Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А76-30028/2018

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-30028/2018
20 марта 2019 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2019 г. Полный текст решения изготовлен 20 марта 2019 г. Судья Арбитражного суда Челябинской области Бахарева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Челябинск, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач», ОГРН <***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования «Чебаркульский городской округ», г. Чебаркуль,

о взыскании 12 351 000 руб. 00 коп., при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности № 23 от 15.10.218 до 31.12.2019, предъявлен паспорт, ФИО3 – представителя по доверенности № 22 от 15.10.2018 до 31.12.2019, предъявлен паспорт,

от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности от 19.11.2018, сроком на три года, предъявлено удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Челябинск, ОГРН <***>, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач», ОГРН <***> о взыскании убытков в размере 12 351 000 руб. 00 коп.

Определением от 16.10.2018 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация

муниципального образования «Чебаркульский городской округ», г. Чебаркуль.

В судебном заседании 12.03.2019 по делу объявлен перерыв до 13.03.2019 до 9 час. 00 мин. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном Интернет- сайте Арбитражного суда Челябинской области http://www.chelarbitr.ru.

О перерыве в судебном заседании лица, участвующие в деле, извещены путем размещения информации о перерыве в судебном заседании на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Челябинской области http://www.chelarbitr.ru.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам изложенным в отзыве и дополнениях к нему (т.1, л.д.138- 139,170, т.2, л.д.52-53), заявил о пропуске срока исковой давности.

В своих возражениях истец указывает на то, что с учетом Апелляционного определения Челябинского областного суда от 16.06.2017 гостиницы самовольной постройкой, а также запрета на инвестиции в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации, следует, что заключенный между сторонами Договор является ничтожным. Ничтожность Договора следует также и из того, что на момент его заключения разрешение на реконструкцию отсутствовало, что подтверждается Договором, представленным самим Истцом: п. 1.3. сведения о разрешении не содержит. С учетом специфики правоотношений сторон, возникших в процессе исполнения ничтожного договора, основания для взыскания убытков с ответчика отсутствуют. Проведение оценки постройки в данном деле с учетом конкретных намерений сторон, их совместной цели, фактически сложившихся отношений, является нецелесообразным, так как никаких прав на постройку как объект гражданских прав у истца не имеется, продать его, распорядиться им иным образом невозможно, а потому у постройки не может быть и рыночной цены.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, по адресу: <...> а, с данного адреса вернулось уведомление (л.д. 141, т. 4).

Дело рассматривается по правилам ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно

предмета спора, Администрации муниципального образования «Чебаркульский городской округ», г. Чебаркуль, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 23.08.2012 между ответчиком (Застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «Патент Групп» (правопредшественником истца - Инвестором) был подписан договор инвестирования реконструкции объекта недвижимости (л.д. 18-22, т. 1), в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2015 к договору (л.д. 28, т. 1) в соответствии с п.2.1.-2.3. которого Результат инвестиционной деятельности (далее по тексту - Результат) - результат работ по реконструкции объекта капитального строительства - жилого барака (общежития) № 22 в 4-х блочную гостиницу, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с Лицензией Застройщика Е 033975 № ГС- 5-74-03-27-0-7420007450-007379-1 от 7 марта 2008 г., выданной Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также проводимых на основании Разрешения на строительство № RU74314000-037, выданного Администрацией Чебаркульского городского округа 18 августа 2014 года и иных разрешительных документов, необходимых для осуществления Застройщиком совей деятельности и исполнения обязательств согласно настоящему Договору в соответствии с законодательством России. Ответственность за наличие у Застройщика всех документов, необходимых и достаточных для законного исполнения Застройщиком всех обязательств по настоящему Договору несёт Застройщик. Инвестор передаёт Заказчику денежные средства в сумме, в порядке и в срок, установленные Договором, для осуществления проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности и Объекта (Блок 4) на Земельном участке Стороны признают, что на момент заключения Договора Инвестор является единственным инвестором при осуществлении Работ для достижения Результата. Застройщик имеет право привлекать других инвесторов для достижения Результата только при условии и с момента заключения между Инвестором и иными инвесторами Соглашения о распределении между всеми ними

Результата и при этом Объект предаётся исключительно в собственность Инвестора и не может быть передан иным инвесторам.

