Решение от 1 апреля 2025 г. по делу № А40-224310/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-224310/24-1-937
г. Москва
02 апреля 2025 г.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лофт" (107076, <...>, К. 2, эт. 1 пом. IX ком. 1-7,7А; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.11.2018, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 12А/2, общей площадью 30,6 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003010:5015

третьи лица:

1) общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, Пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>);

2) ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>)

при участии представителей от истца – ФИО1 по дов. от 20.07.24, ответчика – ФИО2 по дов. от 05.12.24, а также судебного эксперта ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 445, 446 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.

Истцу, который является субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 03.09.2020 № 00-00728/20, в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 18.06.2024 № 90962 о приватизации нежилого помещения, письмом от 01.07.2024 № 33-6-210964/24-(0)-4 было направлено предложение воспользоваться правом на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, д. 21, корп. 2, пом. 12А/2 общей площадью 30,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003010:5015 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком 18.06.2024 принято распоряжение № 90962 о приватизации помещения, а письмом от 01.07.2024 № 33-6-210964/24-(0)-4 истцу направлено проект договора купли-продажи № 59-9647 от 27.06.2024 по цене 5 218 000 руб., определенной Отчетом об оценке от 17.05.2024 № М294-1159-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Истец, посчитав указанную цену завышенной, обратился в организацию ООО «АМР Консалтинг» для оценки рыночной стоимости объекта. Согласно Отчета об оценке рыночной стоимости от 22.07.2024 № 190724-01 стоимость объекта оценки по состоянию 27.04.2024 составила 1868333 руб.

Истцом письмами от 02.08.2024 вх. № ДГИ-Э-122815/24 и от 13.08.2024 вх. № ДГИ-1-44420/24 в ДГИ г. Москвы представлен протокол разногласий к проекту договора в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Ответчик не согласился с предложенной ООО «Лофт» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий письмом от 16.08.2024 № 33-6-210964/24-(0)-5, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал в уточненной редакции, в которой просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной в рамках судебной экспертизы, в размере 3226000 руб. с зачетом определенной экспертизой стоимостью неотделимых улучшений, а в итоге: 1984755 руб..

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик против требований возражал, указывая на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта, а также на то, что стоимость неотделимых улучшений не подлежат возмещению (зачету) арендатору, поскольку не соблюден специальный порядок согласования, предусмотренный нормативными актами.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует нежилое помещение по адресу: <...>, пом. 12А/2, общей площадью 30,6 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003010:5015.

Департаментом заявителю письмом от 01.07.2024 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 18.12.2024 назначил проведение комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, которое было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) ФИО3, ФИО4.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет от 17.05.2024 №М294-1159-П/2024, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение 20.05.2024 №440/45-24 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?

2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № 190724-01 от 22.07.24, выполненный ООО «АМР Консалтинг»?

3. Какова причина разницы в величинах рыночной стоимости помещения, определенной в указанных отчетах?

4. В случае выявления нарушений при составлении Отчета от 17.05.2024 №М294-1159-П/2024, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость без учета НДС объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:03:0003010:5015 площадью 30,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 12А/2, по состоянию на 27.04.2024?

5. Какова рыночная стоимость по состоянию на 27.04.2024 неотделимых улучшений нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003010:5015 площадью 30,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> 12А/2, произведенных арендатором в соответствии с проектом ООО «Стройстандарт ЭКС», упомянутом в письме департамента городского имущества г. Москвы от 07.09.2923 №ДГИ-ЭГР-47609/23-1?

Судом получено экспертное заключение № 11 от 17.02.2025, выполненное экспертами ФИО3, ФИО4, согласно которому экспертами даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

1. При составлении Отчета от 17.05.2024 №М294-1159-П/2024, выполненного ООО «Центр опенки «Аверс», нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки № 7 и № V,VI, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. При составлении Отчета № 190724-01 от 22.07.24, выполненного ООО «АМР Консалтинг», нарушены требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки № 7 и № V,VI, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

3. При составлении Отчета от 17.05.2024 №М294-1159-П/2024, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», использовались аналоги лучше, чем объект исследования, при этом необходимая корректировка не производилась, что привело к завышению стоимости. При составлении Отчета № 190724-01 от 22.07.24, выполненного ООО «АМР Консалтинг», не был учтен стандартный ремонт помещения, помещение рассчитывалось, как требующее ремонта, что привело к занижению стоимости.

4. Рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:03:0003010:5015 площадью 30,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 12А/2, по состоянию на 27.04.2024г., составляет: 3 226 000 руб.

