Постановление от 22 августа 2023 г. по делу № А51-20598/2020

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20598/2020
г. Владивосток
22 августа 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, А.В. Гончаровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-4311/2023

на решение от 20.06.2023

судьи Е.А. Левченко

по делу № А51-20598/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.10.2009)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>)

третьи лица: Муниципальное казённое учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об урегулировании разногласий,

при участии: от истца: представитель ФИО1, по доверенности от 19.06.2023, сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката;

от ответчика: представитель ФИО2, по доверенности от 13.12.2022, сроком действия до 31.12.2023, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10096), свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

от третьих лиц: представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора №35-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п. 3.1. договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно Отчета № 020100320 от 10.11.2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком - Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата», распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 10.06.2019 №1963/19 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 6 537 480 рублей 00 копеек. (без учета НДС)», обязании Управление муниципальной собственности г.Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор №35 0-1И1В купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, взыскании с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Определением от 21.04.2022 судом первой инстанции назначена экспертиза по определению рыночной стоимости: - нежилого здания 187,6 кв.м., адрес <...>. кадастровый номер: 25:28:020006:780 и земельного участка кадастровый номер: 25:28:020006:1312, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3 ООО «Индустрия-Р».

Определением от 10.03.2023 судом первой инстанции назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора №35-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, путем установления размера выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключением эксперта №8597-23 от 13.05.2023, изготовленного ООО «Примэкспертиза» в размере стоимости земельного участка в составе объекта оценки - 2 757 543,00 руб., итоговая величина рыночной стоимости здания в составе объекта оценки, составляет на дату оценки 9 383 823,00 руб. с учетом НДС, 7 819 853,00 руб. без учета НДС. Управление муниципальной собственности г.Владивостока обязано заключить с ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор №350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, установив размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с Заключением эксперта №8597-23 от 13.05.2023, изготовленного ООО «Примэкспертиза» в размере стоимости земельного участка в составе объекта оценки - 2 757 543,00 руб., итоговая величина рыночной стоимости здания в составе объекта оценки, составляет на дату оценки 9 383 823,00 руб. с учетом НДС, 7 819 853,00 руб. без учета НДС, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что условие о рассрочке не может быть включено в спорный договор, поскольку порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления. Указал на несогласие с позицией суда первой инстанции, согласно которой при принятии обжалуемого решения суд руководствовался повторной судебной экспертизой от 13.05.2023 № 8597-23, установившей стоимость муниципального имущества ниже определенной первоначальной экспертизой от 15.09.2022 № 08-2022 (32043).

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, ООО «Медицина. Акушерство. Гинекология» длительное время является арендатором здания общей площадью 187.6 кв.м., кадастровый номер: 25:28:020006:780, по адресу: <...> а также земельного участка, на котором расположено данное здание, необходимого для его использования, общей площадью 459 кв.м., кадастровый номер: 25:28:020006:1312 (далее по тексту - объект).

Объект принадлежал на праве собственности муниципальному образованию г. Владивосток, использовался истцом по договору аренды от 17.11.2017 в целях размещения объекта амбулаторно-поликлинического назначения.

Решением Думы г. Владивостока от 01.10.2020 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия и установлена цена выкупаемого объекта в размере 12 870 833 рублей 33 копеек

Истец 15.10.2020 получил уведомление МКУ «АПМЗН», содержащее предложение реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и заключить соответствующий договор, с приложением проекта договора №350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 09.10.2020 г.

Пунктом 3.1. проекта договора №350-ППВ купли-продажи с условием о рассрочке установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 08.10.2020 № 2283/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость объекта составляет 12 870 рубля 33 копейки (без учета НДС).

Усомнившись в соответствии предложенной выкупной цены реальной рыночной стоимости объекта, истец обратился в Союз «Приморская Торгово-промышленная палата» для проведения независимой оценки стоимости объекта недвижимости, согласно отчету которого от 10.11.2020 № 020-01-00320 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» его рыночная стоимость по состоянию на 10.11.2020 (дата оценки) составляет 6 537 480 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Истец 13.11.2020 направил в адрес МКУ «АПМЗН» уведомление о намерении реализовать принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества.

Вместе с этим, ООО «МАГ» представило в МКУ «АПМЗН» подписанный договор №350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с учетом протокола разногласий от 13.11.2020 относительно цены объекта, в котором просило установить в договоре выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую реальной рыночной стоимости и определенную на основании результата независимой оценки по состоянию на 10.11.2020.

Рассмотрев обращение истца и приложенный к нему протокол разногласий от 10.11.2020 к Договору №350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, МКУ «АПМЗН» ответило отказом.

Истец, полагая, что при заключении Договора №350-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора), которые урегулировать в досудебном порядке не представляется возможным, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статьи 217 ГК РФ, отмечено, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Спор между сторонами сводится к определению выкупной стоимости имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона № 159-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В рамках рассмотрения настоящего дела определением от 21.04.2022 назначено проведение оценочной экспертизы, проведение поручено эксперту ФИО3, ООО «Индустрия-Р».

19.09.2022 от ООО «Индустрия-Р» в материалы дела поступило экспертное заключение № 08-2022 (32043).

Истцом представлено заключение специалиста по вопросу обоснованности и соответствия законодательству экспертное заключение № 08-2022 (32043). Специалистом выявлены многочисленные нарушения федеральных стандартов оценки, методологические нарушения, что послужило основанием для вывода о несоответствии заключения принципам объективности, всесторонности, полноты исследований.

Выводы специалиста ответчиком содержательно не оспорены и документально не опровергнуты.

При таких обстоятельствах довод апеллянта о необоснованном непринятии судом первой инстанции заключения № 08-2022 (32043) от 15.09.2022 в качестве доказательства отклоняются.

Определением от 10.03.2023 по делу №А51-50598/2020 назначено проведение повторной судебной оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ФИО4.

В материалы дела от ООО «Примэкспертиза» 15.05.2023 поступило заключение эксперта №8597-23 от 13.05.2023, по которому итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в составе объекта оценки, составляет на дату оценки 2 757 543,00 руб., итоговая величина рыночной стоимости здания в составе объекта оценки, составляет на дату оценки 9 383 823,00 руб. с учетом НДС, 7 819 853,00 руб. без учета НДС.

Исследовав заключение №8597-23 от 13.05.2023 в порядке статьи 81, 86 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки, отчет доказательно не оспорен ответчиком.

Апелляционной коллегией не выявлено оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции, в связи с чем заключение №8597-23 от 13.05.2023 признается надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, установив выкупную стоимость в размере, определенном экспертным заключением №8597-23 от 13.05.2023.

Довод УМС о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается исключительно органами местного самоуправления, отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу части часть 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Частью 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Таким образом, требование истца о заключении договора купли-продажи спорного имущества с условием о рассрочке соответствует действующему законодательству.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.06.2023 по делу №А51-20598/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

А.В. Гончарова