Размер Инвестиций по Договору определен Сторонами в сумме 5 000 000 (пяти миллионов) рублей, НДС не предусмотрен. Инвестор обязуется перечислить сумму Инвестиций (п. 3.1. Договора) в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения Договора. Обязательства Инвестора по внесению/перечислению суммы Инвестиций считаются исполненными с Момента поступления денежных средств на корреспондентский счёт банка Инвестора. Инвестиции, предоставляемые Инвестором, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно для достижения Результата. Стороны пришли к соглашению о том, что размер Инвестиций может быть изменён в случае несоответствия площади передаваемого Застройщиком Инвестору Объекта, определённого Договором (п. 2.1. Договора), данным органа технической инвентаризации о фактической площади Объекта, полученным после проведения работ по первичной технической инвентаризации Объекта. Допустимое несоответствие площади Объекта после проведения работ по первичной технической инвентаризации не может быть больше или меньше площади, указанной в п. 2.1. Договора на 5 (пять) м2.

В соответствии с договором инвестирования истец перечисли ответчику 5 000 000 руб. 00 коп. по платежному поручению № 69 от 29.08.2012 (л.д. 51, т. 1).

Соглашением о распределении результата инвестиционной деятельности от 15.06.2015 (л.д. 31-33, т. 1), заключенного между Застройщиком и ФИО5 (Инвестор 1), ФИО6 (Инвестор 2), ООО «Кисегач Сервис» ЛТД (Инвестор 3), ООО «Патент Групп» (Инвестор 4) Стороны согласовали распределение нежилых помещений и констатировали выполнение Застройщиком результата инвестиционной деятельности.

Во исполнение условий договора инвестирования объект - жилой барак (общежитие), № 22 было реконструировано в четырехблочную гостиницу, расположенную по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с Лицензией Застройщика Е033975 № ГС-5- 74-03-27-0-7420007450-007379-1 от 07.03.2008, Разрешения на строительство № RU74314000-037, выданного Администрацией Чебаркульского городского округа 18.08.2014, в подтверждение чего составлен акт от 15.06.2015 сдачи – приемки реконструкции объекта недвижимости «Реконструкция жилого барака (общежития) « 33 в 4-х

блочную гостиницу» по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22 (л.д. 45, т. 1).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области обратилось в суд с иском к ООО «Санаторий «Кисегач», ФИО5, ФИО6, ООО «Кисегач-Серис» ЛТД, ООО «Вертикаль» о признании самовольной постройкой строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», д.22; возложении обязанности на ответчиков осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017 (л.д. 66-82, т. 1), решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017 отменено. Исковые требования Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях удовлетворены. Строение расположенное по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой. На общество с ограниченной ответственностью «Санаторий Кисегач», ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Кисегач-Сервис ЛТД», общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки- нежилого здания 4-х блочной гостиницы, расположенной по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящего из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356.

Собственником земельного участка с кадастровым номером 74:38:0101001:0003, с разрешенным использованием - для оздоровительных целей, общей площадью 632683 кв.м., расположенного по адресу: челябинская область, г.Чебаркулъ, на южном берегу озера Кисегач, является Российская Федерация, На основании распоряжения от 27 октября 2008 года № 1287-р между Территориальным управлением и ООО «Санаторий «Кисегач» заключен договор аренды данного земельного участка от 27 октября 2008 года для оздоровительных целей. Чебаркульской городской прокуратурой совместно с Территориальным управлением проведена

проверка информации о наличии самовольных построек на территории курорта «Кисегач», в ходе проверки было выявлено, что с восточной стороны жилого дома № 23 застройщиком ООО «Санаторий «Кисегач» без получения разрешительной документации и согласования с собственником земельного участка осуществляется строительство четырехблочной гостиницы.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что 4-блочная гостиница построена на земельном участке, не отведенном для строительства и без согласия его собственника, потому, несмотря на получение ООО «Санаторий «Кисегач» выданных органом местного самоуправления разрешения на реконструкцию, градостроительного плана, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В соответствии с заключенным истцом Договором № 118-т от 30 мая 2018 года на оказание услуг по оценке оценщиком – ООО «Трансэнергоресурс» - проведена оценка по определению рыночной стоимости нежилого помещения, площадь: общая 298,1 кв.м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4. Оценка проведена по состоянию на 20 октября 2015 года (дата завершения строительства).

