности иным лицам без согласия арендодателя.

Однако, актом обследования от 25.07.2016 нежилого помещения по адресу пр. Победы, д. 2 установлено, что часть помещения площадью 16,8 кв. м предоставлена в субаренду ООО УК «Наш Дом» без согласия арендодателя, оставшаяся часть помещения используется ООО «Европа+».

Также, актом обследования от 27.07.2016 нежилого помещения по адресу пр. Победы, д. 6 установлено, что часть помещения площадью 44,94 кв. м предоставлена в субаренду ООО «Амюр» без согласия арендодателя, оставшаяся часть помещения используется ООО «Европа+».

Таким образом, на момент обращения в адрес Администрации с письмом о желании реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества, Обществом фактически не велась какая-либо хозяйственная деятельность. Данный факт подтверждается так же платежными поручениями. Так по договорам аренды № 41 и № 51 арендная плата вносилась 3-ми лицами.

Кроме того, письмом от 17.06.2016 № 01-22-3079 администрациягорода уведомила ООО «Европа-1» о прекращении действия договороваренды от 27.05.2008 № 41, от 04.07.2008 № 51 по истечению срока аренды, всвязи с тем, что администрацией города принято решение о продаже данныхобъектов. Так решением Совета депутатов городского поселения «Город Амурск» от 03.12.2015 № 185 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города на 2016-2018 годы, в который включены нежилое помещение по пр. Победы, д. 2 (этаж I: 1-4, 6, 6а, 8, 86, 9-15, 15а, 16, 17), нежилое помещение по пр. Победы, д. 6.

Данное письмо было получено ООО «Европа-1», о чем свидетельствует почтовое уведомление. Таким образом, срок действия договоров аренды от 27.05.2008 № 41 и от 04.07.2008 №51 истек 01.07.2016.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.11.2016 по делу А 73-13543/2016, оставленным без изменения постановлением от 01.02.2017 Шестого Арбитражного апелляционного суда, постановлением от 17.05.2017 Арбитражного суда Дальневосточного округа подтверждено, что 01.07.2016 арендные отношения в отношении спорного имущества прекратились, действие названных сделок не было возобновлено на неопределенный срок по истечении их срока действия.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, установленные решением суда от 15.11.2016 по делу № А73-13543/2016 обстоятельства являются преюдициально установленными и не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

Таким образом, на дату принятия администрацией оспариваемого отказа от 28.07.2016 договоры аренды не действовали.

Согласно приведенным выше разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма № 134, у Общества не возникло право на приобретение в собственность спорных помещений, поскольку оно уже не являлось арендатором.

Этом вывод суда в полной мере соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 25.09.2017 по делу 305-ЭС17-5424.

Оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд установил, что оспариваемый отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы ООО «Европа-1».

Следовательно, основания для удовлетворения заявленных требований, установленные частью 2 статьи 201 АПК РФ, отсутствуют.

Суд не усматривает действий администрации, направленных исключительно на воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 5 Информационного письма № 134, по смыслу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из соглашений от 17.11.2015 о внесении изменений в договоры аренды нежилых помещений от 27.05.2008 № 41 (помещение по адресу <...>), от 04.07.2008 № 51 (помещение по адресу <...>) следует, что срок аренды устанавливается до 01.07.2016.

В ходе рассмотрения дела установлено, что договоры прекратили свое действие по истечении срока, определенного договором.

Следовательно, действий по одностороннему отказу от исполнения договора Администрация не совершала.

Кроме того, доказательств, свидетельствующих о том, что по истечении непродолжительного времени после прекращения договоров аренды принято решение о приватизации недвижимого имущества, в материалы дела не представлено.

Судом отклоняются доводы заявителя о том, что акты, поименованные в оспариваемом отказе, ООО «Европа-1» не вручались, поскольку данное обстоятельство не опровергает информацию, зафиксированную данными актами.

Суд критически относится к бухгалтерским документам заявителя, предоставленным в обоснование довода о том, что ООО «Европа-1» осуществляет хозяйственную деятельность, поскольку согласно информации налогового органа общество расчетного счета не имеет, отчетность не представляет.

Суд учитывает и то обстоятельство, что имеющийся в материалах дела реестр платежей с 01.01.2014 до 01.07.2016 за спорные помещения свидетельствует о том, что данные платежи производили иные лица: ООО «Европа+», ООО УК «Наш Дом».

Иные доводы заявителя также отклоняются, поскольку не опровергают доводов Администрации городского поселения «Город Амурск» Амурского муниципального района Хабаровского края.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи, с чем расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 руб. полежат отнесению на заявителя.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обществу с ограниченной ответственностью «Европа-1» в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Серга Д.Г.