Решение от 14 апреля 2024 г. по делу № А40-34518/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-34518/24-148-147
15 апреля 2024 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боженовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента городского имущества <...>, <...>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ФИО1 ул., д. 15, <...>, ОГРН <***>)

третьи лица - Правительство Москвы (Тверская ул., д. 13, <...>, ОГРН <***>)

АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ» (пр-д. Гостиничный, д. 4Б, <...>, ОГРН <***>)

Конкурсный управляющий АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ» ФИО2 (а/я 68, <...>; Шпалерная ул., д. 51 литера А, пом. 2-Н, № 245, <...>)

о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-40936495/7 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, по адресу: <...>, об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, по адресу: <...>.

при участии:

от заявителя: ФИО3 доверенность от 11.12.2023г. (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО4 доверенность от 09.02.2024г. (диплом)

от третьего лица: 1) ФИО3 доверенность от 19.07.2023г. (диплом), 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-40936495/7 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...>, об обязании осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ», Конкурсный управляющий АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ» ФИО2.

Представитель заявителя поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель 1 третьего лица поддержал требования заявителя.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требования возражал по доводам, изложенным в отзыве. Заинтересованным лицом представлены материалы регистрационного дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся лиц, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Как следует из заявления, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением от 12.09.2023 о внесении в ЕГРН сведений о прекращении договора аренды от 15.10.2004 №М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...>.

Уведомлением от 15.09.2023 № КУВД-001/2023-40936495/1 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию прекращения права аренды.

Уведомлением от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-40936495/7 Управлением Росреестра по Москве отказано в осуществлении государственной регистрации прекращения права аренды в связи с наличием в сведениях ЕГРН записи об ипотеке.

Департамент полагает, что отказ в осуществлении регистрационных действий Управления Росреестра по Москве не соответствует закону, является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

В связи с вышеизложенным, Департамент обратился с настоящим заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

Как установлено материалами дела, между Департаментом и АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ» заключен договор аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...> сроком до 03.03.2021 для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 28.12.2012 № RU77-154000-007470, а именно: объекты размещения гостиниц и прочих временного проживания; объекты размещения учреждений кружковой деятельности и учреждений для организации досуговой работы с населением по месту жительства, т. ч. детского творчества.

Строительство Объекта на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0021011:17 завершено в 2020 году (разрешение Мосгосстройнадзора на ввод в эксплуатацию гостиничного комплекса с воскресной школой от 17.04.2020 № 77-154000-09477-2020).

В связи с тем, что срок действия договора аренды истек 03.03.2021, Департаментом в соответствии со ст. ст. 407, 610, 621 ГК РФ в адрес АО МПФК «УКРРОСМЕТАЛЛ» направлено уведомление от 24.07.2023 № 33-6-882265/23 об отказе от договора аренды, в связи с чем по истечении одного месяца со дня направления уведомления договор аренды прекращен (с 24.08.2023).

Отказывая в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, Управление Росреестра по Москве указало, что в связи с наличием в ЕГРН в отношении земельного участка записей об ипотеке, не представляется возможным внести запись о прекращении. Для осуществления государственной регистрации необходимо погасить записи об ипотеке.

Согласно ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Согласно ч. 9 ст. 13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в

В рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Таким образом, вопреки позиции Управления Росреестра по городу Москве наличие в ЕГРН записей об ипотеке не может препятствовать государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

В отзыве заинтересованное лицо указывает, что согласие залогодержателя в соответствии с ч. 4 ст. 53 № 218-ФЗ не представлено.

С учетом положений пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение права залога находится в данном случае в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. Сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае права аренды.

Следовательно, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений между собственником земельного участка и застройщиком.

Также, подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо установлено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Таким образом, договор аренды прекращается вне зависимости от внесенных в ЕГРН записей. Поэтому орган регистрации прав даже при наличии в ЕГРН записи о залоге права аренды в пользу участников долевого строительства не вправе отказать в государственной регистрации прекращения права аренды.

Департаментом в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления действий по государственному кадастровому учету, и иных препятствий к совершению регистрационных действий регистратором судом не выявлено.

В соответствии с п. 12 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Следовательно, в данном случае, имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания незаконным оспариваемого ненормативного правового акта.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на заинтересованное лицо устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 15.12.2023 № КУВД-001/2023-40936495/7 об отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 15.10.2004 № М-02-023128 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021011:17, расположенного по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.А. Нариманидзе