Размер убытков подтверждается отчетом ООО «Трансэнергоресурс» № 117 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298, 1 кв.м., этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый номер (или условный) номер 74:38:0101001:354, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д.22, блок 4, а также убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройки.

По данным отчета общий размер возмещения за нежилое помещение, общей площадью 298,1 кв. м в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом НДС составляет 12 351 000 рублей.

Истец, не получив ожидаемого результата от заключенного договора инвестирования, обратился к ответчику с претензией от 10.07.2018, содержащей требования перечислить денежные средства в размере 12 351 000 рублей, состоящие из: рыночной стоимости нежилого помещения: общая площадь 298,1 кв.м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенной оценщиком: 6 490 000 рублей с учетом НДС; размера

убытков, причиненных обществу в связи с признанием здания самовольной постройкой: 5 861 000 рублей с учетом НДС.

Истец полагает, что действиями ответчика ему были причинены убытки в размере 12 351 000 руб.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, под убытками в юридическом аспекте понимаются не любые имущественные потери лица, независимо от причин их возникновения, имеющие экономическую основу, а лишь те невыгодные имущественные последствия, которые наступают для потерпевшего вследствие противоправного нарушения обязательства либо причинения вреда его личности или имуществу и подлежащие возмещению.

Убытки представляют собой меру ответственности контрагента за неисполнение либо исполнение обязательства при одновременном причинении вреда.

Таким образом, убытками признаются имущественные потери лица в случае доказанности факта их причинения, и наличия причинной связи между понесенными убытками и противоправным (виновным) поведением лица, причинившего вред, в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") и т.д. Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства

или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли- продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как отмечалось ранее арбитражным судом, в соответствии с условиями заключенного договора Инвестор передает Заказчику денежные средства в сумме, порядке и срок, установленные Договором, для осуществления проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности и объекта на земельном участке.

Инвестиции, предоставляемые Инвестором, рассматриваются сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно для достижения Результата (п. 3.3. договора инвестирования).

Результат инвестиционной деятельности - результат работ по реконструкции объекта капитального строительства - жилого барака (общежития), № 22 в четырехблочную гостиницу, расположенную по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», санаторий «Кисегач», проводимых в соответствии с Лицензией Застройщика Е033975 № ГС-5-74-03-27-0-7420007450- 007379-1 от 07.03.2008, Разрешения на строительство № RU74314000- 037, выданного Администрацией Чебаркульского городского округа 18.08.2014 г.

В соответствии с условиями договора ответственность за наличие у Застройщика всех документов, необходимых и достаточных для исполнения Застройщиком всех обязательств несет Застройщик (п.2.1. договора в редакции Дополнительного соглашения от 23.08.2012 года). После сдачи Объекта (Блок 4) в эксплуатацию, его государственной регистрации, и при условии выполнения Инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает Инвестору в собственность Объект (Блок 4) площадью 298,1 кв.м.

Сторонами признаны существенными условия договора, содержащиеся в пунктах 1.6., 2.1., 2.3., З.1., 3.3., касающиеся объема работ по реконструкции и строительству Результата инвестиционной деятельности и Объекта; предмета договора - передача Инвестором Заказчику денежных средств для осуществления проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности и Объекта; размера инвестиций; признания инвестиций средствами целевого финансирования, которые направляются исключительно для достижения Результата.

Соглашением о распределении результата инвестиционной деятельности от 15.06.2015, заключенного между Застройщиком и ФИО5 (Инвестор 1), ФИО6 (Инвестор 2), 000 «Кисегач Сервис» ЛТД (Инвестор 3), 000 «Патент Групп» (Инвестор 4) Стороны согласовали распределение нежилых помещений и констатировали выполнение Застройщиком результата инвестиционной деятельности.

Во исполнение условий договора инвестирования объект был создан, в подтверждение чего составлен акт от 15.06.2015 г.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле- продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления № 54.

В соответствии с пунктом 7 постановления от 11.07.2011 № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

Строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, само право аренды не являлось вкладом в инвестиционную деятельность, истец не выступал соарендатором данного земельного участка. При указанных обстоятельствах заключенный между сторонами инвестиционный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и строительного подряда, а не договором простого товарищества.