5. Рыночная стоимость по состоянию на 27.04.2024 неотделимых улучшений нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0003010:5015 площадью 30,6 м2, расположенного по адресу: <...>, пом. 12А/2, произведенных арендатором в соответствии с проектом ООО «Стройстандарт ЭКС», упомянутом в письме департамента городского имущества г. Москвы от 07. 09. 2023 №ДГИ-ЭГР-47609/23-1 составляет 1241245 руб. 92 копейки.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов.

Согласно ст. 82 АПКРФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом, поскольку в данном случае судебным экспертом дано заключение, содержащее прямой вывод о завышении стоимости в Отчете Департамента. Судебным экспертом, вызванным в судебное заседание, даны ответы на вопросы ответчика, обосновано применение аналогов. При этом эксперт пояснил, что в качестве аналогов им, в том числе, использовались сведения о фактически состоявшихся сделках аукционных продаж, проведенных Департаментом. Несогласие с экспертным заключением не является основанием для повторной экспертизы.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта, за вычетом стоимости неотделимых улучшений.

Условие пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно рыночной стоимости, определенной по экспертному заключению, в остальной части суд не усматривает оснований изменения условий данных пунктов.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем, с рассрочкой на условиях ежемесячной оплаты.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

Стоимость неотделимых улучшений не может быть зачтена в счет оплаты выкупной цены в данном случае.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В обоснование довода о необходимости зачета в счет выкупной стоимости рыночной стоимости неотделимых улучшений истец ссылается на письма Департамента от 16.08.23, от 07.09.23.

Между тем, Порядок согласования неотделимых улучшений с собственником установлен Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, которое вступило в силу на момент заключения сторонами договора и действует в настоящее время.

В соответствии с п. 2.5.12 данного положения, согласие Департамента городского имущества города Москвы на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Стоимость произведенных с согласия Департамента неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем (п.2.5.13).

Указанные действия сторон обязательны как для арендатора, так и для Департамента (ст. 422 ГК РФ), который не вправе отходить от требований постановления Правительства Москвы и оформлять согласие какими-либо письмами отдельных должностных лиц.

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается Департаментом на этапе проведения оценочных мероприятий при предоставлении арендатором оценщику согласия Департамента на проведение неотделимых улучшений, соответствующего Положению, а также проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты на проведение ремонтно-строительных работ.

С учетом изложенного, отсутствуют правовые основания для определения стоимости объекта за вычетом рыночной стоимости работ, произведенных ответчиком в арендуемом помещении.

Данная правовая о необходимости соблюдения требований постановления Правительства Москвы № 540-ПП сформирована судом апелляционной инстанции в постановлении по делу А40-193569/23, которое оставлено без изменения постановлением АС МО от 13.03.25. Таким образом, правильность применения норм материального права (норм постановления Правительства Москвы № 540-ПП) проверена судом Московского округа.

Следовательно, единственным документом, которым может быть согласовано производство неотделимых улучшений, согласно вышеприведенному нормативно-правовому акту, является дополнительное соглашение к договору аренды.

Однако доказательств заключения такого дополнительного соглашения между истцом и ответчиком в материалы дела не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих, что Департамент уклонялся от заключения такого соглашения.

Кроме того, согласно договору аренды Арендатор обязан: -за свой счет оборудовать Объект аренды средствами пожарной безопасности (5.5.2); -содержать Объект аренды в исправности и соответствующем санитарном состоянии (5.5.11); -за свой счет осуществлять текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта аренды: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. (5.5.12); -выполнять за свой счет необходимые работы по устройству подсветки зданий в соответствии с паспортом светоцветового оформления и поддерживать его в рабочем состоянии (5.5.19); - обеспечивать соответствие Объекта аренды установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (5.5.21). Кроме того, в договоре имеется п. 5.5.25, согласно которому в случае проведения перепланировки Объекта аренды согласовать ее проведения до проведения соответствующих работ.

Таким образом, дополнительное соглашение заключается до проведения работ.

Поскольку истец не представил доказательств согласования им с ответчиком проведения ремонтных работ в помещениях, то в силу п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость проведенного истцом ремонта и затраченных при его проведении материалов не подлежит зачету в счет стоимости выкупаемого имущества.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 12А/2, общей площадью 30,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0003010:5015.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта от 27.06.2024 № 59-9647, направленного ответчиком (продавцом, Департаментом городского имущества) истцу (покупателю, обществу с ограниченной ответственностью "Лофт") письмом от 01.07.2024 № 33-6-210964/24-(0)-4, за исключением пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 3226000 руб.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 38404 руб. 76 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лофт" 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова