Решение от 18 июля 2024 г. по делу № А60-19856/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-19856/2024
18 июля 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Туркиной рассмотрел в судебном заседании дело №А60-19856/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Уралавтострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды №Т-455 от 25.10.2018,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Екатеринбурга,


при участии в судебном заседании

от истца (онлайн): М.И. Бруль, доверенность от 17.12.2022,

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 24.10.2023 № 17-01-25/29216,

от Администрации (онлайн): ФИО2, доверенность 225/05/01-14/0111 от 24.05.2024.


Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Уралавтострой» (далее – истец) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – ответчик) с требованием об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды №Т-455 от 25.10.2018.

В предварительном судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик требования не признал, представил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

Представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные ответчиком, возражал против удовлетворения исковых требований.

К настоящему судебному заседанию от третьего лица поступил отзыв (03.07.2024).

В настоящем судебном заседании стороны доводы и возражения, изложенные ранее поддержали.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



установил:

ООО «СЗ «Уралавтострой» обратилось в суд к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИСО) с исковым заявлением об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 на условиях истца.

В обоснование требований истец ссылается на заключенный между ООО «СЗ «Уралавтострой» (арендатор) и МУГИСО (арендодатель) 25.10.2023 путем проведения торгов в форме аукциона договор аренды земельного участка № Т-455 (далее по тексту договора аренды), земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.1 договора аренды в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, в районе улиц Спутников - Ракетной, с разрешенным использованием -многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 26 324 кв.м (далее участок, земельный участок). Срок аренды 180 месяцев, устанавливается с 11.10.2018 по 10.10.2027 (п. 1.1, 2.1. договора аренды).

По итогам аукциона, размер ежегодной арендной платы составил 42 227 202,00 рублей в год. Обязательство по внесению арендной платы возникают с даты подписания протокола о результатах аукциона от 11.10.2018 № 188 (п. 3.1. договора аренды). Размер ежегодной платы подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с федеральным законодательством, нормативно правовыми актами Свердловской области (пункт 3.4 договора аренды).

Пунктом 8.5 договора аренды установлено, что при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества расположенные на участке, права и обязанности по договору аренды переходят от Арендатор к новым собственникам объектов недвижимого имущества на основании п. 2 ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ и оформляется дополнительным соглашением, заключаемым между Арендодателем и новым собственником объекта недвижимого имущества.

В связи с завершением строительства первого дома, Администрация города Екатеринбурга выдала истцу разрешение № RU66302000-58-2022 от 30.06.2022г. на ввод в эксплуатацию трехсекционного многоэтажного жилого дома (1 этап строительства), возведенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:98754, дому присвоен адрес: <...>.

Согласно данным ЕГРН первое право собственности на помещении в сданном МКД зарегистрировано 25.08.2022 запись № 66:41:0000000:192345-66/199/2022-1.

Согласно позиции истца, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимом для его использования.

С учетом изложенного истец просит обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области ИНН <***> заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Уралавтострой» ИНН <***> дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 25.10.2018 № Т-455 на следующих условиях:

«1. В связи с вводом объекта в эксплуатацию - трехсекционный многоэтажный жилой дом (№ 11,2,3 по ПЗУ) со встроенно-пристроенными офисными помещениями на первом этаже (№ 4 по ПЗУ) - 1 этап строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, муниципальное образование «город Екатеринбург», <...> на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:987554, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 66302000-1714-2019 от 30.06.2022, выданным Администрацией города Екатеринбурга, изменить площадь земельного участка с 26 324 кв.м на 21 876 кв.м, изложить пункт 1.1 договора в редакции:

«п. 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:00000000:98754, местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург, в районе улиц Спутников - Ракетной, с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 21 876 кв.м (далее - Участок), сроком на сто восемьдесят месяцев.»

Ответчик и третье лицо возражают против удовлетворения требований, ссылаясь на их необоснованность.

Рассмотрев заявленные требований, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, судом оснований для удовлетворения требований не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 N 57-П "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы" указал следующее.

Торги - специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, определение цены на торгах происходит в случае их проведения, а также при определении начальной цены аукциона, по которой заключается договор аренды. Таким образом, это является существенным условием договора аренды земельного участка, заключенного на торгах.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

На основании подпункта 20.1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка, не соответствующих условиям, предусмотренным извещением о проведении аукциона, а также сведениям, содержащимся в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе, в случае, если аукцион признан несостоявшимся, или в протоколе о результатах электронного аукциона.

Кроме того, пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (Аналогичный правовой подход изложен Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012, Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2021 N 304-ЭС21-1606 по делу N А27-10690/2019).

Таким образом, уменьшение арендной платы по договору, заключенному на торгах (аукционе), законом не допускается. Также не допускается изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, поскольку произвольное изменение размера арендной платы противоречит правовой природе аукциона.

Такое изменение возможно только в исключительных случаях, предусмотренных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

По смыслу данных норм изменение договора, которое может повлиять на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, не допускается. В противном случае это означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Согласно разъяснениям, указанным в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом. Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

В рассматриваемом случае арендная плата по договору от 25.10.2018 № Т-455 установлена в результате проведения торгов в форме аукциона, в связи с чем изменение цены в период исполнения договора аренды от 25.10.2018 № Т-455 в сторону ее уменьшения без проведения нового аукциона недопустимо, поскольку означает создание неравных условий для участников рынка и ограничение конкуренции.

Аналогичная позиция отражена в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 N 18АП-4483/2024 по делу N А07-29577/2023.

На основании изложенного, основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Суд также соглашается с доводами ответчика о том, что , в данном случае необходимо учитывать требования к образованию путем раздела земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 указанной статьи при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Таким образом, при разделе исходного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сохраняются права и обязанности на все образованные участки.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на Чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости осуществляется государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.



Судья Е.С. Чудникова