Квалификация договора в качестве договора простого

товарищества не соответствует правовой позиции, изложенной при рассмотрении гражданского дела по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области к ООО «Санаторий «Кисегач», Сорокун Т.В., Вайндрук О.С, ООО «Кисегач-Серис» ЛТД, ООО «Вертикаль» о признании самовольной постройкой строения, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера «Кисегач», д.22; возложении обязанности на ответчиков осуществить снос самовольной постройки - нежилого здания 4-х блочной гостиницы (Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 25.01.2017; Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017; Определение судьи Челябинского областного суда об отказе в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции от 10.11.2017).

Учитывая вышеизложенные условия договора, в том числе признанные сторонами существенными, а также правовую позицию ответчика, обозначенную при рассмотрении гражданского дела по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области в период с 23.08.2012 стороны исполняли свои обязательства по договору инвестирования и между ними отсутствовали споры, касающиеся согласованности и определенности условий данного договора, и только 11.10.2018, то есть через шесть лет после заключения договора и через три месяца после направления претензии, ответчик, в качестве возражений на исковое заявление, заявил довод о признании договора ничтожным и переквалификации его в договор простого товарищества.

При таких обстоятельствах, вышеназванные обстоятельства опровергают доводы ответчика о несогласованности сторонами существенных условий договора инвестирования.

Истец в обоснование размера убытков, причиненных в результате не исполнения договора инвестирования, внесения денежных средств в размере 5 000 000 руб. 00 коп. и признании строения расположенного по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 самовольной постройкой, ссылается на отчет общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» № 117 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298, 1 кв.м., этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый номер (или условный) номер 74:38:0101001:354, расположенного по адресу:

Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д.22, блок 4.

Согласно вышеуказанному отчету расчет размера убытков определен оценщиком следующим образом: РВ = PC + Рпнп + Рп + Род+Рор, где, РВ - размер возмещения за объект оценки; PC - рыночная стоимость объекта оценки; Рпнп - расходы на поиск нового нежилого помещения; Рп - расходы связанные с переездом; Род - расходы связанные с оформление документов на новое недвижимое имущество; Pop - расходы на отделочные работы.

Определение рыночной стоимости Объекта оценки, рыночная стоимость Объекта оценки - нежилое помещение. Площадь: общая 298,1 кв.м. Этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, без учета НДС составляет:5 500 000 руб. 00 коп. (рыночная стоимость нежилого помещения без учета убытков, которые несет собственник при изъятии помещения).

Определение расходов, связанных с поиском нового нежилого помещения. Комиссионные вознаграждения агентств недвижимости при продаже в г. Чебаркуль: 1) Агентство недвижимости "Империя недвижимости", <...>, тел. 8-(951) 809-47-77, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 0; 2) Агентство недвижимости "Город", <...>, тел. 8-(963) 461-72-52, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 3-5; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 4, 0; 3) Агентство недвижимости "Уралнедвижимость" <...>, тел. 8-(3513) 56-16-44, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 0; 4) Агентство недвижимости "Авангардъ", <...>, тел. 8-(35168) 2-51-14, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 0; 5) Агентство недвижимости «Вариант», <...>, тел. <***>, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 3-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 5; 6) Агентство недвижимости «Квартирный вопрос», г. Чебаркуль, ул.9 Мая, 24, тел. 8- 912-801-79-92, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 0; 7) Агентство недвижимости «КЛЮЧ», <...>, тел. <***>, 8-(35168)-6-10-70,

предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 0; 8) Агентство недвижимости "Наш Дом", г. Чебаркуль г., ул. Крылова, 4, оф. 10, тел. 8-(35168) 9-55-50, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 3-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3, 5; 9) Агентство недвижимости "Аркада", г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, 9/1, оф. 10, тел. 8-(35168) 6-01-38, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 2-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3,5; 10) Агентство недвижимости «Точка», г. Чебаркуль, ул. Крупской, д.23, оф. 3, тел. 8-(35-168)-2-69-96, предлагаемый диапазон комиссионных вознагражден, % от цены сделки 3-4; среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены 3,5;

Среднее округленное значение размера комиссионного вознаграждения 3, 0, таким образом, стоимость затрат на услуги риэлтора по поиску нового недвижимого имущества составляет 3% от стоимости сделки. В рамках данного отчета за стоимость сделки принимается рыночная стоимость Объекта оценки.

Определение расходов, связанных с переездом. Для выявления величины расходов, связанных с перевозкой имущества, Оценщиком были проанализированы сайты транспортных компаний оказывающих услуги по переезду и перевозу мебели и прочего имущества.

Проанализировав сайт https://ruads.org/ - Архив объявлений, тенденции на услуги грузоперевозок с 2015 года не менялись, поэтому Оценщик привел ссылки на доступные сайты с адресом и номерами телефонов Транспортных компаний и частных грузчиков.

Стоимость переезда, как правило, складывается из стоимости работы грузчиков и стоимости услуг автоперевозки, дополнительно могут быть включены упаковочные материалы. Стоимость переезда, как правило, складывается из стоимости работы грузчиков и стоимости услуг автоперевозки, дополнительно могут быть включены упаковочные материалы.

1) Транспортная компания <...> дом. 15 А/Г, тел. <***>, http://gryzoperevozki-chebarkyl.ru/, Газель -300 руб. (минимум 2 часа), Грузчики -290 руб. (минимум 2 человека), общая стоимость затрат руб/ час - 880 руб.

2) https://www.avito.ru/chebarkul/predl, ozheniya uslug/gruzoperevozki па g, azele_1521239942, тел. <***> Газель -300 (минимум 2 часа)

Грузчики -300 руб. (минимум 2 человека); общая стоимость затрат руб/ час - 900 руб.

3) https://uslugio.eom/chebarkul/6/50/gr uzoperevozki#open, тел. 8- 982-312- 24-45, Газель - 300 (минимум 2 часа); Грузчики -300руб. (минимум 2 человека); общая стоимость затрат руб/ час - 900 руб.

4) https://uslugio.eom/chebarkul/6/50/gr uzoperevozki#open, тел. 8- 961-576- 67-59, Газель - 250 руб. (минимум 2 часа); Грузчики -150 руб. (минимум 2 человека); общая стоимость затрат руб/ час - 550 руб.

5) https://uslugio.eom/chebarkul/6/50/gr uzoperevozki#open, тел. 8- 900-071- 31-01, Газель - 300 (минимум 2 часа); Грузчики -250 руб. (минимум 2 человека), общая стоимость затрат руб/ час - 800 руб.

Среднее округленное значение стоимости услуг по переезду, руб./час 806,0; Среднее время переезда, час 10,0; Стоимость затрат на переезд, руб. 8 060,0.

Согласно данным указанных выше транспортных компаний было выявлено, что переезд в среднем занимает 8-10 часов. Оценщик в рамках настоящего Отчета считает целесообразным принять время в количестве 10 часов, поскольку точно определить время погрузки- разгрузки и перевозки имущества не представляется возможным из-за отсутствия достоверной информации об объеме имущества, а также расстоянии, на которое будет перевозить имущество собственник оцениваемого помещения. Кроме того, для переезда собственнику необходимо будет оплачивать услуги, как минимум, двух грузчиков, таким образом, затраты на переезд в среднем составят 8 060 рублей.

Определение расходов на оформление документов на новую недвижимость расходы, связанные с оформлением документов при покупке нового недвижимого имущества, сводятся к оплате государственной пошлины, так как услуги по подготовке документов, сопровождению сделки и представлению интересов клиента входят в перечень услуг риэлтора. Таким образом, расходы, связанные с оформлением документов при покупке нового недвижимого имущества, за исключением уплаты государственной пошлины, включены в величину комиссионного вознаграждения риэлтору.

Расходы на оформление документов на новую коммерческую недвижимость в соответствии с п. 22 ст.333.33 Налогового Кодекса за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина 22 000 руб. 00 коп., таким образом, величина расходов на оформление документов на новое недвижимое имущество для организаций составляет 22 000 рублей.

Определение размера расходов на отделочные работы, согласно данным акта о приемке выполненных работ за октябрь 2015 г. от 20.10.2015, Справке о стоимости выполненных работы и затрат от 20.10.2015 и Локальной смете на отделочные работы на цокольном и первом этажах, мансарде от 29.06.2015, составленной В.Ю.

Резниковым, стоимость затрат составила 4 771 986 руб. 44 коп. без НДС и 5 630 944 руб. с НДС

В графе 11.6. отчета оценщик определил размер возмещения за объект оценки, определение суммы затрат, связанных с прекращением права собственности на нежилое помещение представлено в таблице ниже. Расчет затрат, связанных с прекращением права собственности на нежилое помещение. Объект оценки Нежилое помещение. Площадь: общая 298,1 кв.м., Этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда; Расходы на поиск нового нежилого помещения, руб.(услуги риэлтора на поиск новой коммерческой недвижимости) 164 998 руб. 00 коп.; Расходы, связанные с переездом 8 060 руб.; Расходы на оформление документов 22 000 руб.; Расходы на отделочные работы, без учета НДС - 4 771 986 руб. 00 коп., итого 4 967 000 руб. 00 коп.

В результате проведенного исследования, на основании полученной информации и сделанных общих и специальных допущений, размер убытков, причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления, без учета НДС, составляет: 4 967 000 руб. 00 коп.

Размер убытков, причиненных собственнику причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и НДС составляет 5 681 000 руб. 00 коп.

Объект оценки: Нежилое помещение. Площадь: общая 298,1 кв.м. Этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда; Рыночная стоимость Объекта оценки без учета НДС - 5 500 000 руб. 00 коп.; Сумма убытков, без учета НДС - 4 967 000 руб.; Итого размер возмещения за объект оценки с учетом приемлемой точности округления, руб. без учета НДС - 10 467 000 руб. 00 коп.

По мнению оценщика итоговый размер возмещения за нежилое помещение, общей площадью 298,1 кв. м, в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и без учета НДС, составляет: 10 467 000 руб. 00 коп.

Итоговый размер возмещения за нежилое помещение, общей площадью 298,1 кв. м, в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и НДС составляет: 12 351 000 руб. 00 коп.

Проанализировав материалы дела, выслушав мнение сторон арбитражный суд приходит к выводу о том, что убытки в размере 5861000 руб., в виде расходов на поиск нового нежилого помещения, руб. (услуги риэлтора на поиск новой коммерческой недвижимости) 164 998 руб. 00 коп.; расходов, связанных с переездом 8 060 руб.; на

оформление документов 22 000 руб.; расходы на отделочные работы, без учета НДС - 4 771 986 руб. 00 коп., удовлетворению не подлежат.

Как отмечалось ранее арбитражным судом, по мнению истца, размер убытков определен по рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 20.10.2015 на основании отчета № 117 от 22.06.2018 (л.д. 23-103, т 2) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадь: общая 298,1 кв. м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый (или условный) номер: 74:38:0101001:354, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, а также убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой (выполненного ООО «Трансэнергоресрус»).

Согласно данным Отчета об оценке № 117 от 22.06.2018 на дату осмотра Объект оценки находится в хорошем состоянии - отделка класса «Люкс», Объект оценки передавался по завершению реконструкции с черновой отделкой, необходимой только для сдачи результата инвестиционной деятельности Объекта в эксплуатацию, собственник самостоятельно проводил ремонт за счет своих собственных средств.

По состоянию на дату оценки отделка объекта была завершена, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 20.10.2015 и актом о приемке выполненных работ за октябрь 2015, здание, в котором расположен объект оценки было признано незаконной постройкой на основании апелляционного определения по делу № 11-7017/2017 Челябинского областного суда от 16.06.2017 и определения Челябинского областного суда № 4г-2616/2017 от 10.11.2017 г. Таким образом, затраты на произведенную собственником отделку помещения учтены в полном объеме в составе убытков, нанесенных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой.

Причинно-следственная связь признается юридически значимой, если поведение причинителя непосредственно вызвало возникновение вреда. Причинно-следственная связь признается имеющей юридическое значение и в случаях, когда поведение причинителя обусловило реальную, конкретную возможность наступления вредных последствий.

Вред, возмещаемый по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен быть вызван действиями причинителя вреда. Расходы, совершенные действиями самого потерпевшего, могут рассматриваться как реальный ущерб, только если они совершены для целей восстановления права (ст. 15 ГК РФ).

Между тем, убытки в размере 5 861 000 руб. 00 коп., из которых расходы на поиск нового нежилого помещения, руб. (услуги риэлтора на поиск новой коммерческой недвижимости) 164 998 руб. 00 коп.; связанные с переездом 8 060 руб.; на оформление документов 22 000 руб.; на отделочные работы, без учета НДС - 4 771 986 руб. 00 коп., не являются убытками, причиненными непосредственными действиями ответчика, а также не были нацелены на восстановление нарушенного действиями ответчика права.

Таким образом, учитывая, что истец просит взыскать по мимо убытков, причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой, с учетом округления и НДС в размере 5 861 000 руб. 00 коп., рыночную стоимость нежилого помещения, площадью: общая 298,1 кв.м. этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления и НДС в размере 6 490 000 руб. 00 коп., поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у истца нарушенного права в виде причиненных ему убытков в результате незаконных действий ответчика в части убытков, причиненных собственнику в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой.

Оценка ущерба проводилась независимым оценщиком, ответчик отчет не оспорил определения рыночной стоимость объекта, ходатайство о назначении экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлял, а также не представил доказательств, что убытки причинены в меньшем размере.

Таким образом, у арбитражного суда отсутствуют сомнения в обоснованности отчета № 117 от 22.06.2018 (л.д. 23-103, т 2) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадь: общая 298,1 кв. м, этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, Кадастровый (или условный) номер: 74:38:0101001:354, распложенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298,1 кв.м., этаж: Цокольный, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, Южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при

проведении оценки объекта допущений, с учетом НДС, наличие противоречий в выводах оценщика в этой части также не установлено.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила статьи 15 ГК РФ. Указанные в названной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе инвестиционный договор, приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу № 11-7017/2017 Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 16.06.2017, установив, что истец не получил того результата, на который рассчитывал при заключении инвестиционного договора в связи с нарушением ответчиком обязательств по инвестиционному договору, арбитражный суд признает доказанным факт причинения истцу убытков в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по инвестиционному договору, только в части взыскания рыночной стоимости нежилого помещения, площадью: общая 298,1 кв.м. этаж: Цокольный этаж, Этаж № 1, Мансарда, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, блок 4, определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления и НДС в размере 6 490 000 руб. 00 коп., наличие причинно-следственной связи между убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

Кроме того, арбитражный суд отмечает, что вызванный в судебное заседание 19.02.2019 специалист ООО «Трансэнергоресурс», проводивший оценку, дал полные и мотивированные пояснения по отчету, ответил на все поставленные сторонами вопросы. У специалиста отобрана расписка о разъяснении процессуальных прав и

обязанностей и об уголовной ответственности. Оснований не доверять выводам, содержащимся в отчете, не имеется. Отчет составлен по результатам непосредственного осмотра помещения оценщиком.

Ответчик не представил доказательств, достоверно опровергающих выводы отчета. Несогласие с выводами не свидетельствует о недостоверности отчета.

Рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена через стоимость строительных конструкций. Указанный подход в ситуации с определением размера убытков в связи с признанием здания расположения объекта оценки самовольной постройкой неприемлем, поскольку спорный объект был возведен и введен в гражданский оборот, но с нарушением требований закона, в связи с чем было принято впоследствии решение о его сносе, определение рыночной стоимости этого объекта было необходимо для возмещения убытков заинтересованному лицу, то есть в целях защиты его прав. При указанных обстоятельствах проведение такой оценки не противоречит закону и не нарушает чьих-либо прав.

Позиция ответчика о необходимости предоставления суду акта сноса всего здания; выписки из ЕГРН об аннулировании регистрационной записи; постановления судебного пристава об окончании исполнительного производства приведет к отказу в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Также следует отметить требования по составу убытков, если рассматривать договор инвестирования как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Согласно представленному заключению об оценке, рыночная стоимость объекта составляет 6 490 000 рублей.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статьям 195 - 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании абзаца второго части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать

о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Указанное также закреплено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 16.07.2017 по делу № 11-7017/2017 строение, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Чебаркуль, южный берег озера Кисегач, д. 22, с кадастровым номером 74:38:0101007:70, состоящее из помещений с кадастровыми номерами 74:38:0101007:353, 74:38:0101007:354, 74:38:0101007:355, 74:38:0101007:356 признано самовольной постройкой.

Следовательно, срок следует исчислять с момента, когда истцу стало известно о самовольной постройки, 16.06.2017, тогда как истец обратился в суд с иском в суд 14.09.2018, то есть в пределах предусмотренного процессуальным законодательством срока.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налоговым кодексом РФ (далее - НК РФ) с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 84 755 руб.00 коп., по платежному поручению № 103 от 20.08.2018 (л.д. 9, т. 1).

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, то в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Челябинск, ОГРН <***>, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Кисегач», ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль», г. Челябинск, ОГРН <***>, убытки в сумме 6 490 000 руб. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины – 44 535 руб. 66 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Е.А.Бахарева

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда httр://18aas.аrbitr.ru